{"$schema":"https://www.lobbyregister.bundestag.de/json-schemas/R2.22/Lobbyregister-Registereintrag-schema-R2.22.json","source":"Deutscher Bundestag, Lobbyregister für die Interessenvertretung gegenüber dem Deutschen Bundestag und der Bundesregierung","sourceUrl":"https://www.lobbyregister.bundestag.de","sourceDate":"2026-04-22T10:48:56.137+02:00","jsonDocumentationUrl":"https://www.lobbyregister.bundestag.de/informationen-und-hilfe/open-data-1049716","registerNumber":"R002288","registerEntryDetails":{"registerEntryId":71417,"legislation":"GL2024","version":8,"detailsPageUrl":"https://www.lobbyregister.bundestag.de/suche/R002288/71417","pdfUrl":"https://www.lobbyregister.bundestag.de/media/c4/75/686848/Lobbyregister-Registereintraege-Detailansicht-R002288-2026-01-28_15-22-24.pdf","validFromDate":"2026-01-28T15:22:24.000+01:00","validUntilDate":"2026-04-01T14:32:30.000+02:00","fiscalYearUpdate":{"updateMissing":false,"lastFiscalYearUpdate":"2025-06-29T12:29:02.000+02:00"}},"accountDetails":{"activeLobbyist":true,"activeDateRanges":[{"fromDate":"2024-06-25T14:21:59.000+02:00"}],"firstPublicationDate":"2022-02-28T17:17:22.000+01:00","lastUpdateDate":"2026-01-28T15:22:24.000+01:00","registerEntryVersions":[{"registerEntryId":71417,"jsonDetailUrl":"https://www.lobbyregister.bundestag.de/sucheJson/R002288/71417","version":8,"legislation":"GL2024","validFromDate":"2026-01-28T15:22:24.000+01:00","validUntilDate":"2026-04-01T14:32:30.000+02:00","versionActiveLobbyist":true},{"registerEntryId":65943,"jsonDetailUrl":"https://www.lobbyregister.bundestag.de/sucheJson/R002288/65943","version":7,"legislation":"GL2024","validFromDate":"2025-09-29T15:30:55.000+02:00","validUntilDate":"2026-01-28T15:22:24.000+01:00","versionActiveLobbyist":true},{"registerEntryId":65907,"jsonDetailUrl":"https://www.lobbyregister.bundestag.de/sucheJson/R002288/65907","version":6,"legislation":"GL2024","validFromDate":"2025-09-29T15:26:48.000+02:00","validUntilDate":"2025-09-29T15:30:55.000+02:00","versionActiveLobbyist":true},{"registerEntryId":58855,"jsonDetailUrl":"https://www.lobbyregister.bundestag.de/sucheJson/R002288/58855","version":5,"legislation":"GL2024","validFromDate":"2025-06-29T12:29:02.000+02:00","validUntilDate":"2025-09-29T15:26:48.000+02:00","versionActiveLobbyist":true},{"registerEntryId":36531,"jsonDetailUrl":"https://www.lobbyregister.bundestag.de/sucheJson/R002288/36531","version":4,"legislation":"GL2024","validFromDate":"2024-06-25T14:21:59.000+02:00","validUntilDate":"2025-06-29T12:29:02.000+02:00","versionActiveLobbyist":true}],"accountHasCodexViolations":false},"lobbyistIdentity":{"identity":"ORGANIZATION","name":"Deutscher Mieterbund e.V. 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Zu diesem Zweck erfolgen Kontaktaufnahmen (mündlich, fernmündlich, schriftlich) zu Organen, Mitgliedern, Fraktionen oder Gruppen des Deutschen Bundestages und der Bundesregierung sowie zu Vertreterinnen und Vertretern der Ministerien. Zudem werden parlamentarische Abende, Diskussions- und Informationsveranstaltungen durchgeführt, zu denen auch die vorgenannten Kreise eingeladen werden. Der Verband bringt sich ferner durch Mitgliedschaften in anderen Organisationen ein, um seine Positionen zu transportieren und die Interessenvertretung zu fördern.  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Neben der Einführung einer behördlichen Preisaufsicht und -kontrolle werden mieterorientierte Änderungen der AVBFernwärmeV und der WärmeLV gefordert, um klare Vorgaben für Preisanpassungsklauseln in laufenden Lieferverhältnissen und bei der erstmaligen Umstellung von der Eigenversorgung des Vermieters auf eine gewerbliche Wärmelieferung zu schaffen.","affectedLawsPresent":true,"affectedLaws":[{"title":"Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme","shortTitle":"AVBFernwärmeV","url":"https://www.gesetze-im-internet.de/avbfernw_rmev"},{"title":"Verordnung über die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung für Mietwohnraum","shortTitle":"WärmeLV","url":"https://www.gesetze-im-internet.de/w_rmelv"}],"fieldsOfInterest":[{"code":"FOI_ECONOMY_CONSUMER_PROTECTION","de":"Verbraucherschutz","en":"Consumer protection"},{"code":"FOI_ENVIRONMENT_CLIMATE","de":"Klimaschutz","en":"Climate protection"},{"code":"FOI_ENERGY_RENEWABLE","de":"Erneuerbare Energien","en":"Renewable energy"},{"code":"FOI_LAW_CIVIL_RIGHT","de":"Zivilrecht","en":"Civil rights"},{"code":"FOI_RP_RESIDE","de":"Wohnen","en":"Reside"}]},{"regulatoryProjectNumber":"RV0005376","title":"Reform des § 5 WiStG","printedMattersPresent":true,"printedMatters":[{"title":"Entwurf eines Gesetzes zur besseren Bekämpfung von Mietwucher","printingNumber":"20/1239","issuer":"BT","documentUrl":"https://dserver.bundestag.de/btd/20/012/2001239.pdf","projectUrl":"https://dip.bundestag.de/vorgang/gesetz-zur-besseren-bek%C3%A4mpfung-von-mietwucher/283412","leadingMinistries":[]}],"draftBillPresent":false,"description":"Das Regelungsvorhaben bezweckt, das als Ordnungswidrigkeitstatbestand ausgestaltete Verbot der Mietpreisüberhöhung des § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes zu reformieren. In der Praxis scheitert die Anwendung des Verbots regelmäßig daran, dass die hohen Anforderungen des Bundesgerichtshofes an das Tatbestandsmerkmal der Ausnutzung eines geringen Angebots  an vergleichbaren Räumen durch den Vermieter nicht nachgewiesen werden können, so dass das Verbot auch auf angespannten Wohnungsmärkten weitgehend wirkungslos ist. Das Tatbestandsmerkmal soll entfallen. Zukünftig soll das objektive Vorliegen einer Wohnungsmangellage genügen. 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Mietpreisbremse, §§ 556d ff. BGB) unter Streichung der Ausnahmen für den Geltungsbereich in § 556e BGB (Vormiete, Modernisierung) und in § 556f Satz 2 BGB (umfassende Modernisierung) sowie unter Aktualisierung der Neubaudefinition in § 556f Satz 1 BGB. Außerdem sollen Umgehungsmöglichkeiten durch Indexmieten, möblierte Vermietungen und Kurzzeitvermietungen unterbunden werden.","affectedLawsPresent":true,"affectedLaws":[{"title":"Bürgerliches Gesetzbuch","shortTitle":"BGB","url":"https://www.gesetze-im-internet.de/bgb"}],"fieldsOfInterest":[{"code":"FOI_ECONOMY_CONSUMER_PROTECTION","de":"Verbraucherschutz","en":"Consumer protection"},{"code":"FOI_LAW_CIVIL_RIGHT","de":"Zivilrecht","en":"Civil rights"}]},{"regulatoryProjectNumber":"RV0017460","title":"Nachbesserungen bei BauGB-Reform","printedMattersPresent":false,"printedMatters":[],"draftBillPresent":true,"draftBill":{"customTitle":"Entwurf eines Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung","customDate":"2025-06-04","leadingMinistries":[{"title":"Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen","shortTitle":"BMWSB","electionPeriod":20,"url":"https://www.bmwsb.bund.de/Webs/BMWSB/DE/startseite/startseite-node.html"}]},"description":"Die Interessenvertretung bezweckt Änderungen des Gesetzentwurfes zur Schaffung eines flächendeckenden Schutzes vor Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen und zur Stärkung kommunaler Vorkaufsrechte in Milieuschutzgebieten und in Bezug auf Problemimmobilien. Der preislimitierte Vorkauf soll vereinfacht und die Umgehung kommunaler Vorkaufsrechte bei Share Deals soll verhindert werden.  ","affectedLawsPresent":true,"affectedLaws":[{"title":"Baugesetzbuch","shortTitle":"BBauG","url":"https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug"}],"fieldsOfInterest":[{"code":"FOI_RP_CITY","de":"Stadtentwicklung","en":"Urban development"},{"code":"FOI_LAW_PUBLIC","de":"Öffentliches Recht","en":"Public law"},{"code":"FOI_RP_DEVELOPMENT","de":"Bauwesen und Bauwirtschaft","en":"Construction and construction industry"}]},{"regulatoryProjectNumber":"RV0019932","title":"Reform der WärmeLV zum besseren Schutz von Mieter:innen vor überhöhten Wärmelieferkosten","printedMattersPresent":false,"printedMatters":[],"draftBillPresent":false,"description":"Das Vorhaben bezweckt, Mieter:innen besser vor überhöhten Kosten bei der Wärmelieferung zu schützen. Künftig sollen alle gewerblichen Wärmelieferungen bei vermietetem Wohnraum der WärmeLV unterstellt werden, die verbindliche Vorgaben für die Gestaltung von Wärmelieferverträgen enthalten und einen besseren Schutz vor hohen Wärmelieferkosten gewährleisten soll.  ","affectedLawsPresent":true,"affectedLaws":[{"title":"Verordnung über die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung für Mietwohnraum","shortTitle":"WärmeLV","url":"https://www.gesetze-im-internet.de/w_rmelv"}],"fieldsOfInterest":[{"code":"FOI_RP_RESIDE","de":"Wohnen","en":"Reside"},{"code":"FOI_LAW_CIVIL_RIGHT","de":"Zivilrecht","en":"Civil rights"},{"code":"FOI_ECONOMY_CONSUMER_PROTECTION","de":"Verbraucherschutz","en":"Consumer protection"}]},{"regulatoryProjectNumber":"RV0019933","title":"Abschaffung des Glasfaserbereitstellungsentgelts","printedMattersPresent":false,"printedMatters":[],"draftBillPresent":false,"description":"Im Rahmen eines Konsultationsprozesses zur Vorbereitung eines Referentenentwurfs für ein TKG-Änderungsgesetz wurde im Juli 2025 ein Eckpunktepapier des BMDS mit Reformüberlegungen vorgestellt. Darin wird u.a. eine vorzeitige Verlängerung und deutliche Erhöhung des bis zum Jahre 2027 befristeten sog. 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Eine solche Sperre trifft jedoch nicht die Vermieterin oder den Vermieter, sondern die Mieter:innen. Haben sie ihre Heiz- und Warmwasserkosten an die Vermieterin oder den Vermieter bereits bezahlt, droht ihnen, nun auch noch deren bzw. dessen Schulden übernehmen zu müssen, um eine Versorgungsperre abzuwenden. 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Eine Nutzung ist nur im urheberrechtlich zulässigen Rahmen erlaubt.","text":"Fernwärme im Mietwohnungssektor\r\nDer Fernwärme kommt bei der Dekarbonisierung der Wärmeversorgung eine zentrale Rolle zu. Die Bundesregie-rung plant, dass mittelfristig jährlich mindestens 100.000 Gebäude an Fernwärme angeschlossen werden sol-len.1 Derzeit sind es jährlich ca. 80.000 Wohnungen2, etwa ein Viertel der neu gebauten Wohnungen wird mit Fernwärme versorgt. Fernwärme wird dabei aktuell noch überwiegend fossil erzeugt, der Anteil der erneuerba-ren Energien liegt bei ca. 17 Prozent3. Dieser Anteil soll auf 50 Prozent im Jahr 2030 und 80 Prozent im Jahr 2040 angehoben werden. 2045 sollen alle Netze klimaneutral sein.\r\nDer Aus- und Umbau der Fernwärme mit erneuerbaren Energien wird in den nächsten zwei Jahrzehnten hohe Investitionen sowohl in Wärmeerzeugungsanlagen als auch in Wärmenetze und Infrastrukturen erforderlich machen. Geschätzt werden bis 2030 etwa 3,3 Milliarden Euro pro Jahr benötigt .4 Bislang fehlt es an einem schlüs-sigen Konzept, wie diese Investitionen finanziert werden sollen, ohne sie auf Endverbraucher allein abzuwälzen. Dies ist jedoch dringend geboten, da die Energiewende eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe darstellt und die Kosten dafür fair verteilt werden müssen.\r\nMieterhaushalte werden deutlich häufiger mit Fernwärme be-heizt als der Durchschnitt: Von etwa 7 Millionen mit Fernwärme beheizten Haushalten sind 5,6 Millionen Mieterhaushalte. Etwa 4 Millionen davon haben ein durchschnittliches monatliches Haushaltsnettoeinkommen von unter 3000 Euro.5 Energiepreis-steigerungen treffen diese Haushalte besonders stark, denn Mie-tende haben ein deutlich geringeres durchschnittliches Einkommen als Eigentümerhaushalte. Über die Hälfte der 21 Millionen Mieterhaushalte in Deutschland gehört zum untersten Einkommensdrittel und 7 Millionen Mieter-haushalte sind bereits mit ihren Wohnkosten überlastet.6\r\nNach dem Ende der Energiepreiskrise mehren sich die Beratungsfälle Ende 2023 und 2024 bei den Mieterverei-nen vor Ort von mit Fernwärme oder Wärmelieferung versorgten Haushalten über Nachzahlungsforderungen im vierstelligen Bereich.7 Eine Untersuchung des Verbraucherzentrale Bundesverbandes zeigt zudem, dass durch den Wegfall der Energiepreisbremsen weitere Mehrbelastungen drohen.8\r\nDiese massiven Kostensteigerungen sind auch auf die besondere Marktsituation der Fernwärme zurückzuführen, denn es handelt sich in der Regel um natürliche Monopole. Anders als im Strom- und Gasmarkt, in denen zwi-schen verschiedenen Versorgern in einem Netz gewählt werden kann, ist der Anbieter eines Fernwärmenetzes in der Regel auch der einzige Versorger. Er darf langfristige Lieferverträge schließen und mit Hilfe von Preisan-passungsklauseln den Energiepreis während der Vertragslaufzeit erhöhen. Neben der „klassischen Fernwärme“ nutzen derzeit Geschäftsmodelle über gewerbliche Wärmelieferungen das sog. Wärmecontracting, dieselben Regelungen, also langfristige Vertragsbindungen mit Preisanpassungsklauseln, die den Preisdruck verschärfen können.\r\nMietende befinden sich bei dieser Marktlage in einer besonders vulnerablen Position: Sie sind in der Regel nicht Vertragspartner des Fernwärmeversorgers oder Wärmelieferanten, sondern müssen die Kosten im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung tragen. Mietrechtliche Ansprüche zur Senkung von Wärmepreisen auf Ba-sis des Wirtschaftlichkeitsgebotes und der Transparenz scheitern bislang weitgehend, auch wegen restriktiver Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes. Daher benötigen Mietende angemessene und transparente Regeln, um vor der Weitergabe unangemessener Kosten geschützt zu sein.\r\nDer Anteil; der Mietwohnungen der mit Fernwärme beheizt wird, liegt über dem Bundesdurchschnitt.\r\n2\r\nDie Perspektive von Mieterinnen und Mietern\r\nWerden Wohngebäude mit Fernwärme versorgt, sind Mietende zwar diejenigen, die die erzeugte Wärme nutzen, sie haben aber in der Regel keinen Vertrag mit dem Fernwärmeversorger. Denn Fernwärme kommt überwiegend in Gebäuden mit einer zentralen Wärmeversorgung zum Einsatz. Hier schließen die Vermietenden mit dem Ver-sorger einen Vertrag über die Belieferung des Gebäudes mit Wärme. Die Kosten legen Vermietende dann regel-mäßig als Betriebskosten auf die Mietenden der einzelnen Wohnungen im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung um. Dies gilt auch, wenn Vermietende für die Wärmelieferung einen Wärmecontractor beauftragt haben. Dessen Vergü-tung wird ebenfalls über die Betriebskostenabrech-nung umgelegt.\r\nFür die jährliche Abrechnung gilt dabei der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass Vermietende, die ihre Kosten auf Mietende umlegen können, kein Eigeninteresse haben, sich bei der Bewirtschaftung ihrer Immobilie preis- und kostenbewusst zu verhalten. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit besagt, dass Vermietende zwar frei entscheiden können, wie sie ihre Immobilie bewirtschaften und die Wärme-versorgung einrichten. Die damit verbundenen Kosten müssen Mietende aber nur tragen, soweit sie wirtschaft-lich sind. Wirtschaftlich sind solche Kosten, die einem angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnis entsprechen. Den unwirtschaftlichen Teil der abgerechneten Kosten müssen Vermietende selbst tragen.9\r\nVerstoßen Vermietende gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit haben Mietende nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) einen Anspruch auf Schadensersatz, der darauf gerichtet ist, dass sie von den un-wirtschaftlichen Kosten befreit werden und sie nicht zahlen müssen. Diese rechtliche Konstruktion bedingt, dass Mietende im Streitfall darlegen und beweisen müssen, dass Vermietende unwirtschaftliche Kosten abgerechnet haben.10 Dies ist aktuell nur mit erheblichem Aufwand zu ermitteln. Mietende sind verpflichtet, konkret darzu-legen, dass eine Versorgung durch einen günstigeren Wärmelieferanten möglich gewesen wäre.11 Bei der „klas-sischen“ Fernwärme gibt es jedoch in der Regel keinen anderen Anbieter vor Ort. Bei anderen Formen der ge-werblichen Wärmelieferung (Contracting) gibt es in größeren Städten zumeist mehrere Anbieter.\r\n1 Vgl. BMWK: Mehr Tempo bei der Transformation der Wärmeversorgung. Wärmenetze klimaneutral aus- und umbauen. 12.06.2023, Link.\r\n2 Vgl. Burkhardt & Blesl (2023): Ariadne-Analyse: Wandel der Fernwärme im Kontext des Kohleausstiegs und der aktuellen Gaskrise, Link.\r\n3 Die Erneuerbare Energien in der Fernwärme stammen aktuell hauptsächlich aus Biomasse und biogenen Abfall. Geothermie, Solarthermie, Um-welt- und Abwärme spielen aktuell so gut wie keine Rolle.\r\n4 Vgl. Hamburg Institut & Prognos (2020): Perspektive der Fernwärme, Link.\r\n5 Vgl. Mikrozensus 2022 Wohnen in Deutschland. Wohnsituation privater Haushalte, Tabelle zu Energieart der Beheizung. Link.\r\n6 Vgl. Öko-Institut (2023): Wohn- und Energiekostenbelastung von Mietenden. Studie für den Deutschen Mieterbund, Link.\r\n7 Vgl. NDR: Fernwärme: Wenn die Nachzahlung zu schlaflosen Nächten führt, 31.01.2024, Link; tagesschau.de: Wenn fast 2000 Euro Nachzahlung fällig werden, 17.02.2024, Link; tagesspiegel.de: Deutsche Wohnen fordert 3400 Euro, 29.01.2024, Link; Mieterverein Göttingen: Heizkostenschock in Göttin-gen Grone-Süd, 24.02.2024, Link.\r\n8 Vgl. Vzbv: Aus der Preisbremsen kommt Fernwärmekunden teuer zu stehen, 01.02.2024, Link.\r\n9 BGH, Urt. v. 6.7.2011 – VIII ZR 340/10; BGH, Urt. v. 28.11.2007 – VIII ZR 243/06.\r\n10 BGH, Urt. v. 6.7.2011 – VIII ZR 340/10; BGH, Urt. v. 25.1.2023 – VIII ZR 230/21.\r\n11 BGH, Urt. v. 13.06.2007 – VIII ZR 78/06.\r\nMieterinnen und Mieter sind in der Fernwärmeversor-gung besonders schutzbedürftig: Sie nutzen und zah-len die erzeugte Wärme, sind aber in der Regel nicht Vertragspartner von Lieferanten.\r\n3\r\nDer Nachweis, dass ein anderes Unternehmen die Wärmeversorgung zu günstigeren Konditionen ermöglicht hätte, ist von Mieterinnen und Mietern praktisch nicht zu führen. Denn sie müssten hierfür konkrete Ver-gleichsangebote anderer Anbieter für das betreffende Gebäude vorlegen. Hierfür sind Angaben zur Beschaffen-heit des Gebäudes und der Heizungsanlage notwendig, über die nur Vermietende verfügen. Es braucht daher angemessene und transparente Regelungen, damit Mieterinnen und Mieter in der Lage sind, einen Verstoß ge-gen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit darzulegen und ggf. zu beweisen.\r\nProblematisch ist zudem die fehlende Unterscheidung zwischen „klassischer“ Fernwärme und anderen Formen der gewerblichen Wärmelieferung, wie dem Contracting. Denn oft ist zweifelhaft, ob der Anwendungsbereich der Verordnung über Allgemeine Bindungen für die Versorgung mit Fernwärme (AVBFernwärmeV) mit der Mög-lichkeit zur Vereinbarung langer Vertragsbindungszeiten und automatischer Preisanpassungen überhaupt gege-ben ist. Zudem sind die Vorgaben für die Ermittlung von Preisanpassungen gesetzlich nicht hinreichend konkre-tisiert, um Preisanpassungen auf ihre Zulässigkeit prüfen zu können (s.u.). Dies erschwert es wiederum für Mie-tende, sich auf das Wirtschaftlichkeitsgebot zu berufen, wenn Vermietende unzulässige Preiserhöhungen eines Fernwärmeversorgers oder Wärmecontractors an Mietende weitergeben.\r\nVon zentraler Bedeutung ist auch der Grundsatz der Kostenneutralität nach § 556c BGB. Die Vorschrift wurde im Jahre 2013 eingeführt und betrifft die erstmalige Umstellung der Wärmeversorgung von der Eigenversorgung durch Vermietende auf eine Fernwärmeversorgung oder eine gewerbliche Wärmelieferung im laufenden Miet-verhältnis. Seither können Vermietende die Wärmeversorgung ohne Zustimmung der Mietenden umstellen. Zum Schutz der Mieterinnen und Mieter wurde jedoch geregelt, dass die Umstellung nicht mehr Kosten verursachen darf als die bisherigen Kosten der Eigenversorgung der Vermieterin oder des Vermieters. Dieser Grundsatz stellt ein zentrales Schutzinstrument von Mieterinnen und Mietern dar, insbesondere in einem Monopolmarkt wie bei der Fernwärme. Sie muss daher beibehalten werden und darf im Zuge des Ausbaus der Fernwärme nicht aufgeweicht werden.\r\nDem notwendigen Ausbau der Fernwärme müssen Verbesserungen beim Mieterschutz vorausgehen. Dies betrifft die Wärmelieferverordnung sowie die Verordnung über Allgemeinen Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme.\r\n4\r\nAVBFernwärmeV: Vertrags- und Preisgestaltung in der Fernwärme\r\nDie 1980 in Kraft getretene Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme (AVB-FernwärmeV) macht unter anderem Vorgaben zur Vertragsgestaltung, Abrechnung und zu Preisänderungen. Der Gesetzgeber begründete diese Regelungen mit „Leitungsgebundenheit und der damit verbundene Zwang zu ho-hen Investitionen.“12. So ermöglicht es die AVBFernwärmeV, abweichend vom allgemeinen Vertragsrecht, Wär-melieferverträge über lange Zeiträume von bis zu 10 Jahren abzuschließen.\r\nDanach verlängert sich der Vertrag um weitere fünf Jahre, sofern er nicht mit einer Frist von neun Monaten vor Ablauf der Vertragsdauer gekündigt wird. Da sich innerhalb dieser langen Laufzeiten die Kosten des Versorgers ändern können, ermöglicht die AVBFernwärmeV zudem „automatische“ und einseitige Preisanpassungen durch die Versorger über sogenannte „Preisänderungsklauseln“ im § 24.13 Diese Preisänderungsklauseln müssen so-wohl die Kostenentwicklung bei Erzeugung und Bereitstellung der Fernwärme durch das Unternehmen selbst (Kostenelement) als auch die jeweiligen Verhältnisse auf dem Wärmemarkt (Marktelement) angemessen berück-sichtigen. Das Kostenelement muss über einen Indikator die „tatsächliche Entwicklung der Kosten des bei der Wärmeerzeugung des überwiegend eingesetzten Energieträgers“ abbilden14. Es müssen jedoch nicht die tat-sächlichen Einkaufspreise des Versorgers abgebildet werden, sondern es darf der Index eines Energieträgers (z.B. ein Börsenpreisindex Gas) verwendet werden, zumindest sofern eine ähnliche Kostenentwicklung wie die Erzeu-gungskosten des Versorgers nachgewiesen werden kann.15 Das Marktelement soll die Preisverhältnisse am Wär-memarkt wiedergeben und demnach auch eine dämpfende Funktion erfüllen, da damit auch andere Energieträ-ger als Fernwärme bei der Preisbildung berücksichtigt werden. Beim Marktelement ist die Verwendung eines einzelnen Brennstoffindizes deutlich infrage zu stellen, da ein einzelner Index die Entwicklung auf dem Wärme-markt in der Regel nicht ausreichend abbilden dürfte.16 Zu welchen Anteilen Markt- und Kostenelement in die Formel einfließen, ist vom Gesetzgeber bisher nicht geregelt. Die bisherige Rechtsprechung legt eine hälftige Gewichtung nahe.\r\nUnzureichende Vorgaben für die Preisgestaltung in natürlichen Monopolen\r\nDie aktuellen Regelungen in der AVBFernwärmeV bieten keinen ausreichenden Schutz für Mieterinnen und Mie-tern vor überdurchschnittlichen Energiekostenbelastungen. Dies liegt auch darin begründet, dass im § 24 sehr wenige Vorgaben zur genauen Ausgestaltung der Preisänderungsklauseln gemacht werden, obwohl es sich bei der Fernwärme in der Regel um Monopolmärkte handelt. Bereits 2012 hat das Bundeskartellamt festgehalten, dass der „etablierte Versorger eine beherrschende Stellung inne [hat], d. h. er verfügt über wettbewerblich nicht kontrollierte Verhaltensspielräume.“17 Diese mangelnden Vorgaben führen in der Praxis mindestens zu Grauzo-\r\n12 Amtliche Begründung zur Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme, Verordnung vom 20. Juni 1980, (BGBl. I S. 742)21, Link.\r\n13 Eine einseitige Änderung der Preisänderungsklauseln wurde in einer kleinen Reform der AVBFernwärmeV im Jahr 2021 eingeschränkt (§ 24 Abs 4, Satz 4 AVBFernwärmeV).\r\n14 BGH, Urt. v. 27.09.2023 – VIII ZR 249/22, Rz. 34.\r\n15 Vgl. Legler (2023): Die Preisänderungsklausel in Wärmelieferverträgen nach der AVBFernwärmeV: Aktuelle Rechtslage und mögliche Ansätze zu einer etwaigen (normativen) Weiterentwicklung – eine rechtsgutachterliche Untersuchung – erstellt im Auftrag des Verbraucherzentrale Bundesverband e.V., Link.\r\n16 Vgl. Ebd. S. 40\r\n17 Bundeskartellamt (2012): Sektoruntersuchung Fernwärme, Link.\r\n5\r\nnen in der Anwendung. So hat das Bundeskartellamt im November 2023 gegen sechs Stadtwerke und Fernwär-meversorger Verfahren wegen des Verdachts auf missbräuchlich überhöhte Preissteigerungen zwischen Januar 2021 und September 2023 eröffnet.\r\nInsbesondere Preisänderungsklauseln, die sich stark auf (Börsen-)Preisindizes für Gas beziehen, haben bei Ab-rechnungen aus dem Jahr 2022 zu extrem hohen Nachzahlungsforderungen bei mit Fernwärme versorgten Haus-halten geführt. Es ist demnach möglich, dass ein Fernwärmeversorger, der selbst Gas aus langfristigen (und güns-tigeren) Lieferverträgen bezieht, in seinen Preisänderungsklauseln volatile Börsenpreisindizes des kurzfristigen Gasmarktes verwendet. Die aktuelle Regelungslücke ermöglicht es Versorgern daher, Kosten abzurechnen, die ihnen gar nicht entstanden sind.\r\nDie Zulässigkeit der Verwendung solcher Gaspreisindizes vom Spotmarkt, der durch sehr kurzfristige Schwankun-gen geprägt ist, insbesondere im Marktelement, wird mindestens hinterfragt.18 19 Auch aus Sicht des Deutschen Mieterbundes sind sie nicht geeignet, die Preisverhältnisse am Wärmemarkt angemessen darzustellen. Dennoch wird ein Börsenpreisindex von Gas derzeit in vielen Preisänderungsklauseln im Marktelement zu finden sein. Diese fehlenden bzw. ungenauen Vorgaben führen dazu, dass deren Rechtmäßigkeit im Zweifelsfall gerichtlich geklärt werden muss, dabei aber immer nur einzelne Preisänderungsklauseln einzelner Versorger überprüft wer-den.\r\nAus Kundensicht ist weiterhin problematisch, dass diese Preisanpassungen durch die Preisänderungsklauseln „automatisch“ erfolgen, d. h. sie werden nicht über die Preisänderungen informiert, sondern müssen sich diese selbst anhand (meist mathematisch anspruchsvoller) Formeln berechnen. Zwar müssen die Berechnungsfaktoren nach § 24 Abs 4 Satz 2 AVBFernwärmeV vollständig und in allgemein verständlicher Form ausgewiesen werden, eine leicht zugängliche Information über den aktuellen Preis pro kWh ist jedoch nicht in einfacher Form verfüg-bar. Zugleich gibt es anders als bei Strom- und Gaslieferverträgen kein Sonderkündigungsrecht bei Preiserhöhun-gen, stattdessen sind die Preiserhöhungen im Rahmen der Preisänderungsklauseln hinzunehmen.\r\nDa Mietende in der Regel keinen direkten Vertrag mit dem Versorger haben, gestaltet sich eine gerichtliche Überprüfung solcher Preisänderungsklauseln nochmals schwieriger. Werden die rechtlichen Vorgaben zur Ge-staltung einer Preisänderungsklausel konkretisiert, kann angenommen werden, dass Vermietende diese bei Ver-tragsabschluss auf Richtigkeit überprüfen können und müssen. Dies würde die Beweislast von Mietenden im Falle eines Schadenersatzanspruchs (Berufung auf Gebot der Wirtschaftlichkeit) erleichtern.\r\n18 Vgl. Legler (2023): Die Preisänderungsklausel in Wärmelieferverträgen nach der AVBFernwärmeV: Aktuelle Rechtslage und mögliche Ansätze zu einer etwaigen (normativen) Weiterentwicklung – eine rechtsgutachterliche Untersuchung – erstellt im Auftrag des Verbraucherzentrale Bundesverband e.V., Link.\r\n19 BGH Urteil vom 19.07.2017, AZ: VIII ZR 268/15, Rn. 55, juris\r\nAus Mietersicht ist es dringend geboten, die Vorgaben für die Preisänderungsklauseln im § 24 der AVB Fernwärme zu konkretisieren.\r\n6\r\nEs ist daher aus Sicht des Deutschen Mieterbundes dringend geboten, konkrete Vorgaben für die Gestaltung von Preisänderungsklauseln im § 24 der AVBFernwärmeV zu ergänzen. 20 Im Fokus sollten dabei die bisher aufgeführ-ten Probleme stehen, insbesondere das Kostenelement sollte die tatsächlich entstandenen Kosten aber mindes-tens den tatsächlich genutzten Energiemix abbilden und die Verwendung von volatilen Börsenpreisindizes sollte ausgeschlossen werden, dies gilt insbesondere für das Marktelement.\r\nFehlende Preiskontrolle und Preisaufsicht in natürlichen Monopolen\r\nVermutlich kein anderer Energiemarkt weist eine derartige Struktur auf wie der Fernwärmemarkt. Es handelt sich um natürliche Monopole, anders als beim Strom- oder Gasnetz gibt es jedoch keine verpflichtende Teil-nahme an Schiedsgerichtsverfahren für die Unternehmen21 und auch keine Vorgaben zur Eigenkapitalverzinsung, wie dies für Strom- und Gasnetzbetreiber der Fall ist22. Darüber hinaus ermöglicht die AVBFernwärmeV in genau diesem Markt andere Vertragsgestaltungsmöglichkeiten als im allgemeinen Vertragsrecht, das im Strom- und Gasmarkt zur Anwendung kommt. Es handelt sich also um einen Monopolmarkt mit langfristigen Lieferverträ-gen und automatischen Preisanpassungen, in dem keine systematische Erfassung der Preise und der Preiszu-sammensetzung erfolgt.\r\n20 Der Verbraucherzentrale Bundesverband hat im Jahr 2023 Dr. Dirk Legler mit einem Gutachten zur Weiterentwicklung der AVBFernwärmeV beauftragt und Vorschläge für diese erarbeitet, vgl. Vzbv (2024) Für ein modernes Verbrauchrecht im Fernwärmesektor, Link.\r\n21 Vgl. Verbesserung des Verbraucherschutzes im Fernwärmemarkt. Endbericht der Projektgruppe „Fernwärmemarkt“ der Arbeitsgemeinschaft Wirt-schaftlicher Verbraucherschutz, 01.02.2021, Link.\r\n22 Vgl. Bundesnetzagentur (2023): Festlegungsentwurf zur Eigenkapitalverzinsung im Strom- und Gasbereich, Link.\r\nForderungen des Deutschen Mieterbundes zur AVBFernwärmeV\r\n• Konkrete Vorgaben für die Gestaltung von Preisänderungsklauseln\r\nEs sind konkrete Vorgaben bzw. Muster für die Gestaltung von Preisänderungsklauseln, insbesondere der zulässigen Indizes im § 24 Abs. 4 und in einer Anlage zur AVBFernwärmeV einzuführen.\r\n• Vorgaben zum Kostenelement müssen regeln, dass dieses die tatsächlich entstandenen Kosten und den für die Wärmeerzeugung verwendeten Energiemix abbildet.\r\n• Die Preisentwicklung des Wärmemarktes (Marktelement) sollte über die Verwendung des Wärme-marktindex des statistischen Bundesamtes abgebildet und somit die Verwendung von Börsenpreisin-dizes ausgeschlossen werden.\r\n• Gewichtung von Kosten- und Marktelement in den Preisänderungsklauseln:\r\nIm § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV Satz 1 ist festzuhalten, das Kosten- und Mengenelement jeweils zur Hälfte berücksichtigt werden müssen.\r\n7\r\nAuch das Bundeskartellamt spricht von den „letzten unregulierten natürlichen Monopolmärkten Deutschlands“23 und hatte bereits 2012 festgestellt, „dass in einigen Fernwärmenetzgebieten Anhaltspunkte für einen Preishö-henmissbrauch bestehen“24. In einigen anderen europäischen Ländern, wie z. B. in Dänemark und den Nieder-landen erfolgt bereits eine Preiskontrolle durch eine zuständige Regulierungsbehörde. In anderen Ländern wie z. B. Schweden gibt es Transparenzvorschriften.25\r\nDie im Mai 2024 veröffentlichte „Transparenzplatt-form Fernwärme“ der drei Fernwärmeverbände Deutschlands AGFW, BDEW und VKU bildet rund die Hälfte des Fernwärmemarktes ab und soll zu mehr Preistransparenz beitragen.26 Auch wenn eine ver-besserte Transparenz für Fernwärmekunden zu be-grüßen ist, schafft sie für die Kunden in konkreten Fernwärmeverträgen keinerlei Abhilfe, da ein Versorgerwechsel in der Regel nicht möglich ist. Dies begründet die Notwendigkeit einer systematischen Preiskontrolle und Anlaufstelle für Fernwärmekunden.\r\n23 Bundeskartellamt: Pressemitteilung: Missbrauchsaufsicht über Energiepreisbremsen: Prüfverfahren im Bereich Fernwärme eingeleitet, 23.05.2023, Link.\r\n24 Bundeskartellamt (2012): Sektoruntersuchung Fernwärme, Link.\r\n25 Umweltbundesamt (2023): Preise und Preistransparenz als Akzeptanzfaktor in der Fernwärme, Link.\r\n26 Vgl. waermepreise.info\r\nFreiwillige Transparenzmaßnahmen gewährleisten keinen ausreichenden Schutz vor überhöhten Preisen in natürlichen Monopolen – die Einführung einer Preisaufsicht ist dringend geboten.\r\nForderungen des Deutschen Mieterbundes zur Preiskontrolle – und Transparenz\r\n• Einführung einer Preisaufsicht/Preiskontrolle\r\nDie Preise bzw. Preisänderungsklauseln der Versorger müssen durch eine zuständige Behörde z. B. durch die Bundesnetzagentur oder das Bundeskartellamt regelmäßig überprüft werden. Ergänzend sollte eine Eigenkapitalverzinsung (analog zum Strom- und Gasmarkt) geprüft werden.\r\n• Verbesserte Vorgaben zur Veröffentlichung von Preis- und Transparenzangaben\r\nEs müssen Informationen zu Netzverlusten in Relation zur absoluten eingespeisten Wärmemenge, Preisregelungen, Preisanpassungsklauseln und Preiskomponenten sowie Quellen für Indizes online ver-öffentlicht und für alle Kunden frei zugänglich gemacht werden.\r\n8\r\nDie Wärmelieferverordnung und der Schutz von Mieterinnen und Mietern\r\nVor Einführung des § 556c BGB27 und der Wärmelieferverordnung in 2013 konnten Vermietende von einer Ei-genversorgung auf Wärmelieferung nur dann umstellen, wenn eine mietvertragliche Vereinbarung über die Um-lage der Kosten für Fern- oder Nahwärme bestand oder Mieterinnen und Mieter der Umstellung ausdrücklich zugestimmt haben.28 Der Gesetzgeber sah in diesem Zustimmungserfordernis ein Hemmnis für die Effizienzver-besserung von Heizungsanlagen und führte aus diesem Grund den § 556c BGB ein.29 Seitdem können Vermie-tende unabhängig von der vertraglichen Vereinbarung und einer Zustimmung von Mietenden die Wärmeversor-gung einseitig ändern. Um Mietende in bestehenden Mietverhältnissen vor enormen Kostensteigerungen durch die Umstellung zu schützen, ist dies jedoch nur zulässig, wenn die Wärme mit verbesserter Effizienz ent-weder aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird (sog. Effizienzgebot) und die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme nicht übersteigen (sog. Kostenneutralitätsgebot).\r\nIn der Erklärung des Fernwärmegipfels im Jahr 2023 wurden der § 556c BGB und die Wärmelieferverordnung genannt und festgehalten, dass eine zukunftsgerichtete Ausgestaltung geprüft werden soll.30 Aus Sicht des Deut-schen Mieterbundes kann dies jedoch nur unter Wahrung des Mieterschutzes geschehen, dabei kommt der Kos-tenneutralität eine wichtige Rolle zu.\r\nDie Energiewende und der Ausbau der Fernwärme erfordern hohe Investitionen. Es handelt sich dabei jedoch um eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, die nicht allein von den Endverbrauchern finanziert werden kann. Zugleich sind diese hohen Investitionskosten bereits Argument für die Sonderstellung der Fernwärme bei der Vertragsgestaltung, insbesondere die automatischen Preisanpassungen.\r\nAuch das Argument, dass der rückwirkende Kostenvergleich zu Ungunsten der Wärmelieferung ausfalle, weil die Investitionskosten der alten Heizungsanlage nicht berücksichtig werden, ist aus Mietersicht nicht tragfähig. Denn sie haben diese Kosten bereits über den Instandhaltungskostenanteil in der Miete gezahlt. Bei der Umstellung auf Fernwärme wird dieser Instandhaltungsanteil jedoch in der Regel beibehalten, d. h. Mietende zahlen weiter-hin die gleiche Miete, Vermietende haben jedoch niedrigere Instandhaltungskosten.\r\nDas Gebot der Kostenneutralität ist daher ein wichtiges Schutzinstrument im Mietrecht und darf nicht abge-schwächt werden. Vielmehr bedarf es, wie die nachfolgenden Ausführungen zeigen, weiterer Schutzvorrichtun-gen, um Mieterinnen und Mieter in bestehenden und neu geschlossenen Mietverhältnissen vor unwirtschaft-lichen Wärmelieferungskosten zu schützen.\r\n27 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 556c Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten, Verordnungsermächtigung, Link.\r\n28 BGH, Urt. v. 06.04.2005 – VIII ZR 54/04; BGH, Urt. v. 20.06.2007 – VIII ZR 244/06.\r\n29 Sowohl § 556c BGB als auch die WärmelieferV unterscheiden nicht zwischen „klassischer“ Fernwärme und anderen Formen der Wärmelieferung, sie schließen also explizit auch das Contracting ein.\r\n30 Vgl. BMWK: Mehr Tempo bei der Transformation der Wärmeversorgung. Wärmenetze klimaneutral aus- und umbauen. 12.06.2023, Link.\r\nDas Gebot der Kostenneutralität stellt zentrales Mieterschutzinstrument dar und darf angesichts der aktuell bestehenden deutlichen Leerstellen beim Mieter- bzw. Verbrauchschutz nicht abgeschwächt werden.\r\n9\r\nKostenneutralität als zentrales Mieterschutzinstrument\r\nDas Gebot der Kostenneutralität soll gewährleisten, dass die Betriebskosten für Heizung und Warmwasser bei der Umstellung auf Wärmelieferung nicht steigen. Dafür werden die Kosten der bisherigen Eigenversorgung mit den Kosten der Wärmelieferung verglichen.31 Ergibt der Vergleich, dass die Kosten der Wärmelieferung nicht höher ausfallen als die Kosten der bisherigen Eigenversorgung, sind sie von Mietenden zu tragen. Die Kosten-neutralität gilt aber nur für den Zeitpunkt der erstmaligen Umstellung. Danach können Wärmelieferanten den Wärmepreis anhand der vertraglich vereinbarten Preisanpassungsklauseln automatisch erhöhen, denn § 3 Wär-meLV ermöglicht die Anwendung von Preisänderungsklauseln unter Verweis auf § 24 AVBFernwärmeV. Dies kann dazu führen, dass sich die Wärmekosten für Mie-tende bereits im ersten Abrechnungsjahr nach der Um-stellung drastisch erhöhen. Danach haben Mieterinnen und Mieter nur noch die Möglichkeit, sich im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf das Gebot der Wirt-schaftlichkeit zu berufen.\r\nHierfür bestehen jedoch in der Praxis deutliche Hürden. Da sie keinen direkten Vertrag mit dem Versorger haben, können sie beispielsweise nicht die Unwirksamkeit einer Preisanpassungsklausel rügen. Folgendes reales Beispiel aus der Beratungspraxis eines Mietervereins verdeutlicht die Problematik:\r\nEine Großvermieterin schließt für eine größere Wirtschaftseinheit einen Wärmeliefervertrag mit einem Contractor (keine „klassische“ Fernwärme) ab. Vertragsbeginn ist der 01.01.2022, die Vertragslaufzeit beträgt zunächst zwei Jahre und sechs Monate. Der Contractor übernimmt zwar die Heizungsanlage der Vermieterin, neben der laufen-den Wartung und Instandsetzung sieht der Vertrag aber keine Verpflichtung zu technischen Erneuerungen oder Optimierungen an der bestehenden Anlage vor. Laut Berechnung zum Kostenvergleich gem. § 556c Abs. 1 Nr. 2 BGB sollen die Kosten der Wärmelieferung für das gesamte Gebäude rund vier Euro unter den bisherigen Kosten der Eigenversorgung liegen, so dass eine Kostenneutralität im Zeitpunkt der Umstellung erfüllt wäre. Nach der vertraglich vereinbarten Preisanpassungsklausel ist der Contractor aber berechtigt, den Grund- und Arbeitspreis einmal in jedem Quartal zum 01.01., 01.04., 01.07. und 01.10. anhand der vereinbarten Formel zu ändern. Die erste Preisanpassung darf laut Vertrag bereits zum Lieferbeginn, dem 01.01.2022, erfolgen. Die entsprechenden Preisanpassungen haben bei den betroffenen Mieterinnen und Mieter im ersten Abrechnungsjahr 2022 zu Nach-forderungen für Heiz- und Warmwasserkosten im vierstelligen Bereich geführt.\r\nDieses Beispiel zeigt, dass automatische Preisanpassungen auch in Fällen zur Anwendung kommen, in denen Versorger nur in kurzfristigen Lieferverträgen gebunden sind und keine hohen Investitionskosten tätigen. Dies widerspricht klar und deutlich dem Sinn und Zweck der AVBFernwärmeV.\r\nMieterinnen und Mieter werden aktuell nicht ausreichend durch die WärmeLV geschützt. So liegen ihnen z. B. die zwischen Vermietenden und Versorgern vertraglich vereinbarten Preisanpassungsklauseln zum Zeitpunkt der Umstellung gar nicht vor. Sie können keine Preisanpassungen berechnen. Bereits heute hat Kostenneutralität also nur eine begrenzte Schutzwirkung. Es bedarf weiterer Nachbesserungen des Gesetzgebers, um Mieterinnen und Mieter nach erstmaliger Umstellung vor steigenden Energiekosten anhand von Preisanpassungsklauseln zu schützen.\r\n31 Vgl. § 556c Abs. 1 BGB in Verbindung mit §§ 8 bis 10 WärmeLV.\r\nDie Kostenneutralität gilt nur für den Zeitpunkt der erstmaligen Umstellung. Danach können Preis-erhöhungen nach § 24 AVBFernwärmeV erfolgen.\r\n10\r\nAutomatische Preisanpassungen im Anwendungsbereich der WärmeLV\r\nDie WärmeLV schließt mit dem Begriff der „gewerbliche Wärmelieferung “ neben der Fern- und Nahwärme auch das Contracting ein, der Anwendungsbereich ist damit deutlich weiter als in der AVBFernwärmeV, die auf die „klassische Fernwärme“ mit einer monopolartigen Stellung der Anbieter zugeschnitten ist.32 Da der § 3 WärmeLV auf § 24 AVBFernwärmeV verweist, ist für alle Wärmelieferverträge, die der WärmeLV unterstehen, die Verein-barung der dort vorgesehenen Preisanpassungsklauseln zulässig.\r\nDamit werden automatische Preisanpassungen auch für das Contracting möglich, auf die die Besonderheiten des Fernwärmemarktes nicht zutreffen. Dies gilt insbesondere für das Betriebsführungs-Contracting,33 bei welchem die Versorger die Heizungsanlage von Vermietenden nur übernehmen und im besten Fall optimieren. Sie tätigen aber keine hohen Investitionen in eine energieeffizientere Heizungsanlage oder ein Wärmenetz. Wählen Vermie-tende im Zuge der Umstellung von Eigenversorgung auf Wärmelieferung das Modell des Betriebsführungs-Contractings, steigen die Wärmekosten für Mietende regelmäßig erheblich, wie das oben aufgeführte Beispiel verdeutlicht.34\r\nDie Langfristigkeit der Fernwärmeversorgungsverträge und die erheblichen Investitionen machen es laut AVB-FernwärmeV erforderlich, dass notwendige Preisanpassungen im Rahmen von Preisanpassungsklauseln möglich sind.35 Diese Voraussetzungen sind beim Betriebsführungs-Contracting aber nicht gegeben. Dieses geht nicht mit hohen Investitionen einher, die über stetig steigende Wärmepreise refinanziert werden müssten. Sie sind auch nicht an langfristige Verträge gebunden, denn die WärmeLV macht keine Vorgaben zu Mindestlaufzeiten von Contracting-Verträgen. Damit können Preisanpassungen auch in wesentlich kürzeren Verträgen im Bereich des Contracting angewendet werden, obwohl dabei deutlich geringere Kostenrisiken bestehen. So sind z. B. ver-traglich für zwei Jahre vereinbarte Preisgarantien in Gas- und Stromlieferverträgen gängiger Standard. Die Ein-beziehung des Betriebsführungs-Contractings in den Anwendungsbereich von automatischen Preisanpas-sungsklauseln ist nicht sachgerecht und stellt eine Lücke im Mieterschutz dar.\r\n32 Begründung zur WärmeLV, BAnz. AT 20.06.2013 B2, Seite 2.\r\n33 Begründung WärmeLV, BAnz. AT 20.06.2023 B2, Seite 5 u. 6; Lammel, HeizkV, 5. Aufl. 2022, § 3 WärmeLV, Rz. 1.\r\n34 Vermietende hingegen ersparen sich Instandhaltungs- und Wartungskosten, ohne in der Regel die Kaltmiete entsprechend anzupassen.\r\n35 Begründung zur AVBFernwärmeV, BGBl. I S. 742.\r\nDie Wärmelieferverordnung bezieht sich nicht nur auf „klassische“ Fernwärme, sondern auf gewerbliche Wärmelieferung und damit auch auf das Contracting.\r\n11\r\nErweiterung des Anwendungsbereichs der WärmeLV auf alle Versorgungsverträge für vermieteten Wohnraum\r\nBei Abschluss eines neuen Mietvertrags sind Mieterinnen und Mieter vor überhöhten Wärmelieferkosten nicht geschützt. Sie müssen die bestehende Versorgungssituation hinnehmen. Welche Heizkosten auf sie zukommen, erfahren sie erst mit der ersten Heizkostenabrechnung. Auch greift der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nicht, wenn bereits bei Mietvertragsabschluss ein unwirtschaftlicher Versorgungsvertrag besteht. Nach der Recht-sprechung können Mietende nicht einwenden, Vermietende hätten mit der Eingehung eines unwirtschaftlichen Wärmelieferungsvertrags ihre Vertragspflicht verletzt, wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestand.36\r\n36 BGH, Urt. v. 28.11.2007 – VIII ZR 243/06; BGH, Urt. 25.01.2023 – VIII ZR 230/21.\r\nForderungen des Deutschen Mieterbundes zur WärmelieferV\r\n• Gebot der Kostenneutralität als wichtiges Mieterschutzinstrument darf nicht abgeschwächt werden.\r\n• Anwendung von Preisanpassungsklauseln in Wärmelieferverträgen einschränken\r\nPreisanpassungsklauseln in Wärmelieferverträgen, die unter die WärmeLV fallen, sind nur zulässig, wenn Versorger hohe Investitionen im Zuge der Umstellung tätigen und eine langfristige Vertragsbindung (mind. 3 Jahre) besteht.\r\n• Preisanpassungen frühestens zwei Jahre nach Umstellung\r\nBei Wärmelieferverträgen mit einer langfristigen Vertragsbindung darf die erste Preisanpassung frühes-tens zwei Jahre nach der Umstellung erfolgen.\r\n• Bei Verweis auf AVBFernwärme müssen auch die Transparenzanforderungen gelten\r\nWird auf Preisanpassungsmöglichkeiten nach § 24 AVBFernwärmeV zurückgegriffen, gelten auch alle Transparenzanforderungen der AVBFernwärmeV (z. B. § 1a).\r\n• Mietende müssen über vereinbarte Preisänderungsklauseln informiert werden\r\nIm Speziellen sind Informationen über Preisänderungsklauseln mit dem Nachweis der Kostenneutralität zum Zeitpunkt der Umstellung den Mietenden unaufgefordert vorzulegen.\r\n• Betriebsführungs-Contracting explizit vom Anwendungsbereich des § 3 WärmeLV ausschließen\r\n12\r\nIm Hinblick auf die vorher beschriebenen Problematiken von Preisänderungsklauseln und den damit verbunde-nen drastisch steigenden Heizkosten besteht hier dringender Handlungsbedarf. Die Vorgaben der WärmeLV dür-fen nicht nur für Erstverträge nach Umstellung der Wärmeversorgung in bestehenden Mietverhältnissen gelten. Alle Wärmelieferverträge, die die Versorgung von vermietetem Wohnraum zum Gegenstand haben und bei de-nen Vermietende die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten auf Mietende umlegen, müssen der Wär-meLV und den dort nachzuschärfenden Regularien für Preisänderungsklauseln unterstellt werden.\r\nAbschließende Bemerkung: Kosten für den Ausbau der Fernwärme fair verteilen\r\nWie eingangs beschrieben, stellt der aus Klimaschutzgründen notwendige Aus- und Umbau der Fernwärme eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe dar. Daher sind die notwendigen hohe Investitionen für den Aus- und Umbau fair zu verteilen. Das bedeutet neben privatwirtschaftlichen Investitionen und Finanzierung über Endkunden-preise auch Verstetigung und ggf. Anhebung der Fördermittel für den Ausbau der Wärmenetze. Darüber hinaus sollten insbesondere gemeinwohlorientierte Ansätze bei der Fern- und Nahwärmeversorgung gefördert werden.\r\nDeutscher Mieterbund e.V.\r\nLittenstraße 10\r\n10178 Berlin\r\nwww.mieterbund.de\r\nText:\r\nAnna Wolff, Sabine Schuhrmann, Stefan Bentrop, Franz Michel\r\nErgänzende Forderungen des Deutschen Mieterbundes zur WärmeLV\r\nAnwendungsbereich der WärmeLV auf alle Mietverhältnisse ausweiten\r\n• Die Ermächtigung zum Erlass der WärmeLV in § 556c Abs. 3 BGB sowie der Anwendungsbereich der WärmeLV ist auf alle Wärmelieferverträge für vermieteten Wohnraum zu erweitern.\r\n• Mit Ausnahme der §§ 2 Abs. 2, 5, 8 bis 11 müssen die Vorschriften der WärmeLV für alle Wärmeliefer-verträge im vermieteten Wohnraum gelten."},"recipientGroups":[{"recipients":{"parliament":[{"code":"RG_BT_FRACTIONS_GROUPS","de":"Fraktionen/Gruppen","en":"Parliamentary parties/groups"},{"code":"RG_BT_MEMBERS_OF_PARLIAMENT","de":"Mitglieder des Bundestages","en":"Members of parliament"}],"federalGovernment":[]},"sendingDate":"2024-06-10"}]},{"regulatoryProjectNumber":"RV0005376","regulatoryProjectTitle":"Reform des § 5 WiStG","pdfUrl":"https://www.lobbyregister.bundestag.de/media/3f/a3/311220/Stellungnahme-Gutachten-SG2406200213.pdf","pdfPageCount":4,"text":{"copyrightAcknowledgement":"Die grundlegenden Stellungnahmen und Gutachten können urheberrechtlich geschützte Werke enthalten. Eine Nutzung ist nur im urheberrechtlich zulässigen Rahmen erlaubt.","text":"Reform des Mietwucherparagraphen ist\r\nrechtlich möglich und politisch notwendig\r\nStudie1 im Auftrag des Deutschen Mieterbundes (DMB) zeigt Reformperspektiven für das Verbot der Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetzbuch\r\n14.05.2024\r\nDeutscher Mieterbund e.V.\r\n2\r\nAngespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt\r\nDie Wohnkostenkrise in Deutschland spitzt sich immer mehr zu, nicht nur die Angebotsmieten bei Neu- und Wie-dervermietung steigen massiv, z.B. in Berlin um 27 Prozent sogar zweistellig, sondern auch die Mietspiegel – zuletzt in München um 21 Prozent. Im Durchschnitt sind die Mieten inserierter Bestandswohnungen in Deutsch-land im ersten Halbjahr 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum im Durchschnitt um 8,6 Prozent gestiegen – auf 10,40 Euro pro Quadratmeter nettokalt. In den kreisfreien Großstädten über 500.000 Einwohner stiegen sie sogar um 12 Prozent auf 13,70 Euro je Quadratmeter nettokalt2. Neben den Metropolen sind besonders auch die Angebotsmieten in ländlichen Wohnungsmärkten, wie z.B. im Saarland (Plus 7,9 Prozent), in Brandenburg (Plus 9,1 Prozent) oder in Mecklenburg-Vorpommern (Plus 10,3 Prozent) enorm gestiegen.\r\nDie Wohnkostenbelastung für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen hat unzumutbare Ausmaße angenommen. In Deutschland wohnen etwa 53 Prozent der Haushalte zur Miete. Laut einer aktuellen Studie des Öko-Instituts gehört etwa die Hälfte dieser Haushalte, ca. 11,6 Mio., zu den untersten drei Einkommensklassen und hat durchschnittlich 1.709 Euro pro Monat zur Verfügung3. Zudem ist jeder dritte Mieterhaushalt und damit über 7 Mio. Haushalte durch seine Wohnkosten überlastet und zahlt mehr als 30 Prozent für Kaltmiete und Heizkosten, davon geben 3,1 Millionen Haushalte sogar mehr als 40 Prozent ihres Einkommens aus.\r\nAbbildung 1: Angebotsmieten in Euro/ m2 für Wohnungen im 1.Quartal 2024 Quelle: Statista 2024, Link4.\r\n2 Vgl. Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, 2023, Link.\r\n3 Vgl. Öko-Institut: Wohn- und Energiekostenbelastung von Mietenden, 2023, Link.\r\n4 Alle Angaben beziehen sich auf Angebotsmieten für Wohnungen*, die jeweils in den letzten zehn Jahren errichtet wurden, eine Größe von 60 bis 80 Quadratmetern aufweisen und über eine gehobene Ausstattung verfügen. Das vierteljährlich von empirica veröffentlichte Ranking basiert auf der Analyse von über 2 Millionen Inseraten (über 100 Anzeigenquellen).\r\nIn Großstädten wird für eine freie Mietwohnung durchschnittlich 13,70 € kalt verlangt.\r\nEin Neubau-Wohnung kostet pro Quadratmeter zwischen 21 € in München und 18 € in Berlin oder Frankfurt/Main.\r\n3\r\nMietwucher – Wenn die Miete unangemessen hoch ist\r\nSeit 1954 gibt es ein Gesetz, das es Vermietern verbietet, unangemessen hohe Mieten zu nehmen. Nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz handelt ordnungswidrig, wer für die Vermietung von Wohnraum ein unangemessen ho-hes Entgelt fordert und ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum ausgenutzt hat. Dies ist der Fall, wenn die zu zahlende Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel um mehr als 20 Prozent über-schreitet. Wird die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent überschritten, droht sogar eine Frei-heitsstrafe von bis zu drei Jahren oder eine erhebliche Geldstrafe (§ 291 Strafgesetzbuch). Bis Mitte der 2000er Jahre wurden unerlaubte Mietpreise durch § 5 Wirtschaftsstrafgesetz regelmäßig geahndet, seitdem ist in Folge zweier Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) eine Durchsetzung kaum praktikabel.\r\nDenn seit einem BGH-Urteil von 2004 müssen Mieterinnen nachweisen, welche Bemühungen sie bei der Woh-nungssuche konkret unternommen haben und dass sie mangels Alternativen auf die Anmietung der überteuerten Wohnung angewiesen waren. Zudem müssen die Vermieterinnen diese Zwangslage gekannt und ausgenutzt ha-ben. Ein solcher Nachweis ist aber in der Praxis kaum möglich. Seitdem ist die Durchsetzung des Gesetzes fast vollständig zum Erliegen gekommen.\r\nSo wurde in Berlin seit 2017 in einem einzigen Fall ein Bußgeld wegen überhöhter Mieten verhängt. In anderen Städten wie Hamburg oder München sind lediglich Einzelfälle bekannt, bei denen es sich um besonderes drastische Überschreitungen handelt. In Frankfurt am Main geht das zuständige Amt für Wohnungswesen systematischer vor und bearbei-tet bis zu 200 Fälle pro Jahr.\r\nDer Bundesrat, der von den Regierungen der Länder gebildet wird, dringt mit einem konkreten Gesetzentwurf auf eine bessere Bekämpfung des Mietwuchers. Die Länderkammer schlägt dazu eine Änderung in § 5 („Miet-preisüberhöhung“) des Wirtschaftsstrafgesetzes von 1954 vor. Nach diesem Entwurf soll u.a. das Tatbestands-merkmal „Ausnutzung einer Zwangslage“ gestrichen werden – damit das Gesetz wieder in der Praxis anwendbar ist. Die Bundesregierung hat sich dem Votum des Bundesrates nicht angeschlossen und in ihrer Stellungnahme Bedenken5 mit Blick auf den Schuldgrundsatz vorgetragen. Diese rechtlichen Bedenken wurden im Gutachten untersucht und bewertet, damit die Reform des Mietwuchers politisch weiterverfolgt werden kann.\r\n5 „Die Bundesregierung hat Bedenken, dass nach Entfallen des subjektiven Tatbestandsmerkmals der Ausnutzung eines geringen Ange-bots an vergleichbaren Räumen – wie es der Bundesrat vorschlägt – § 5 Absatz 1 des Wirtschaftsstrafgesetzes 1954 kein in besonderer Weise vorwerfbares Unrecht mehr aufweisen würde, das eine Sanktionierung als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße rechtfertigt.“ Link.\r\nUnerlaubte hohe Mietpreise wurden regelmäßig ge-ahndet, seit einem BGH-Urteil von 2004 wird § 5 Wirt-schaftsstrafgesetz in der Praxis nur noch selten ange-wendet.\r\nDabei ist das Potential enorm, da die teuren Angebots-mieten die erlaubte Mietspiegelspanne zum Teil deut-lich überschreiten.\r\n4\r\nErgebnisse des Gutachtens & Forderungen an die Politik\r\nDas Rechtsgutachten im Auftrag des Deutschen Mieterbundes durch Professor Dr. Kilian Wegner stellt fest:\r\n Der vom Bundesrat erstmals im Jahr 2019 und nochmals im Jahr 2022 vorgelegte Gesetzentwurf für eine Reform des § 5 WiStG ist verfassungskonform und unterliegt keinen rechtlichen Bedenken.\r\n Befürchtungen mit Blick auf den Schuldgrundsatz, vorsätzliche oder leichtfertige Verstöße gegen staatliche Preisvorgaben mit einem Bußgeldtatbestand zu bewehren, sind unbegründet.\r\n Der Gesetzentwurf des Bundesrates ist mit der Eigentumsnutzung nach Art. 14 GG vereinbar und verletzt nicht die Vertragsfreiheit.\r\n Es gibt keinen Widerspruch zwischen den Gesetzesänderungen und den bestehenden Regelungen zur Mietvereinbarung und Mieterhöhung im BGB.\r\n Bei einer Umsetzung des Gesetzesentwurfs würde der Mietüberhöhungs-Tatbestand für Behörden und Ge-richte, aber auch für Mietende und Vermietende künftig leichter handhabbar sein, da aufwändige Feststel-lungen zur Chronologie der Wohnungssuche des Mietenden, zu den Motiven für seine Wohnungssuche und zum diesbezüglichen Kenntnisstand des Vermieters entfallen könnten.\r\n Der Entwurf des Bundesrates kann dabei helfen, das mit § 5 WiStG beabsichtigte Ziel durchzusetzen, markt-bedingte Preisspitzen auf Wohnungsmärkten mit Nachfrageüberhang abzuschneiden.\r\nForderungen des Deutschen Mieterbundes:\r\n• Mietwucher-Paragraphen praxistauglich gestalten und ahnden\r\nDer Gesetzentwurf des Bundesrates zur Reform des Mietwuchers muss jetzt umgesetzt werden. Hierzu müssen Bundesregierung und Bundestag das Wirtschaftsstrafgesetz reformieren.\r\n• Verstärkte Kappung der Nettokaltmieten\r\nUm Mieter- und Mieterinnenhaushalte nicht noch weiter finanziell zu überfordern, müssen Mieterhö-hungen in bestehenden Mietverhältnissen dauerhaft stärker begrenzt werden. Zudem müssen In-dexmietverträge bei Neu- und Wiedervermietungen gesetzlich ausgeschlossen und für laufende In-dexmietverträge eine Kappungsgrenze eingezogen werden.\r\n• Einbeziehung aller Mieten in die ortsübliche Vergleichsmiete\r\nAktuell wird die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Absatz 2 BGB nur aus den üblichen Mieten gebil-det, die in den letzten 6 Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Zudem wird nur freifinanzierter Wohnraum berücksichtigt. Künftig sollten deshalb bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete alle Mieten eines Wohnungsmarktes, auch die von preisgebundenem Wohnraum, einbezogen werden.\r\n• Mietpreisbremse verlängern und deutlich nachschärfen\r\nBeim Abschluss neuer Mietverträge sind Mieter:innen der extrem angespannten Marktsituation beson-ders ausgesetzt. Deshalb muss die Mietpreisbremse deutlich nachgeschärft werden und bundesweit gel-ten, die zahlreichen Ausnahmen und Schlupflöcher sind dringend zu schließen."},"recipientGroups":[{"recipients":{"parliament":[{"code":"RG_BT_FRACTIONS_GROUPS","de":"Fraktionen/Gruppen","en":"Parliamentary parties/groups"},{"code":"RG_BT_MEMBERS_OF_PARLIAMENT","de":"Mitglieder des Bundestages","en":"Members of parliament"}],"federalGovernment":[]},"sendingDate":"2024-05-14"}]},{"regulatoryProjectNumber":"RV0019932","regulatoryProjectTitle":"Reform der WärmeLV zum besseren Schutz von Mieter:innen vor überhöhten Wärmelieferkosten","pdfUrl":"https://www.lobbyregister.bundestag.de/media/04/a0/621571/Stellungnahme-Gutachten-SG2509290081.pdf","pdfPageCount":11,"text":{"copyrightAcknowledgement":"Die grundlegenden Stellungnahmen und Gutachten können urheberrechtlich geschützte Werke enthalten. Eine Nutzung ist nur im urheberrechtlich zulässigen Rahmen erlaubt.","text":"Sozialverträgliche Wärmewende –\r\nMieter:innen vor überhöhten Heizkosten bei der Wärmelieferung schützen\r\nForderungspapier des Deutschen Mieterbundes\r\n08.08.2025\r\nDeutscher Mieterbund e.V.\r\nLittenstraße 10\r\n10178 Berlin\r\nwww.mieterbund.de\r\nAnsprechpartner:in\r\nAnna Wolff\r\nReferentin Wohnungs- und Mietenpolitik\r\nanna.wolff@mieterbund.de\r\n1\r\nRechte von Mieter:innen bei der Wärmelieferung stärken\r\nDer Wärmewende im Gebäudesektor kommt eine zentrale Rolle für das Erreichen der Klimaziele zu. Wichtiger Teil der Wärmewende ist der Ausbau und die Dekarbonisierung von Wärmenetzen bis 2045. Eine sozialverträgliche Umsetzung der Wärmewende und des Ausbaus der Fernwärme ist zentral, um zu gewährleisten, dass auch zukünftig eine warme Wohnung für alle Bevölkerungsschichten bezahlbar bleibt. Dies gilt insbesondere für den Mietwohnungsbereich, 80 % der mit Fernwärme versorgten Haushalte sind Mieterhaushalte, davon fast drei Viertel mit einem Nettohaushaltseinkommen unter 3000 Euro.1 2\r\nFür den Ausbau der Fernwärme sollen bestehende gesetzliche Vorschriften für gewerbliche Wärmelieferungen reformiert und zukunftsgerichtet ausgestaltet werden.3 Dazu zählen neben der Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme (AVBFernwärmeV) auch der § 556c BGB und die Wärmeliefer-verordnung (WärmeLV). Dabei umfasst die gewerbliche Wärmelieferung nicht nur die klassische Fernwärme, sondern auch weitere Versorgungsoptionen wie Nahwärme oder das Contracting. Im Mietwohnungsbereich sind in der Regel nicht die Mieter:innen Vertragspartner eines Wärmelieferanten, sondern die Vermieter:innen. Mieter:innen tragen aber die Kosten der Wärmeversorgung im Rahmen der Heizkostenabrechnung.\r\nDas Gebot der Kostenneutralität (§ 556c BGB) regelt, dass Vermieter:innen die anfallenden Wärmelieferkosten nach einer Umstellung von Eigenversorgung auf gewerbliche Wärmelieferung nur dann auf Mieter:innen umlegen dürfen, wenn die (hypothetischen) Wärmelieferkosten zum Zeitpunkt der Umstellung nicht höher ausfallen als die bisherigen Heizkosten. Aktuell verengen die Energie- und Wohnungswirtschaft die Reform-diskussion zur WärmeLV auf das Gebot der Kostenneutralität und fordern dieses aufzuheben, weil die damit verbundene Kostenbegrenzung ein Hindernis für Umstellungen auf Wärmelieferungen darstelle.\r\nVernachlässigt wird in der Debatte jedoch, dass es aktuell keinen angemessenen Schutz für Mieter:innen vor überhöhten Wärmelieferkosten gibt. Für Wärmelieferanten bestehen weitreichende Vertragsgestaltungs-spielräume mit langen Vertragslaufzeiten und Klauseln für Preisanpassungen ohne Sonderkündigungsrecht. Zudem ist der Markt für Wärmelieferungen nahezu monopolistisch strukturiert, es gibt kaum Wettbewerb, der für eine Regulierung der Preise sorgen könnte und es gibt keine systematische Kontrolle der Preise und Preisgestaltung. Zu welchen exorbitanten Wärmelieferkosten dies führen kann, zeigen zahlreiche Beispiele4.\r\nStatt Grenzen einzureißen und das Gebot der Kostenneutralität aufzuheben, muss die WärmeLV weiter-entwickelt werden, um Mieter:innen künftig angemessen vor überhöhten Wärmelieferkosten zu schützen. Da Vermieter:innen die Wärmelieferverträge schließen, Mieter:innen aber die Kosten tragen, braucht es klare und verbindliche Vorgaben für die Gestaltung von Wärmelieferverträgen im vermieteten Bereich. Werden diese nicht eingehalten, dürfen die Kosten der Wärmelieferung nicht auf ihre Mieter:innen umgelegt werden.\r\n1 Eigene Auswertungen basierend auf: Mikrozensus 2022 Wohnen in Deutschland. Wohnsituation privater Haushalte, Energieart der Beheizung. Link.\r\n2 Für weitere Formen der gewerblichen Wärmelieferung gibt es keine offiziellen statistischen Erhebungen. Nach Auskunft des Branchenverbands vedec sind jedoch 64 % der Auftraggeber wohnungswirtschaftliche Akteure (Vedec.org „Marktzahlen 2023“ Link). Da diese Akteure in der Regel auch mehrere Wohneinheiten bewirtschaften, ist hier von ähnlich hohen Mieteranteilen auszugehen.\r\n3 Vgl. BMWK: Mehr Tempo bei der Transformation der Wärmeversorgung. Wärmenetze klimaneutral aus- und umbauen. 12.06.2023, Link.\r\n4 Vgl. Stellungnahme des DMB zum Referentenentwurf der AVBFernwärmeV vom 25.07.2024 Anlage 1) Fallbeispiele: Wärmelieferverträge aus der Beratungspraxis, Link.\r\nEs braucht verbindliche Vorgaben für die Gestaltung von Wärmelieferverträgen in Mietwohnungen.\r\n2\r\nDer Markt für Wärmelieferung ist bisher kaum geregelt\r\nSowohl bei der Fernwärme als auch bei anderen Formen der gewerblichen Wärmelieferung (insb. dem Contracting) bestehen durch die AVBFernwärmeV weitreichende Vertragsgestaltungsmöglichkeiten, die vom allgemeinen Vertragsrecht abweichen. Fernwärmelieferanten dürfen langfristige Vertragslaufzeiten von bis zu 10 Jahren vereinbaren und die Preise innerhalb der Vertragslaufzeit über sogenannte Preisänderungsklauseln in regelmäßigen Zeiträumen (bis zu monatlich) anpassen. Diese weitreichenden Vertragsgestaltungmöglichkeiten wurden ursprünglich für die Besonderheiten des Fernwärmemarktes geschaffen, hier sind oft hohe Investitionen z.B. in den Ausbau der Netze notwendig, für die Investitions- und Planungssicherheit geschaffen werden sollte. Tatsächlich sind diese Regelungen jedoch nicht an die Bedingung hoher Investitionen gekoppelt und kommen heute in nahezu allen Wärmelieferverträgen zur Anwendung. Die weitreichenden Vertragsgestaltungs-möglichkeiten sind bereits im Zuge der Entwürfe für eine Reform der AVBFernwärmeV im Jahr 2024 durch verschiedene Akteure kritisiert worden5, auch die Monopolkommission hält in ihrem Bericht 2024 zur Fernwärme fest, dass der „bestehende Regulierungsrahmen angesichts der Wettbewerbsmängel nicht ausreichend“ ist.6\r\nAktuell gibt es also nur wenige Vorgaben für die Preisgestaltung und es fehlt eine systematische Kontrolle der Preise und Preisgestaltung in einem Markt mit mangelndem bzw. fehlendem Wettbewerb. Dies gilt nicht nur für den klassischen Fernwärmemarkt, in denen es sich häufig um natürliche Monopole handelt. Auch der Contractingmarkt ist meist auf wenige Anbieter regional beschränkt, teilweise handelt es sich bei den Wärme-lieferanten um konzerneigene Tochterunternehmen großer Wohnungskonzerne.\r\nDie Monopolkommission hält es für erforderlich, Preissetzungsspielräume der Fernwärmeunternehmen flächendeckend und verbindlich einzugrenzen.6 Auch aus Sicht des Deutschen Mieterbundes braucht es bessere Regelungen für den Wärmeliefermarkt. Dazu gehören:\r\n• Einrichtung einer bundesweiten unabhängigen Preisaufsicht7, welche die Preise bzw. Preisänderungsklauseln der Versorger regelmäßig überprüft.\r\n• Einführung einer Preisobergrenze für gewerbliche Wärmelieferung („Preiscap“): Um zu verhindern, dass mit Fernwärme versorgte Haushalte vielfach höhere Preise als Haushalte mit anderen Heizungsarten tragen, schlagen sowohl die Monopolkommission als auch der vzbv ein Preiscap vor.8 Da auch für weitere Formen der gewerblichen Wärmelieferung, die keine „klassische“ Fernwärme darstellen, dieselben Vertragsgestaltungsmöglichkeiten bestehen, muss eine Preisobergrenze für alle Formen der gewerblichen Wärmelieferung gelten, sonst werden u.a. Mieter:innen im Contracting benachteiligt.\r\n• Verbindliche Vorgaben für die Gestaltung von Preisänderungsklauseln im § 24 der AVBFernwärmeV9, wie eine hälftige Gewichtung von Markt- und Kostenelement, die Verwendung des Wärmepreisindex des statistischen Bundesamtes im Marktelement statt Börsenpreisindizes und die Abbildung der tatsächlichen Kosten im Kostenelement.\r\n5 Vgl. Deutscher Mieterbund (2024) Faire und bezahlbare Fernwärme für Mietende (Link) und vzbv (2024) Für ein modernes Verbraucherrecht im Fernwärmesektor (Link).\r\n6 Monopolkommission (2024) Wettbewerb 2024. Kapitel V Wettbewerb im Fernwärmemarkt (Link).\r\n7 Vgl. dazu Gutachten zur Ausgestaltung einer bundesweiten Preisaufsichtsbehörde für den Fernwärmesektor im Auftrag des vzbv (2025) (Link)\r\n8 Vgl. Monopolkommission (2024) Wettbewerb 2024. Kapitel V Wettbewerb im Fernwärmemarkt (Link) und vzbv (2025) Wärmenetze wettbewerblich fördern, Link.\r\n9 Vgl. Stellungnahmen des DMB zu den Entwürfen für die Reform der AVBFernwärmeV vom 19.08.2024 (Link) und vom 04.12.2024 (Link).\r\n3\r\nDiese Maßnahmen schützen jedoch Mieter:innen nur bedingt vor überhöhten Kosten der Wärmelieferung, da sie im Regelfall keine direkten Vertragspartner des Wärmelieferanten sind.\r\nAnreizproblematik im Mietwohnungsmarkt: Vertragspartner zahlen Kosten nicht\r\nBei der Wärmelieferung im vermieteten Wohngebäudebereich ergibt sich eine besondere Situation: Wärmelieferant und Vermieter:innen vereinbaren den Wärmeliefervertrag und dessen Bedingungen, also die Preise und Preisänderungsklauseln, die tatsächlich anfallenden Kosten werden aber im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung an die Mieter:innen weitergegeben. Dadurch besteht für die Vertragspartner kein Anreiz, günstige und wirtschaftliche Preise anzubieten bzw. zu vereinbaren. Denn der Wärmelieferant hat eine Gewinnerzielungsabsicht und die Vermieter:innen können sich durch die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung Instandhaltungs- und Investitionskosten sparen, da diese in der Regel vom Wärmelieferanten übernommen und im Wärmepreis eingepreist werden.\r\nWährend Vermieter:innen bei der Eigenversorgung mit Wärme nur die tatsächlich entstandenen Heiz- und Warmwasserkosten an die Mieter:innen weitergeben dürfen, also damit keinen Gewinn erzielen dürfen, ändert sich dies, wenn nun ein Dritter – also der Wärmelieferant mit Gewinnerzielungsabsicht - die Wärme liefert und der Vermieter:innen den vom Lieferanten kalkulierten Wärmepreis weitergibt. Der Lieferant hat zwar ein Interesse, die Energie für die Wärmerzeugung möglichst effizient zu nutzen. Er hat jedoch wenig bis keinen Anreiz, die für die gelieferte Wärme abgerechneten Kosten gering zu halten. Auf Märkten mit wenig Wettbewerb, wie dies für den Fernwärmemarkt attestiert wird10, besteht keine Notwendigkeit, mit den Preisen von Wettbewerbern zu konkurrieren – insbesondere wenn der Vertragspartner die Kosten der Lieferung nicht selbst trägt. Und wenn der Wärmelieferant auch noch ein konzerneigenes Tochterunternehmen des vermietenden Wohnungskonzerns ist, bestehen nicht einmal gegensätzliche wirtschaftliche Interessen der Vertragspartner; denn auch der Gewinn aus Wärmelieferungen kommt dem Konzern zugute.\r\nDie Vermieter:innen wiederum können durch die Umstellung auf Wärmelieferung Instandhaltungs- und ggf. Investitionskosten sparen. Sie haben also durchaus einen Anreiz für die Umstellung. Denn die Instandhaltung muss normalerweise aus der Kaltmiete bestritten werden. Anders als im preisgebundenen Wohnraum sind Vermieter:innen bei Umstellung auf Wärmelieferung nicht verpflichtet, die Kaltmiete um ersparte Instandhaltungsanteile zu reduzieren. Es entstehen durch die ersparten Instandhaltungskosten also Mietmehreinnahmen – und somit Anreize für die Umstellung auf Wärmelieferung. Gleichzeitig haben aber die Vermieter:innen wenig Anreize, günstige Wärmelieferpreise zu vereinbaren, weil sie die entstehenden Wärmelieferkosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung an die Mieter:innen weitergeben.11\r\nDiese Anreizproblematik bei der Vertragsgestaltung zeigt sich auch in der Auswertung der Monopolkommission von 66 Entscheidungen des Bundesgerichtshofes zur zivilrechtlichen Durchsetzung der AVBFernwärmeV. Darunter befanden sich keine Fälle, in denen sich Hauseigentümer gegen Fernwärmepreise wehrten, wenn die Kosten der Wärmeversorgung auf Mieter:innen umgelegt wurden. Nur wenn Vermieter:innen ausnahmsweise die Kosten der Wärmelieferung selbst tragen mussten, kam es zu Beanstandungen.12\r\n10 Auch das Bundeskartellamt spricht von den „letzten unregulierten natürlichen Monopolmärkten Deutschlands“ vgl. Pressemitteilung des Bundeskartellamts vom 23.05.2023: Missbrauchsaufsicht über Energiepreisbremsen: Prüfverfahren im Bereich Fernwärme eingeleitet, Link.\r\n11 Dies betrifft nach der Rechtsprechung des BGH nicht nur die Energiekosten, sondern sämtliche vom Wärmelieferanten in Rechnung gestellten Kosten einschließlich der von diesem kalkulierten Instandhaltungs- und Investitionskosten sowie den Unternehmergewinn, vgl. BGH, Urt. v. 16.07.2003 – VIII ZR 286/02.\r\n12 Monopolkommission (2024) Wettbewerb 2024. Kapitel V Wettbewerb im Fernwärmemarkt, S. 331 (Link).\r\n4\r\nAktuell werden Mieter:innen bei der Umstellung auf Wärmelieferung nur durch das in § 556c BGB und der WärmeLV verankerte Gebot der Kostenneutralität geschützt. Ansonsten bestehen keine Anreize bei der Vertragsvereinbarung, möglichst wirtschaftliche Preise zu vereinbaren. So führte vor der Einführung des § 556c und der WärmeLV die Umstellung von Eigenversorgung durch den Vermieter auf Wärmelieferung regelmäßig zu einer Erhöhung der Heiz- und Warmwasserkosten. Der im Jahr 2013 eingeführte § 556c BGB sowie die Wärmelieferverordnung regeln, dass Mieter:innen die Kosten der Wärmelieferung zu tragen haben, wenn\r\n1. die Wärme mit verbesserter Effizienz geliefert wird und\r\n2. die (hypothetischen) Kosten der Wärmelieferung zum Zeitpunkt der Umstellung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen.\r\nDiese Regelungen greifen jedoch nur, wenn Vermieter:innen im laufenden Mietverhältnissen von der selbst betriebenen Zentralheizung auf gewerbliche Wärmelieferung umstellen. Wird während eines laufenden Miet-verhältnis von einer Eigenversorgung durch Mieter:innen, wie z.B. einer Gasetagenheizung, auf Wärmelieferung (vgl. Fall 2 S. 7) umgestellt, greift das Gebot der Kostenneutralität nicht, es gibt keine „Kostenbremse“. Das gleiche gilt, wenn Mieter:innen eine Wohnung neu anmieten, die bereits auf Wärmelieferung umgestellt ist.\r\nDie unter 1. genannte verbesserte Effizienz hat in der Praxis wenig Relevanz, da es keine genauen Vorgaben gibt, welche Effizienzverbesserung erreicht werden muss. Lediglich im Streitfall müssen Vermieter:innen eine verbesserte Effizienz im Einzelfall nachweisen. Die unter 2. genannte Kostengrenze ist zudem nur eine hypothetische Momentaufnahme zum Zeitpunkt der Umstellung (vgl. § 8, 9, 10 WärmeLV). Dabei werden die bisherigen Kosten der Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser durch Vermieter:innen den Kosten gegenübergestellt, die anfallen, wenn die bisherige benötigte Wärmemenge über die Wärmelieferung erfolgt.13 Der anzustellende Kostenvergleich ist vereinfacht im Anhang in Abbildung 2 dargestellt. Darüber hinaus können die tatsächlich anfallenden Kosten bereits im ersten Jahr über denen des Kostenvergleichs liegen, da bereits ab dem 1. Monat nach der Umstellung die vereinbarten Preisänderungsklauseln greifen. Denn die WärmeLV erlaubt im § 3 die Verwendung von Preisänderungsklauseln, sofern sie den Anforderungen des § 24 Absatz 4 Satz 1 und 2 der AVBFernwärmeV entsprechen. Damit sind Preisänderungsklauseln nicht nur bei der klassischen Fernwärme, sondern auch bei anderen Formen der Wärmelieferung, wie z.B. dem Contracting, möglich.\r\nZwar gilt auch im Zusammenhang mit Wärmelieferungen das betriebskostenrechtliche Gebot der Wirtschaftlichkeit.14 Aber dieses Gebot läuft weitgehend leer, wenn Wettbewerb oder Preisregulierungen und -kontrollen fehlen. Zudem sind Mieter:innen mit einer restriktiven Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) konfrontiert: im Streitfall sind Mieter:innen darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass Vermieter:innen\r\n13 Einzelheiten der Ermittlung der bisherigen Betriebskosten sowie der Ermittlung der hypothetischen Wärmelieferkosten im Falle der Umstellung sind in § 9 bzw. § 10 WärmeLV geregelt.\r\n14 Das Gebot der Wirtschaftlichkeit besagt, dass Vermieter:innen bei Maßnahmen und Entscheidungen der Bewirtschaftung, die die Höhe der letztlich von Mieter:innen zu tragenden Betriebskosten beeinflussen, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis achten müssen. Es steht Vermieter:innen grundsätzlich frei, wie sie ihre Immobilie bewirtschaften. Sie dürfen auch wirtschaftlich unvernünftige Entscheidungen treffen und z.B. überteuerte Dienstleistungsverträge für die Bewirtschaftung abschließen. Mieter:innen dürfen jedoch nur mit solchen Kosten belastet werden, die wirtschaftlich gerechtfertigt sind.\r\nDie Kostenneutralität stellt aktuell das einzige Mieterschutzinstrument in der Wärmelieferung dar und greift auch nur zum Zeitpunkt Umstellung auf Wärmelieferung in bestehenden Mietverträgen.\r\n5\r\nunwirtschaftliche Kosten verursacht haben.15 Dies ist momentan nur mit erheblichem Aufwand zu ermitteln, oft liegen den Mieter:innen dafür gar nicht alle relevante Daten zum Gebäude oder z.B. zu Vergleichsangeboten anderer Wärmelieferanten vor. Daher ist der Beweis für Mieter:innen oft praktisch nicht zu führen.\r\nProblemerläuterung anhand von Beispielen aus der Beratungspraxis\r\nWelche Konsequenzen die aktuellen Leerstellen in der AVBFernwärmeV und der WärmeLV in der Praxis haben, wird anhand von drei exemplarischen und anonymisierten Fällen aus der Beratungspraxis von Mietervereinen dargestellt, die dem Deutschen Mieterbund angeschlossen sind. Fall 1: Unwirksame Preisänderungsklausel & Vertragslaufzeit 20 Jahre\r\nForm der Wärmelieferung\r\nWärmelieferung, Heizkessel (Erdgas) Vertragslaufzeit 20 Jahre\r\nPreisänderungsklausel\r\nFehlendes Marktelement im Arbeitspreis\r\nArbeitspreis: 83 % Erdgasindex, 17 % aus Energiesteuer Erdgas, Netzentgelte, Konzessionsabgabe, Regelenergieumlage Preisänderungstermine Einmal pro Quartal\r\nBewertung\r\nEnorme Kostensteigerung 2022/2023, da die Preisänderungsklausel kein dämpfendes Marktelement enthält, sondern ausschließlich auf Erdgas beruht. Zudem wurde eine deutlich über die AVBFernwärmeV hinausgehende Vertragslaufzeit von 20 Jahren vereinbart; dies ist nach § 1 Abs. 3 der AVBFernwärmeV möglich, wenn beide Vertragspartner damit einverstanden sind. Mieter:innen haben keinen Einfluss auf die Vertragsgestaltung und können sich auch nicht direkt gegen eine unwirksame Preisänderungsklausel wehren, sondern müssen sich auf einen Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit berufen. Lösungsansatz Betreffen vertragliche Vereinbarungen Dritte, welche die Kosten der Wärmelieferung zu tragen haben, braucht es klare und verbindliche Vorgaben für die Vertragsgestaltung, von denen nicht abgewichen werden darf. Daher muss die WärmeLV künftig genaue Vorgaben zur Gestaltung von Preisänderungsklauseln, aber auch zu Vertragslaufzeiten machen. Werden diese Vorgaben nicht eingehalten, muss geregelt werden, dass Mieter:innen die Kosten nicht zu tragen haben.\r\n15 BGH, Urt. v. 13.06.2007 – VIII ZR 78/06.\r\n6\r\nFall 2: Austausch von Etagenheizungen durch Luft-Luft-Wärmepumpen Contracting Wärmelieferant ist Tochterfirma der Vermieterin\r\nForm der Wärmelieferung\r\nInstallation von Luft-Luft-Wärmepumpen (LLWP) Umstellung von Eigenversorgung durch die Mieter:innen (dezentrale Wärmeversorgung) auf Wärmelieferung durch eine Tochtergesellschaft der Vermieterin. Teilweise werden alte Gasetagenheizungen und Nachtspeicheröfen nicht rückgebaut und bleiben in den Wohnungen. Anzahl betroffene Wohneinheiten Bisher ca. 300, Umsetzung in 20.000 Wohneinheiten geplant\r\nPreisänderungsklausel\r\nArbeitspreis 60 % „Strom“ 40 % „Netz“ ohne Verweis auf Bezugsquelle oder Index, Marktelement fehlt\r\nGrundpreis je nach Fall bis zu 2 Euro pro Quadratmeter Preisänderungstermine Einmal pro Quartal\r\nBewertung\r\nVor der Umstellung konnten die Mieter:innen ihren Gas- bzw. Stromanbieter am Markt selbst wählen. Mit der Installation von LLWP wird auf Wärmelieferung umgestellt, die Vermieterin gibt die Kosten der Wärmelieferung über die Betriebskosten an die Mieter:innen weiter. Im Wärmeliefervertrag sind hohe Grundpreise von bis zu 2 Euro pro Quadratmeter vereinbart, die Preisänderungsformel ist intransparent, es gibt keine Bezugsquelle für den Faktor „Strom“, es fehlt außerdem ein Marktelement. Die Vermieterin beruft sich bei der Installation auf eine duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahme. Auch die WärmeLV greift nicht. Die Vermieterin führt eine Kostenneutralitätsberechnung mit fiktiven Bedarfskennwerten und hohen Grundversorgerpreisen durch, die tatsächlichen Kosten der Mieter:innen liegen ihr gar nicht vor. In den vom DMB untersuchten Fällen verdoppelten sich die Heizkosten im Durchschnitt. 16 Lösungsansatz Es besteht für diese Regelungslücke dringender Handlungsbedarf. Aktuell leben etwa 5 Millionen Mieterhaushalte in Wohnung mit einer Etagen- oder Einzelheizung, etwa 3 Millionen davon mit einer Gasetagenheizung.17 Das Contracting sollte bei Einzel- bzw. Etagenheizungen generell untersagt werden. Bleiben Vermieter:innen bei einer dezentralen Heizungsanlage, sind durch die Einschaltung des Contractors – anders als bei der Umstellung auf eine Zentralheizung – keine Effizienzgewinne und niedrigeren Heizkosten zu erwarten. Die Umlage von Investitions- Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sowie den Gewinn des Lieferanten über den Wärmepreis auf Mieter:innen ist in diesem Fall nicht gerechtfertigt, zumal nicht einmal der Grundsatz der Kostenneutralität zum Zeitpunkt der Umstellung (§ 556c BGB) greift. Zudem zeigt dieser Fall, dass in der WärmeLV mehr Transparenz bei der Gestaltung der Preisänderungsklauseln und auch der Grundpreise eingeführt werden muss, um die Wirtschaftlichkeit des Wärmeliefervertrages beurteilen zu können.18\r\n16 vgl. DMB (2024) Wärmecontracting bei Einzelheizungen – Folgen für Mieter:innen und rechtlinke Lücken (Link).\r\n17 Vgl. Mikrozensus 2022 Wohnen in Deutschland. Wohnsituation privater Haushalte, Energieart der Beheizung. Link.\r\n18 Auch die Monopolkommission sieht ein Risiko für überhöhte Kostenentwicklungen durch Gesellschaften des gleichen Konzerns: „Besonders problematisch kann sich diese Ausgestaltung bei einem Drittbezug der Fernwärme von anderen Gesellschaften des gleichen Konzerns erweisen. Denn Preissteigerungen des Wärmelieferanten können als Teil des Kostenelements grundsätzlich an die Endkundinnen und -kunden weitergegeben werden. Hierdurch können überhöhte Kostenentwicklungen an andere Konzerngesellschaften ausgelagert werden und auf diesem Weg an die Endnutzerinnen und -nutzer weitergegeben werden.“ Monopolkommission (2024) Wettbewerb 2024. Kapitel V Wettbewerb im Fernwärmemarkt, S. 329 (Link).\r\n7\r\nFall 3: Fernwärme - Umstellung von Direktlieferung auf Lieferung durch Dritten & Vertragslaufzeit 20 Jahre\r\nForm der Wärmelieferung\r\nLiegenschaft wurde zuvor direkt über Stadtwerke mit Fernwärme versorgt, seit 2018 erfolgt die Wärmelieferung über einen Wärmelieferanten, der die Fernwärme von den Stadtwerken bezieht. Die Heizungsanlage bzw. Übergabestation wurde vom Vermieter gegen Kaufvertrag übernommen. Vertragslaufzeit 20 Jahre\r\nPreisänderungsklausel\r\nWärmeliefervertrag mit hohem Grundpreis von über 600 Euro/Monat für die Liegenschaft, dieser liegt fast drei Mal so hoch wie der vergleichbare Anschlusspreis direkt bei den Stadtwerken (ca. 230 Euro/Monat). Der Arbeitspreis wurde vom Vorversorger (Stadtwerke) übernommen Preisänderungstermine Einmal pro Quartal\r\nBewertung\r\nDurch die Umstellung von direkter Belieferung mit Fernwärme durch die Stadtwerke auf einen Wärmelieferanten, welcher selbst die Fernwärme von den Stadtwerken bezieht, entstehen für die Mieter:innen wesentlich höhere Grundkosten als bei der direkten Belieferung. Der Vermieter muss durch die Umstellung jedoch keine Instandhaltungskosten für die Heizungsanlage mehr tragen, da die Übergabestation und die Heizungsanlage in das Eigentum des Contractors übergehen. Mieter:innen können sich nur auf einen Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit berufen. Auch in diesem Fall wurde eine Vertragslaufzeit von 20 Jahren vereinbart, die weit über die Vorgaben der AVBFernwärmeV mit einer Erstvertragslaufzeit von 10 Jahren hinaus geht. Lösungsansatz Betreffen vertragliche Vereinbarungen Dritte; insbesondere Mieter:innen, welche die Kosten der Wärmelieferung zu tragen haben, braucht es klare und verbindliche Vorgaben für die Vertragsgestaltung, von denen nicht abgewichen werden darf. Der Zugriff auf Preisänderungsklauseln bei Drittlieferverträgen im vermieteten Bereich sollte in der WärmeLV eingeschränkt und an den Nachweis hoher Investitionen gekoppelt werden. Zudem sollten nur die tatsächlich entstandenen Kosten im Kostenelement abgerechnet werden dürfen.\r\nAbbildung 1: Vergleich der Kosten für die Versorgung mit Fernwärme für den Fall 3, eigene Darstellung DMB\r\n8\r\nWärmelieferverordnung und § 556c BGB: Mieter:innen besser schützen\r\nEs besteht eine Anreizproblematik bei der Wärmelieferung in vermieteten Gebäuden, da die Vertragspartner, welche die Vertragsbedingungen aushandeln, nicht die Kosten der Wärmelieferung tragen. Mieter:innen haben im aktuellen Rechtsrahmen nur sehr begrenzte Möglichkeiten, sich gegen überhöhte Wärmekosten zur Wehr zu setzen. Damit alle Mieter:innen vor überhöhten Kosten durch Wärmelieferungen geschützt werden und Rechtssicherheit gewährleistet ist, ist die gewerbliche Wärmelieferung im vermieteten Wohnraum generell der WärmeLV und dem § 556c BGB zu unterstellen. Hierfür müssen der Anwendungsbereich von § 556c Abs. 3 19 und der WärmeLV erweitert und die Vertragsgestaltungsmöglichkeiten im Rahmen einer überarbeiteten WärmeLV genauer geregelt werden.\r\nDas bedeutet, der § 556c BGB und die WärmeLV greifen nicht mehr nur bei der Umstellung von einer vermieter-seitigen Eigenversorgung mit zentraler Heizungsanlage auf eine gewerbliche Wärmelieferung. Sie müssen auch für den Fall gelten, dass Vermieter:innen eine bisherige Eigenversorgung der Mieter:innen über eine Einzel- oder Etagenheizung (dezentrale Wärmeversorgung) auf Wärmelieferungen umstellen wollen. Letzteres dürfte für die vielen Gasetagenheizungen und Nachtspeicheröfen von besonderer Relevanz sein, die entsprechend GEG sukzessive ersetzt werden müssen20. Um diese bisher bestehende Regelungslücke zu schließen, ist für die Umstellung von vorheriger Eigenversorgung durch Mieter:innen auf gewerbliche Wärmelieferung zu regeln:\r\n• Ersetzen Vermieter:innen eine Einzel- oder Etagenheizung durch eine zentrale Heizungsanlage, und stellen in diesem Zuge auf eine gewerbliche Wärmelieferung um, darf die Umstellung nur unter den Voraussetzungen des § 556c BGB (Gebot der Kostenneutralität) zulässig sein. Mieter:innen mit dezentraler Wärmeversorgung sind nicht weniger schutzwürdig als solche mit einer zentralen Wärmeversorgung über Vermieter:innen. Bisher konnten Sie selbst den kostengünstigsten Versorger frei wählen. Der § 556c BGB muss auch für die Umstellung von einer Eigenversorgung durch Mieter:innen auf gewerbliche Wärmelieferung über eine Zentralheizungsanlage anwendbar gemacht werden, der Wortlaut in § 556c Abs. 1 BGB ist entsprechend zu erweitern. Für die Prüfung der Kostenneutralität nach § 556c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB können Mieter:innen verpflichtet werden, Vermieter:innen Auskunft über ihren Endenergieverbrauch der letzten drei Abrechnungszeiträume zu erteilen.\r\n• Eine gewerbliche Wärmelieferung ist generell auszuschließen, wenn eine Etagen- oder Einzelheizung durch eine GEG-konforme Etagen- oder Einzelheizung ersetzt wird (beispielsweise eine Luft-Luft-Wärmepumpe), es also bei einer dezentralen Wärmeversorgung bleibt. Denn in diesem Fall sind – anders als bei der Umstellung auf eine Zentralheizung – durch die Einschaltung eines Contractors, keine Optimierungspotentiale beim Betrieb und dadurch niedrigere Heizkosten zu erwarten. Wenn die GEG-konforme Etagenheizung ohne Contracting ebenso effizient arbeitet und kein Einsparpotential über Maßnahmen wie einen hydraulischen Abgleich besteht, ist es nicht zu rechtfertigen, Mieter:innen mit\r\n19 Die Ermächtigung zum Erlass der WärmeLV in § 556c Abs. 3 BGB umfasst aktuell nur Regelungen für die Umstellung der Wärmeversorgung von Eigenversorgung auf gewerbliche Wärmelieferung in bestehenden Mietverhältnissen. Wenn der Anwendungsbereich der WärmeLV auf alle Wärmelieferverträge im vermieteten Wohnraum erweitert wird, muss auch die Ermächtigungsgrundlage entsprechend angepasst werden: Die Bundesregierung ist zu ermächtigen, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften für Wärmelieferverträge, die die Versorgung von vermietetem Wohnraum zum Gegenstand haben, sowie für die Anforderungen nach § 556c Abs. 1 und 2 BGB zu erlassen.\r\n20 Aktuell Wohnen über 5 Millionen Mieterhaushalte in Wohnungen mit einer Etagen- oder Einzelheizung, Vgl. Mikrozensus 2022 Wohnen in Deutschland. Wohnsituation privater Haushalte, Energieart der Beheizung.\r\n9\r\nden Kosten für Investition, Instandhaltung, Verwaltung und den Gewinn des Contractors über den umgelegten Wärmepreis zusätzlich zu belasten.\r\nDarüber hinaus müssen in einer erweiterten WärmeLV konkrete Vertragsbedingungen festgelegt werden, die den zu großen Spielraum bei der Vertragsgestaltung einschränken und einen angemessenen Schutz vor überhöhten Wärmelieferkosten sicherstellen. Vereinbaren Vermieter:innen und Versorger einen Wärmeliefervertrag, für den Dritte, also Mieter:innen, die Kosten der Wärmelieferung zu tragen haben, braucht es klare und verbindliche Vorgaben für die Vertragsgestaltung.\r\nDie WärmeLV sollte um konkrete Vertragsbedingungen erweitert werden, die den aktuell zu großen Spielraum bei der Vertragsgestaltung begrenzen. Vermieter:innen, können zwar Wärmelieferverträge vereinbaren, die diese Bedingungen nicht einhalten, dürfen aber dann die Wärmelieferkosten nicht auf die Mieter:innen umlegen.\r\nDer DMB schlägt vor insbesondere zu regeln:\r\n• Zulässige Vertragslaufzeiten: Werden keine hohen Investitionen getätigt (z.B. häufig beim Betriebsführungscontracting), dürfen keine vom allgemeinen Vertragsrecht abweichenden Laufzeiten vereinbart werden, die maximale Vertragslaufzeit beträgt dann zwei Jahre. Ist die Umstellung mit erheblichen Investitionen verbunden, sollte an die Vorschläge des Entwurfs der AVBFernwärmeV vom 28.11.2024 angeknüpft werden: bei neu hergestellten Hausanschlüssen oder bei wesentlicher Erhöhung der vereinbarten Fernwärmeleistung höchstens zehn Jahre, in allen anderen Fällen höchstens fünf Jahre.\r\n• Zugriff auf Preisänderungsklauseln: Im §3 der WärmeLV sollte geregelt werden, dass die Anwendung von Preisänderungsklauseln an den Nachweis hoher Investitionen geknüpft ist. Ohne diesen Nachweis darf der Wärmelieferant keine Vertragslaufzeit von über zwei Jahren vereinbaren und es besteht dann auch keine Notwendigkeit Preisänderungsklauseln zu vereinbaren. In diesem Fall gelten die allgemeinen Vertragsbedingungen wie bei Strom- und Gaslieferverträgen (max. zwei Jahre Vertragslaufzeit, Sonder-kündigungsrecht bei Preisanpassungen). Sofern eine Preisobergrenze für Fernwärme eingeführt wird, muss diese für alle Formen der gewerblichen Wärmelieferung gelten um insbesondere auch Mieter:innen, die im Rahmen von Contracting versorgt werden, vor überhöhten Preisen zu schützen.\r\n• Einführung einer Preisgarantie für die ersten zwei Jahre, wenn lange Vertragslaufzeiten von über drei Jahren und Preisänderungsklauseln vereinbart werden, um sofortige extreme Preissprünge nach der Umstellung zu vermeiden.\r\n• Verbindliche Vorgaben für die Gestaltung von Preisänderungsklauseln: Im § 3 der WärmeLV müssen verbindliche Regelungen eingeführt werden, um Mieter:innen vor unverhältnismäßig hohen Kosten durch die Wärmelieferung zu schützen. Eine Orientierung an Vorschlägen der Entwürfe der AVBFernwärmeV aus dem Jahr 2024 zum § 24 erscheint sinnvoll, wobei diese verbindlich vorgeschrieben werden müssen, wenn Dritte die Kosten der Wärmelieferung tragen:\r\no Hälftige Gewichtung von Markt- und Kostenelement\r\no Abbildung der tatsächlichen Kosten im Kostenelement, unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit, insbesondere die Berechnung der Grundkosten muss dargelegt werden\r\no Ausschluss der Verwendung von Börsenpreisindizes im Marktelement, Verwendung des Wärmepreisindex des statistischen Bundesamtes\r\n10\r\nAnhang\r\nDeutscher Mieterbund e.V.\r\nLittenstraße 10\r\n10178 Berlin\r\nwww.mieterbund.de\r\nText:\r\nAnna Wolff, Sabine Schuhrmann, Stefan Bentrop, Franz Michel\r\nAbbildung 2: Vereinfachte Darstellung der Komponenten der Kostenvergleichsrechnung nach § 556c BGB, Eigene Darstellung DMB"},"recipientGroups":[{"recipients":{"parliament":[{"code":"RG_BT_FRACTIONS_GROUPS","de":"Fraktionen/Gruppen","en":"Parliamentary parties/groups"},{"code":"RG_BT_MEMBERS_OF_PARLIAMENT","de":"Mitglieder des Bundestages","en":"Members of parliament"}],"federalGovernment":[]},"sendingDate":"2025-08-07"}]},{"regulatoryProjectNumber":"RV0019933","regulatoryProjectTitle":"Abschaffung des Glasfaserbereitstellungsentgelts","pdfUrl":"https://www.lobbyregister.bundestag.de/media/a3/c9/621573/Stellungnahme-Gutachten-SG2509290088.pdf","pdfPageCount":5,"text":{"copyrightAcknowledgement":"Die grundlegenden Stellungnahmen und Gutachten können urheberrechtlich geschützte Werke enthalten. 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Die Eck-punkte enthalten verschiedene, vom Ministerium zur Diskussion gestellte Änderungsoptionen.\r\nDie nachfolgende Stellungnahme betrifft den Diskussionsvorschlag, den Ausbau gebäudein-terner Glasfasernetzinfrastrukturen in Mehrfamilienhäusern durch eine Änderung der gesetz-lichen Regelung für das sog. Glasfaserbereitstellungsentgelt zu stärken (Eckpunktepapier, S. 3) und den Diskussionsvorschlag, dem Telekommunikationsunternehmen ein Recht auf Voll-ausbau einzuräumen, wenn das Unternehmen mindestens einen Endkundenvertrag geschlos-sen oder das Gebäude an sein Glasfasernetz angeschlossen hat (Eckpunktepapier, S. 4).\r\nMit dem Eckpunktepapier wird zur Diskussion gestellt, die bis zum 31.12.2027 befristete Regelung zum Glasfaserbereitstellungsentgelt vorzeitig bis zum 31.12.2032 zu verlän-gern und die auf Mieterinnen und Mieter für einen Glasfaseranschluss in Mehrfamilien-häusern umlegbaren Kosten bei gleichzeitiger Vereinfachung der Umlage deutlich zu erhöhen. Der Deutsche Mieterbund lehnt diesen Vorschlag als sachlich ungerechtfer-tigte Verteuerung der Wohnkosten für Mieterinnen und Mieter ab. Stattdessen sollte das Glasfaserbereitstellungsentgelt abgeschafft, jedenfalls aber nicht ohne eine Evaluation der bisherigen Auswirkungen verlängert werden.\r\nWird an dem Glasfaserbereitstellungsentgelt festgehalten, darf ein vorgeschlagenes Vollausbaurecht des Telekommunikationsunternehmens nicht schon bestehen, wenn das Unternehmen mindestens einen Endkundenvertrag geschlossen oder das Gebäude an das Glasfasernetz des Unternehmens angeschlossen hat. Vielmehr muss zum Schutz der Mieterinnen und Mieter vor unangemessenen Kosten durch die Umlage ei-nes Glasfaserbereitstellungsentgelts ein signifikanter Anteil der Mieterinnen und Mie-ter, unseres Erachtens mindestens die Hälfte, einen Endkundenvertrag mit dem Unter-nehmen geschlossen haben.\r\nII. Hintergrund und Ausgestaltung des Glasfaserbereitstellungsentgelts\r\nDas Glasfaserbereitstellungsentgelt wurde im Zuge der TKG-Reform zum 01.12.2021 einge-führt. Zum damaligen Zeitpunkt mussten Kabelnetzbetreiber in Mehrfamilienhäusern keine Versorgungsverträge mit einzelnen Mieterinnen und Mietern abschließen. Vielmehr konnten sie einen Versorgungsvertrag mit der Vermieterin oder dem Vermieter abschließen, die oder der die Kosten der Versorgung, die Kabelgebühren, als Betriebskosten anteilig auf die einzel-nen Mieterinnen und Mieter umlegen konnte; rechtliche Grundlage dafür war § 2 Nr. 15b Be-trKV a.F. Da eine Betriebskostenumlage mietrechtlich von Mieterinnen und Mietern während des laufenden Mietverhältnisses nicht aufgekündigt oder sonst beendet werden kann, blieben Mieterinnen und Mieter auch dann zur Zahlung der Umlage verpflichtet, wenn sie die Leistun-gen des Kabelnetzbetreibers nicht nutzen, sondern sich anderweitig versorgen wollten.\r\nDie konstante Zahlungspflicht der Mieterinnen und Mieter eröffnete Kabelnetzbetreibern ein als Sammelinkasso bezeichnetes Geschäftsmodell, bei dem die TK-Leistungen an die Ver-mieterin bzw. den Vermieter von dieser bzw. diesem verlässlich aus den Umlagezahlungen der Mieterinnen und Mieter refinanziert werden konnten. Für Mieterinnen und Mieter bedeutete dies allerdings, dass sie Gefahr liefen, doppelt zahlen zu müssen, wenn sie die Leistungen nicht nutzen und ihren TK-Anbieter wechseln wollten. Die drohende Doppelbelastung sah der Gesetzgeber zu Recht als Wettbewerbshindernis. § 2 Nr. 15b BGB BetrKV a.F. wurde deshalb\r\nabgeschafft (für Bestandsanlagen mit einer Übergangsfrist bis zum 30.06.2024, § 2 Satz 1 Nr. 15b BetrKV neu).\r\nAuf die Kritik der Kabelnetzbetreiber, die Abschaffung gefährde den Glasfaserausbau in Mehr-familienhäusern, weil die Kabelgebühren auch die Kosten für Investitionen in den Glasfaser-ausbau umfassten und die Abschaffung der Umlage deshalb auch die Refinanzierung solcher Investitionen in Frage stelle, reagierte der Gesetzgeber mit der Einführung des § 2 Satz 1 Nr. 15c BetrKV, der als neue Betriebskostenart das Glasfaserbereitstellungsentgelt im Sinne des § 72 TKG normierte. Damit sollte ein Anreiz zum Glasfaserausbau der Gebäudeinfrastrukturen gesetzt werden (BT-Drs. 19/28865, 398). § 72 TKG gilt befristet bis zum 31.12.2027.\r\nBei dem Glasfaserbereitstellungsentgelt handelt es sich um Kosten, die der Kabelnetzbetrei-ber Vermietenden für die Errichtung und Bereitstellung einer Glasfaserinfrastruktur im Ge-bäude in Rechnung stellen kann. Vermietende können diese Kosten dann mit der Betriebs-kostenabrechnung anteilig auf die Mieterinnen und Mieter umlegen. Das Entgelt kann mit ma-ximal 60 Euro pro Wohneinheit und Jahr für längstens fünf Jahre angesetzt werden, ist also im Regelfall auf maximal 300 Euro begrenzt. Soweit höhere Kosten anfallen, geht das Gesetz von einer aufwändigen Maßnahme aus. Dann kann das Entgelt für bis zu neun Jahre, maximal 540 Euro, erhoben werden; der Netzbetreiber muss dem Vermieter die Gründe für die höheren Kosten darlegen (§ 72 Abs. 2 TKG). Vermietende, die Kosten einer aufwändigen Maßnahme auf die Mieterinnen und Mieter umlegen wollen, müssen nachweisen, dass sie vor der Verein-barung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt haben und das wirtschaftlichste ausgewählt haben (§ 556 Abs. 3a Satz 2 BGB).\r\nIII. Kritik an den Diskussionsvorschlägen\r\n1. Glasfaserbereitstellungsentgelt\r\nDie Abschaffung des § 2 Nr. 15b BetrKV a.F. bedeutete für Kabelnetzbetreiber, ihr Geschäfts-modell für Mehrfamilienhäuser – Versorgungsverträge mit Vermietenden – in der bisherigen Form aufgeben zu müssen. Überwiegend wurde auf Versorgungsverträge mit den einzelnen Mieterinnen und Mietern umgestellt. Damit war zwar eine Refinanzierung von Investitionen in die Netzinfrastruktur aus einer Betriebskostenumlage nicht mehr möglich. Möglich blieb je-doch, Infrastrukturinvestitionen kalkulatorisch bei den Gebühren für die Einzelverträge mit Mie-terinnen und Mietern zu berücksichtigen und aus den Vertragsentgelten zu refinanzieren.\r\nVor diesem Hintergrund war es nicht erforderlich, Kabelnetzbetreibern im Zuge der Abschaf-fung des § 2 Nr. 15b BetrKV a.F. eine gesonderte Refinanzierungsmöglichkeit über die Be-triebskosten einzuräumen. Der Gesetzgeber hat anders entschieden und mit der Einführung des nach § 2 Satz 1 Nr. 15c BetrKV als Betriebskosten auf Mieterinnen und Mieter umlegbaren\r\nGlasfaserbereitstellungsentgelts nach der Kabelgebührenumlage eine neue Zwangsumlage für Mieterinnen und Mieter geschaffen. Auch Letztere zahlen Mieterinnen und Mieter unab-hängig von der Inanspruchnahme der Infrastruktur, ohne sich davon lösen zu können.\r\nOb diese Zwangsumlage für Mieterinnen und Mieter einen Anreiz für einen verstärkten Ausbau der Glasfaserinfrastruktur setzt, ist fraglich. In der Praxis hat das Glasfaserbereitstellungsent-gelt bei Kabelnetzbetreibern wie Vermietenden bisher wenig Resonanz gefunden, meist erfolgt die Verlegung einer Glasfasernetzinfrastruktur in Mehrfamilienhäusern ohne zusätzliche Infra-strukturkosten für Mieterinnen und Mieter. Aus ökonomischer Sicht erscheint ein Anreiz auch nicht notwendig, weil zukunftsfähige Netzinfrastrukturen die Geschäftsgrundlage des Kabel-netzbetreibers bilden und sich diesbezügliche Investitionen im Laufe der nächsten Jahre im Endkundengeschäft amortisieren können (s.o.).\r\nVor diesem Hintergrund sollte die Regelung zum Glasfaserbereitstellungsentgelt abge-schafft werden, weil sie als sachlich ungerechtfertigte Verteuerung der Wohnkosten von Mieterinnen und Mietern anzusehen ist.\r\nJedenfalls aber lässt sich eine Verlängerung der bis zum 31.12.2027 befristeten Rege-lung ohne eine Evaluierung der bisherigen Auswirkungen und deren Berücksichtigung nicht sachlich rechtfertigen.\r\nDies gilt erst recht, wenn mit einer Verlängerung zugleich auf die derzeitige Differenzie-rung zwischen Regelmaßnahmen mit Kosten von maximal 300 Euro und aufwändigen Maßnahmen mit Kosten von maximal 540 Euro verzichtet und der umlagefähige Betrag auf 960 Euro brutto erhöht werden soll (Eckpunktepapier, S.3 f.).\r\nZu Recht hat der Gesetzgeber die Umlage für den Regelfall auf maximal 300 Euro begrenzt sowie bei höheren Kosten bis maximal 540 Euro (aufwändige Maßnahme) davon abhängig gemacht, dass deren Angemessenheit konkret dargelegt wird; der Vermieter muss nach Mög-lichkeit drei Angebote eingeholt haben und das wirtschaftlichste ausgewählt haben (§ 556 Abs. 3a Satz 2 BGB). Der Gesetzgeber gewährleistet damit den notwendigen Schutz vor unange-messenen Kosten für Mieterinnen und Mieter in Bezug auf Kostenentscheidungen, die sie we-der selbst treffen noch beeinflussen können. Zugleich wird der Vermieter, indem er bei auf-wändigen Maßnahmen Vergleichsangebote einholen muss, angehalten, möglichen Wettbe-werb zu nutzen, um im Kosteninteresse der Mieterinnen und Mieter eine wirtschaftliche Lösung zu finden.\r\nDer zur Diskussion gestellte Betrag von 960 Euro brutto bedeutete gegenüber dem jetzigen Regelbetrag vom 300 Euro eine Verdreifachung und selbst gegenüber dem jetzigen Umlage-betrag für aufwändige Maßnahmen von 540 Euro nahezu eine Verdoppelung. Die Kostener-höhung durch eine Verlängerung des Zahlungszeitraums anstelle einer Erhöhung des jährli-chen Umlagebetrages vorzunehmen (Eckpunktepapier, S. 3), ändert an den Gesamtkosten\r\nnichts. Auch die Tatsache, künftig bei Neubauten kein Glasfaserbereitstellungsentgelt zu er-heben (Eckpunktepapier, S. 4) – was sachlich richtig ist – ändert nichts an den exorbitanten Kostensteigerungen für die zahlenmäßig deutlich überwiegenden Altbauten.\r\nDerartige Kostensteigerungen lassen sich ohne eine Evaluierung der bisherigen Auswirkun-gen und deren Berücksichtigung nicht sachlich rechtfertigen.\r\nIn Zeiten, in denen viele Mieterinnen und Mieter mit Wohnkosten von 40 Prozent und mehr ihres monatlichen Einkommens zu kämpfen haben, sollte eine Maßnahme, die Wohnkosten weiter in die Höhe treiben kann – ein solche ist die mit § 2 Satz 1 Nr. 15c BetrKV, § 72 TKG eröffnete Erlaubnis, Mieterinnen und Mieter mit Kosten des Glasfaserausbau zu belasten – unterbleiben. Jedenfalls aber bedarf es einer besonderen Rechtfertigung dafür, warum und in welcher Höhe zusätzliche Kosten auf Mieterinnen und Mieter abgewälzt werden sollen. Insbe-sondere bei der Verwirklichung gesamtgesellschaftlicher Aufgaben wie dem Glasfaserausbau in Deutschland dürfen nicht einseitig nur Mieterinnen und Mieter mit Kosten belastet werden.\r\n2. Auswirkungen beim Recht auf Vollausbau\r\nUm einen effizienten Ausbau gebäudeinterner Netze zu ermöglichen, wird mit dem Eckpunk-tepapier vorgeschlagen, dem ausbauwilligen Telekommunikationsunternehmen ein Recht auf Vollausbau, d.h. auf den Glasfaseranschluss aller Wohnungen eines Mehrfamilienhauses ein-zuräumen, wenn das Unternehmen mindestens einen Endkundenvertrag geschlossen oder das Gebäude an sein Glasfasernetz angeschlossen hat (Eckpunktepapier, S. 4).\r\nWird an dem Glasfaserbereitstellungsentgelt festgehalten, darf ein Vollausbaurecht des Telekommunikationsunternehmens jedoch nur bestehen, wenn ein signifikanter Anteil der Mieterinnen und Mieter, unseres Erachtens mindestens die Hälfte, einen Endkun-denvertrag mit dem Unternehmen geschlossen hat. Anderenfalls können nicht ausbau-willige Mieterinnen und Mieter durch die Umlage des Glasfaserbereitstellungsentgelts unangemessen finanziell belastet werden."},"recipientGroups":[{"recipients":{"parliament":[{"code":"RG_BT_FRACTIONS_GROUPS","de":"Fraktionen/Gruppen","en":"Parliamentary parties/groups"},{"code":"RG_BT_MEMBERS_OF_PARLIAMENT","de":"Mitglieder des Bundestages","en":"Members of parliament"}],"federalGovernment":[{"department":{"title":"Bundesministerium für Digitalisierung und Staatsmodernisierung (BMDS)","shortTitle":"BMDS","url":"https://bmds.bund.de/","electionPeriod":21}}]},"sendingDate":"2025-08-29"}]}]},"contracts":{"contractsPresent":false,"contractsCount":0,"contracts":[]},"codeOfConduct":{"ownCodeOfConduct":false}}