{"$schema":"https://www.lobbyregister.bundestag.de/json-schemas/R2.22/Lobbyregister-Registereintrag-schema-R2.22.json","source":"Deutscher Bundestag, Lobbyregister für die Interessenvertretung gegenüber dem Deutschen Bundestag und der Bundesregierung","sourceUrl":"https://www.lobbyregister.bundestag.de","sourceDate":"2026-04-07T03:57:42.724+02:00","jsonDocumentationUrl":"https://www.lobbyregister.bundestag.de/informationen-und-hilfe/open-data-1049716","registerNumber":"R001210","registerEntryDetails":{"registerEntryId":60714,"legislation":"GL2024","version":13,"detailsPageUrl":"https://www.lobbyregister.bundestag.de/suche/R001210/60714","pdfUrl":"https://www.lobbyregister.bundestag.de/media/dd/19/572471/Lobbyregister-Registereintraege-Detailansicht-R001210-2025-07-01_13-35-45.pdf","validFromDate":"2025-07-01T13:35:45.000+02:00","fiscalYearUpdate":{"updateMissing":false,"lastFiscalYearUpdate":"2025-06-23T16:20:52.000+02:00"}},"accountDetails":{"activeLobbyist":true,"activeDateRanges":[{"fromDate":"2024-06-12T16:25:50.000+02:00"}],"firstPublicationDate":"2022-02-24T11:24:43.000+01:00","lastUpdateDate":"2025-07-01T13:35:45.000+02:00","registerEntryVersions":[{"registerEntryId":60714,"jsonDetailUrl":"https://www.lobbyregister.bundestag.de/sucheJson/R001210/60714","version":13,"legislation":"GL2024","validFromDate":"2025-07-01T13:35:45.000+02:00","versionActiveLobbyist":true},{"registerEntryId":59026,"jsonDetailUrl":"https://www.lobbyregister.bundestag.de/sucheJson/R001210/59026","version":12,"legislation":"GL2024","validFromDate":"2025-06-23T16:30:45.000+02:00","validUntilDate":"2025-07-01T13:35:45.000+02:00","versionActiveLobbyist":true},{"registerEntryId":58900,"jsonDetailUrl":"https://www.lobbyregister.bundestag.de/sucheJson/R001210/58900","version":11,"legislation":"GL2024","validFromDate":"2025-06-23T16:20:52.000+02:00","validUntilDate":"2025-06-23T16:30:45.000+02:00","versionActiveLobbyist":true},{"registerEntryId":48989,"jsonDetailUrl":"https://www.lobbyregister.bundestag.de/sucheJson/R001210/48989","version":10,"legislation":"GL2024","validFromDate":"2025-01-10T11:45:23.000+01:00","validUntilDate":"2025-06-23T16:20:52.000+02:00","versionActiveLobbyist":true},{"registerEntryId":46981,"jsonDetailUrl":"https://www.lobbyregister.bundestag.de/sucheJson/R001210/46981","version":9,"legislation":"GL2024","validFromDate":"2024-11-25T11:52:14.000+01:00","validUntilDate":"2025-01-10T11:45:23.000+01:00","versionActiveLobbyist":true},{"registerEntryId":46168,"jsonDetailUrl":"https://www.lobbyregister.bundestag.de/sucheJson/R001210/46168","version":8,"legislation":"GL2024","validFromDate":"2024-11-01T11:33:13.000+01:00","validUntilDate":"2024-11-25T11:52:14.000+01:00","versionActiveLobbyist":true},{"registerEntryId":43140,"jsonDetailUrl":"https://www.lobbyregister.bundestag.de/sucheJson/R001210/43140","version":7,"legislation":"GL2024","validFromDate":"2024-11-01T11:13:16.000+01:00","validUntilDate":"2024-11-01T11:33:13.000+01:00","versionActiveLobbyist":true},{"registerEntryId":33231,"jsonDetailUrl":"https://www.lobbyregister.bundestag.de/sucheJson/R001210/33231","version":6,"legislation":"GL2024","validFromDate":"2024-06-12T16:25:50.000+02:00","validUntilDate":"2024-11-01T11:13:16.000+01:00","versionActiveLobbyist":true}],"accountHasCodexViolations":false},"lobbyistIdentity":{"identity":"ORGANIZATION","name":"Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.","legalFormType":{"code":"JURISTIC_PERSON","de":"Juristische Person","en":"Legal person"},"legalForm":{"code":"LF_EV","de":"Eingetragener Verein (e. 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Im Mittelpunkt steht die Gestaltung gesetzlicher Rahmenbedingungen, die eine ausreichende Versorgung mit Wohn- und Gewerbeimmobilien sicherstellen. Dabei berücksichtigt der Verband alle Bereiche der Immobilienwirtschaft – von Errichtung und Beratung über Vermittlung und Verwaltung bis hin zur Bewertung. 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Die Regelung zur Einschränkung der Aufteilung von Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen nach dem WEG-Recht sollte modifiziert oder bestenfalls vollständig gestrichen werden, da hierdurch der Zweck des WEG konterkariert wird. Zudem ergibt sich daraus kein zusätzlicher Schutz für die Mieter, da diese durch das Vorkaufsrecht und den befristeten Ausschluss einer Kündigung wegen Eigenbedarfs bereits umfassend geschützt sind. Die Vorschläge zur Reaktion auf den Klimawandel werden grundsätzlich als sinnvoll erachtet, auch wenn sie das Planen verteuern und verzögern. ","affectedLawsPresent":true,"affectedLaws":[{"title":"Baugesetzbuch","shortTitle":"BBauG","url":"https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug"}],"fieldsOfInterest":[{"code":"FOI_RP_OTHER","de":"Sonstiges im Bereich \"Raumordnung, Bau- und Wohnungswesen\"","en":"Other in the field of \"Spatial planning, construction and housing\""},{"code":"FOI_RP_RESIDE","de":"Wohnen","en":"Reside"}]},{"regulatoryProjectNumber":"RV0017119","title":"Ablehnung der Verlängerung/Ausweitung der Mietpreisbremse zum Schutz von Investitionen, Rechtssicherheit und Wohnraumschaffung","printedMattersPresent":true,"printedMatters":[{"title":"Entwurf eines Gesetzes zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn","printingNumber":"21/322","issuer":"BT","documentUrl":"https://dserver.bundestag.de/btd/21/003/2100322.pdf","projectUrl":"https://dip.bundestag.de/vorgang/gesetz-zur-%C3%A4nderung-der-regelungen-%C3%BCber-die-zul%C3%A4ssige-mieth%C3%B6he-bei/322261","leadingMinistries":[]}],"draftBillPresent":false,"description":"Das Gesetz sollte nicht beschlossen werden. Die Mietpreisbremse hat sich in den letzten zehn Jahren nicht bewährt. Sie wurde 2015 als vorübergehendes Instrument geschaffen. Eine Verlängerung bis Ende 2029 lähmt den Wohnungsbau weiter.  ","affectedLawsPresent":true,"affectedLaws":[{"title":"Bürgerliches Gesetzbuch","shortTitle":"BGB","url":"https://www.gesetze-im-internet.de/bgb"}],"fieldsOfInterest":[{"code":"FOI_RP_RESIDE","de":"Wohnen","en":"Reside"},{"code":"FOI_RP_OTHER","de":"Sonstiges im Bereich \"Raumordnung, Bau- und Wohnungswesen\"","en":"Other in the field of \"Spatial planning, construction and housing\""},{"code":"FOI_ECONOMY_CONSUMER_PROTECTION","de":"Verbraucherschutz","en":"Consumer protection"}]}]},"statements":{"statementsPresent":true,"statementsCount":5,"statements":[{"regulatoryProjectNumber":"RV0002076","regulatoryProjectTitle":"Umsetzung der geänderten EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD)","pdfUrl":"https://www.lobbyregister.bundestag.de/media/45/14/289417/Stellungnahme-Gutachten-SG2405100005.pdf","pdfPageCount":2,"text":{"copyrightAcknowledgement":"Die grundlegenden Stellungnahmen und Gutachten können urheberrechtlich geschützte Werke enthalten. Eine Nutzung ist nur im urheberrechtlich zulässigen Rahmen erlaubt.","text":"Die Umsetzung des novellierten Gebäudeenergiegesetzes (GEG), welches am 1. Januar 2024 in Kraft getreten ist, bereitet wie erwartet einige Schwierigkeiten. Zur Erfüllung des 65%-Ziels kommen derzeit vor allem die Wärmepumpe und die Nah- sowie Fernwärme als Technologien in Betracht. Hierbei erweisen sich die bestehende WärmeLV beziehungsweise § 556c BGB als echte Hindernisse, obwohl das neue GEG gerade auch auf den Ausbau der Fern- und Nahwärmenetze zielt. Dies bremst die gewünschte Dekarbonisierung der Wärmeversorgung aus.\r\n\r\nWesentlicher Grund dafür ist, dass sich die WärmeLV ausschließlich auf Kosten von neuen externen Lösungen für die Wärmeversorgung fokussiert und deren Dekarbonisierungsbeitrag ausblendet, obwohl doch die Dekarbonisierung inzwischen zum wesentlichen Ziel der Gesetzgebung im Gebäudebereich geworden ist.\r\n\r\nZudem werden nach den bestehenden Regelungen trotz absehbar weiter steigender Energiepreise historische Kosten fossiler Heizungen mit neuen dekarbonisierten Alternativen verglichen, was grundsätzlich zu Lasten der Dekarbonisierung geht.\r\n\r\nEine Überarbeitung von § 556c BGB und der WärmeLV erscheint uns deshalb dringend notwendig. Dabei sollte eine Lösung gefunden werden, die den Beitrag zur Dekarbonisierung angemessen berücksichtigt und die einfach anzuwenden ist.\r\n\r\nAus unserer Sicht könnten zum Beispiel folgende zwei Ansätze zum Tragen kommen:\r\n\r\na)\tJe nach Höhe des Beitrages zur CO2-Emissionsreduzierung sollten im Vergleich auch höhere Kosten der gewerblichen Wärmelieferung möglich sein. Hierzu könnte man zulassen, dass für eine CO2-Einsparung auch die gewerbliche Wärmelieferung teurer sein darf. Dabei kommt eine Staffel in Betracht, wonach für eine bestimmte prozentuale Einsparung eine bestimmte Teuerung akzeptiert wird. Ein Vorschlag sieht vor, eine Einsparung von 50 Prozent CO2 mit einer Teuerung von 20 Prozent zu verknüpfen. Nach unserer Einschätzung wäre jedoch eine Staffelung wünschenswert, da sie dem Einzelfall mehr Rechnung trägt.    \r\n\r\na)\tDie neue zulässige Mieterhöhung für Heizungsinvestitionen in § 559e BGB könnte auf Kostensteigerungen neuer gewerblicher Wärmelieferung analog übertragen werden – die gewerbliche Wärmelieferung dürfte also 50 ct pro m2 und Monat teurer sein als eine eigene Lösung. Nach unserer Einschätzung sind viele auch davon ausgegangen, dass dies für den Fall der Nah- und Fernwärme auch so beabsichtigt war, so dass dies die Umsetzung ist, die am nächsten liegt, zumal sie sich in das neu geschaffene mietrechtliche System am besten einfügt. \r\n\r\nDer nötige Schutz von Mietern vor zu starken Kostensteigerungen einer externen Wärmelieferung sollte zusätzlich durch eine stärkere Regulierung und Kontrolle der Preisbildung bei der Fernwärme erreicht werden. "},"recipientGroups":[{"recipients":{"parliament":[],"federalGovernment":[{"department":{"title":"Bundesministerium der Justiz (BMJ) (20. WP)","shortTitle":"BMJ (20. WP)","url":"https://www.bmj.de/DE/Startseite/Startseite_node.html","electionPeriod":20}}]},"sendingDate":"2024-04-19"}]},{"regulatoryProjectNumber":"RV0002078","regulatoryProjectTitle":"Gesetzesentwurf zur Einführung einer befristeten Sonderregelung für den Wohnungsbau in das BauGB","pdfUrl":"https://www.lobbyregister.bundestag.de/media/16/9d/394741/Stellungnahme-Gutachten-SG2501100009.pdf","pdfPageCount":22,"text":{"copyrightAcknowledgement":"Die grundlegenden Stellungnahmen und Gutachten können urheberrechtlich geschützte Werke enthalten. Eine Nutzung ist nur im urheberrechtlich zulässigen Rahmen erlaubt.","text":"Bundestagswahl 2025: \r\nBedarfsgerechten Wohnraum schaffen und erhalten – auf Sicht und darüber hinaus\r\n\r\nBauen, bauen, bauen ist wichtig, reicht jedoch allein nicht aus. Es braucht Gestaltungswillen, Mut und kreative Ansätze, um den Menschen Wohnraum anzubieten, der ihren Bedürfnissen gerecht wird – und das nicht nur finanziell. Ebenso sind neue Wege im Klimaschutz im Gebäudebereich unerlässlich.\r\n\r\nDie vorgezogene Bundestagswahl 2025 bietet die Chance für einen Neustart in der Wohnungspolitik, die den aktuellen Herausforderungen gerecht wird. Seit dem Koalitionsvertrag der Regierungskoalition 2021 hat sich viel verändert. Die Wahlen eröffnen die Möglichkeit, alte Zöpfe abzuschneiden und mutige Reformen anzugehen. Ein „Weiter-so“ darf es – trotz einiger Erfolge – nicht geben.\r\n\r\nDer Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen – Die Immobilienunternehmer e. V. appelliert an alle Parteien, die Immobilienwirtschaft nicht als Teil des Problems in der Wohnraumversorgung zu betrachten, sondern als Teil der Lösung. Ohne die Immobilienwirtschaft wird es nicht gehen. Damit die Branche ihre Potenziale entfalten kann, braucht sie jedoch mehr Handlungsfreiheit und stabile Rahmenbedingungen. Ständige Diskussionen über neue energetische Anforderungen – wie zuletzt durch das „Heizungsgesetz“ –, über das Mietrecht oder das öffentliche Bauplanungsrecht sind Gift für die Bereitschaft, sich im Mietwohnungsbau zu engagieren.\r\n\r\n\r\n\r\n\r\nInhalt\r\nI.\tDie Kernforderungen und -vorschläge des IVD:\t3\r\nII.\tPositionen im Detail\t7\r\n1.\tEigentumsbildung für mehr Unabhängigkeit\t7\r\na)\tAbsenkung der Grunderwerbsteuer\t8\r\nb)\tGrunderwerbsteuer mit Klimakomponente\t10\r\nc)\tSchuldzinsen als Sonderausgaben anerkennen\t10\r\n2.\tBundesbauministerium mit Zuständigkeit für Neubau und Bestand\t10\r\n3.\tRunter von den Ansprüchen beim Bauen – Baustandards und damit -kosten absenken\t11\r\n4.\tHände weg vom Mietrecht\t12\r\na)\tKeine Verlängerung der Mietpreisbremse\t12\r\nb)\tMit dem GEG geschaffene Mietrechtsänderungen zurückdrehen\t13\r\nc)\tDiskussion um Mietrecht stigmatisert Vermieter\t13\r\n5.\tFokussierung auf die Reduktion von Treibhausgase\t14\r\n6.\tKein Sanierungszwang bei Bestandswohnimmobilien\t15\r\n7.\tBauplanungsrecht auf das Bauen ausrichten – Klimaschutz und soziale Resilienz zu dominant\t15\r\na)\tBau-Turbo zünden\t16\r\nb)\tNachverdichtung ermöglichen\t16\r\n8.\tSteuer- und finanzpolitische Anreize für Investoren, Bauherren und Bestandserwerber\t17\r\na)\tAusnahmeregelungen beim anschaffungsnahen Herstellungsaufwand\t17\r\nb)\tSonderabschreibung für Verdichtungs- und Aufstockungsmaßnahmen\t17\r\na)\tSteuerfreiheit von Mieteinnahmen\t18\r\nc)\tAnpassung der Freibeträge bei der Erbschaftsteuer\t18\r\nd)\tErhöhung des Bewertungsabschlags bei vererbten Mietwohnungen\t18\r\na)\tLohnsteuerabzug auf „Deutschland baut“-Anleihen\t18\r\nb)\tFinanzierungskostensenkung durch staatliche Bürgschaften\t19\r\n9.\tGeldwäscheprävention\t19\r\n10.\tSachkundenachweis\t20\r\n\r\n\r\n\r\nI.\tDie Kernforderungen und -vorschläge des IVD:\r\n\r\n1.\tMehr Wohneigentum ermöglichen\r\nDeutschland braucht eine tragfähige Strategie, wie sie die Bürger wirtschaftlich unabhängig macht. Immobilieneigentum ist dabei ein wichtiger Baustein. Ob vermietet oder selbstgenutzt, spielt keine Rolle. Die beste Sozialbestimmung des Eigentums liegt darin, dass möglichst viele Bürger Eigentum haben, zumal bekannt ist, dass private Vermieter nicht in erster Linie renditeorientiert und -verpflichtet sind. Was ist daran falsch, wenn möglichst viele Menschen an der Wertentwicklung partizipieren können?! Eigentum ist überdies eine gute Altersvorsorge, was die Rentendiskussion entschärfen könnte. Um möglichst viele in Eigentum zu bringen, muss die Grunderwerbsteuerlast gesenkt werden. Die bisherige Eigentumsförderung, die immer auch hohe Klimaschutzanforderungen gestellt hat, hat sich im Gegensatz zum Baukindergeld nicht bewährt.  \r\n \r\n2.\tBundesbauministerium mit Zuständigkeit für Neubau und Bestand\r\nWir brauchen ein starkes Bundesbauministerium, das mit der nötigen Kompetenz und finanziellen Mitteln ausgestattet ist. Zur Zuständigkeit müssen auch alle Maßnahmen gehören, die den Wohnungsbestand betreffen, inklusive Förderung. Die bisherige Trennung der Zuständigkeit zwischen Bau- und Wirtschaftsministerium hat sich nicht bewährt. \r\n\r\n3.\tRunter von den Ansprüchen beim Bauen \r\nVor 20 Jahren wurde auch solide gebaut. Dennoch haben sich die Standards erhöht, was zu einer Verteuerung des Bauens geführt hat. Daher sollten die Komfortstandards abgesenkt und der energetische Mindeststandard EH 55 keinesfalls angehoben werden. Vielmehr sollte EH55 förderfähig werden. Die angefangene Diskussion um den Gebäudetyp e und insbesondere die zivilrechtliche Vereinbarung der anerkannten Regeln der Technik als Mindeststandard ist richtig. Der vorliegende Gesetzentwurf ist aber noch nicht ausgereift. Kaum ein Marktakteur würde von den vorgeschlagenen Regelungen Gebrauch machen. Der Gesetzentwurf bildet eine Diskussionsgrundlage, mehr aber nicht. \r\n\r\n4.\tHände weg vom Mietrecht \r\nWohnungspolitik ist mehr als Mietenpolitik. Die ständigen Diskussionen um das Mietrecht zerstören jede Investitionsbereitschaft. Sie sind Gift für ein Investitionsklima. Die Mietpreisbremse sollte nicht verlängert werden. Eine restriktive Mietenregulierung mit abgesenkten Kappungsgrenzen und Mietpreisbremse sollte grundsätzlich nur temporär angewendet werden und stets durch effektive Maßnahmen zur Schaffung von neuem Wohnraum ergänzt werden. Zu diesem Ergebnis ist auch kürzlich der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung gekommen (Pressemitteilung vom 13.11.24). Das Mietrecht sollte entschlackt werden. Ein Anfang könnte in der weitgehenden Abschaffung der mit dem GEG eingeführten Regelungen gemacht werden. Diese Regelungen braucht es in dieser Tiefe grundsätzlich nicht. Sie machen das Mietrecht nur komplizierter und nicht gerechter. \r\n\r\n5.\tFokussierung auf die Reduktion von Treibhausgasen\r\nRegulierungen und Fördermaßnahmen zur Verbesserung des energetischen Zustands von Gebäuden sollten konsequent auf die Reduktion von Treibhausgasemissionen ausgerichtet werden. Es sollten klare Emissionsminderungsziele vorgegeben werden, anstatt starre, jeweils separate Maßnahmenkataloge für Gebäudeeffizienz, Beheizung und Eigenerzeugung erneuerbaren Stroms zu erstellen. So werden Kosteneffizienz, Flexibilität und Innovation ermöglicht. Das gesamte Gebäudeenergiegesetz, nicht nur die letzten Änderungen zur Beheizung von Gebäuden, sollte auf den Prüfstand gestellt und in seiner Methodik insoweit grundsätzlich angepasst werden. Vorrangig sind geringinvestive Maßnahmen anzuregen und zu fördern, die direkt und kosteneffizient CO₂-Emissionen senken. Sanierungen in größerem Maßstab sollten nur bei abgängigen Bauteilen erfolgen.  Eine maßvolle Sanierung orientiert sich an der Lebensdauer der Bauteile und dem tatsächlichen Bedarf, vermeidet zusätzliche graue Emissionen und unnötige Kosten durch überzogene Effizienzmaßnahmen. Für die Beschleunigung der Dekarbonisierung der Wärmeversorgung ist eine Regulierung der Fernwärme durch die Netzagentur notwendig. Mit dieser können im Gegenzug die Wärmelieferverordnung und § 556c BGB entfallen.\r\n\r\n6.\tKein Sanierungszwang bei Bestandswohnimmobilien\r\nInsgesamt sollte die EPBD zwar schnell umgesetzt werden, bei der Umsetzung in nationales Recht dürfen aber keine weiteren Auflagen und Anforderungen entstehen, die über die Forderungen der EPBD hinausgehen (sogenanntes „Gold-Plating“). \r\nInsbesondere muss genau darauf geachtet werden, dass Wohnimmobilien keinem Sanierungszwang unterworfen werden, weder unmittelbar noch mittelbar. Dies wurde in der EU unter dem Stichwort MEPS (Minimum Energy Performance Standards) diskutiert und in Bezug auf Wohngebäude abgelehnt. Auch die Vorgaben der EPBD zur Elektromobilitäts-Infrastruktur sollten nicht weiter ergänzt oder verschärft werden.\r\n\r\n7.\tBauplanungsrecht auf das Bauen ausrichten – Klimaschutz und soziale Resilienz zu dominant   \r\nDie Ideen des Bauturbos (§ 246e BauGB-E) und der Nachverdichtung (§§ 31, 34 BauGB-E) sind rasch umzusetzen. Das Bauplanungsrecht muss insgesamt mehr auf das Bauen als auf die soziale Gerechtigkeit ausgerichtet sein. Eine bevorzugte Behandlung bei der Vergabe von Grundstücken an gemeinnützige Player hat nichts mit dem Baurecht zu tun. Es kommt nicht auf die Rechtsform, sondern auf das Konzept an, welches soziale Elemente haben kann. Mit Erhaltungsgebieten wird ein hoher Preis gezahlt. Sie schränken nicht nur den Eigentümer ein, sondern verhindern sinnvolle Maßnahmen in den Klimaschutz und den altengerechten Umbau, was widersinnig ist, weil die Bewohner immer älter werden. Dieser Zielkonflikt muss aufgelöst werden. Eine Umwandlungsbeschränkung hat im Baurecht genauso wenig etwas zu suchen, wie ein kommunales Vorkaufsrecht, das ausgeübt werden soll, wenn der Käufer die Miete erhöhen könnte. Um den Mieter zu schützen, gibt es ausreichend Instrumente im Mietrecht.    \r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n8.\tSteuer- und finanzpolitische Anreize für Investoren, Bauherren und Bestandserwerber\r\nDie Grunderwerbsteuer ist eines der größten Hemmnisse, die einem Erwerb von Immobilien entgegenstehen. Das gilt für gewerbliche und private Akteure gleichermaßen. Sie wurde in den vergangenen Jahren rund 30mal erhöht, aber nur ein einziges Mal wieder gesenkt. Egal, ob Freibetrag zugunsten von Familien/Erstkäufern oder generelle Absenkung, hier muss etwas innerhalb der ersten 100 Tage einer Regierung etwas geschehen. Die Abschreibungsregelungen für den Wohnungsbau müssen zugunsten von Investitionen geändert werden. Das gilt auch für den anschaffungsnahen Herstellungsaufwand, der in der Gebäudeabschreibung zu berücksichtigen ist. Die Regelung in § 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG steht energetischen Sanierungen im Weg und sollte daher gestrichen werden. Die Freibeträge bei der Erbschaftsteuer sind seit 2009 unverändert. Die Immobilienpreise sind dagegen enorm gestiegen. Das muss angeglichen werden.  Bei der Grundsteuer deutet sich ein Chaos an. In vielen Bundesländern wurden bereits die Bescheide über den finalen Grundsteuerbetrag verschickt – mit erheblichen Anhebungen gegenüber dem bisherigen Betrag. Die Grundsteuer gehört auf den Prüfstand. \r\n  \r\n9.\tGeldwäscheprävention an nationale Gepflogenheiten anpassen\r\nDie Immobilienwirtschaft wird von der organisierten Kriminalität missbraucht, entweder zur Geldwäsche oder zur Terrorismusfinanzierung. Das Geldwäschegesetz verpflichtet beispielsweise Immobilienmakler, bestimmte Pflichten zu erfüllen. Da diese auf das EU-Recht zurückgehen, sind diese für Deutschland häufig nicht passgenau, da der deutsche Immobilienmakler nicht an der eigentlichen Finanztransaktion beteiligt ist. Hierauf muss bei der Umsetzung aktuellen und den künftigen EU-Richtlinien geachtet werden. Auch die neue EU-Geldwäscheverordnung sollte nicht durch verschärfte Regelungen flankiert werden. Der Makler leistet professionell einen Beitrag zur Prävention von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung. Seine Verpflichtungen müssen aber verhältnismäßig sein.   \r\n\r\n10.\tEinführung eines Sachkundenachweises für Makler und Verwalter\r\nDas Produkt Immobilie ist in den letzten Jahren komplizierter geworden, sei es durch die Anforderungen an Energieeffizienz, anspruchsvolle Finanzierungkonditionen oder rechtliche Einschränkungen. Deswegen haben die Kunden einen höheren Beratungsbedarf. Die Anzahl der Transaktionen, an denen ein Makler beteiligt ist, ist signifikant gestiegen. Dem höheren Beratungsbedarf und Ansprüchen müssen Makler und Verwalter trotz des enormen Haftungsrisikos gerecht werden. Es ist deswegen unerlässlich sicherzustellen, dass diese Berufsgruppen ein Mindestmaß an Sachkunde besitzt. Die Gewerbeordnung stellt, soweit es den Zugang zu diesen Berufen betrifft, keine Anforderungen. Die bisherige gesetzliche Weiterbildungsverpflichtung reicht nicht aus.\r\n\r\nII.\tPositionen im Detail \r\n1.\tEigentumsbildung für mehr Unabhängigkeit \r\nDie Eigentumsquote in Deutschland gehört zu den niedrigsten in der Europäischen Union. Die neue Bundesregierung sollte das Wohneigentum deutlich effektiver fördern, als es bisher der Fall war – nicht nur, um die rote Laterne in der EU abzugeben, sondern vor allem, um dem Wunsch der Bürger gerecht zu werden. Denn die Mehrheit der Deutschen will Wohneigentum und betrachtet es als wichtigen Baustein für Sicherheit, Altersvorsorge und Lebensqualität. \r\n\r\nBis auf das Baukindergeld waren die Instrumente in den letzten Jahren zu zögerlich. Das gilt etwa für die aktuellen Programme „jung kauft alt“ und WEF, zumal diese energetischen Voraussetzungen beinhalten. Die Ergebnisse einer Forsa-Umfrage aus dem Jahr 2021 verdeutlichen eindrucksvoll die zentrale Bedeutung von Wohneigentum für die Menschen in Deutschland. Fast drei Viertel der derzeitigen Mieterinnen und Mieter (73 %) äußern den Wunsch, in einer eigenen Immobilie zu wohnen. Besonders stark ist dieser Wunsch bei den unter 45-Jährigen ausgeprägt, die sich nach Stabilität und langfristiger Sicherheit sehnen.\r\nDoch es geht nicht nur um das selbst genutzte Wohneigentum: Eigentum in Form vermieteter Wohnungen spielt ebenfalls eine entscheidende Rolle – sei es als Altersvorsorge oder als Beitrag zur Stabilisierung des Wohnungsmarktes. Zwei Drittel der Befragten (69 %) sind der Meinung, dass der Staat deutlich mehr unternehmen sollte, um den Erwerb von Wohneigentum zu fördern. Dieser Wunsch ist besonders ausgeprägt bei den unter 30-Jährigen, die häufig noch kein Eigentum besitzen, jedoch eine sichere Basis für die Zukunft suchen.\r\nAuch im Hinblick auf die Altersvorsorge zeigt sich die immense Bedeutung von Wohneigentum: 50 % der Befragten nennen es als die beste Möglichkeit, für das Alter vorzusorgen. Hier zeigt sich, dass Eigentum nicht nur als Statussymbol, sondern als unverzichtbare Form der sozialen und wirtschaftlichen Absicherung wahrgenommen wird.\r\nParteipräferenzen der potenziellen Käufer verdeutlichen zudem die politische Dimension: Wähler von CDU/CSU und FDP befürworten überdurchschnittlich oft die Eigentumsbildung, während Grüne-Wähler mit einem Fokus auf Mietwohnungen und nachhaltigem Wohnen eher zurückhaltend sind. Doch unabhängig von Parteizugehörigkeiten ist der Wunsch nach Wohneigentum ein übergreifendes Anliegen. \r\n\r\na)\tAbsenkung der Grunderwerbsteuer \r\nDie Grunderwerbsteuer ist ein wesentliches Hindernis beim Eigentumserwerb. Seit der Föderalismusreform 2006 wurde diese rund 30-mal erhöht. Die Grunderwerbsteuer sollte insgesamt wieder auf das damalige Niveau abgesenkt werden, zumindest sollte der Steuererhöhungswettbewerb der Länder aufhören, was schon einmal durch eine Änderung der Regelungen des Länderfinanzausgleichs erfolgen könnte. Denn in § 7 Abs. 1 des Gesetzes über den Finanzausgleich zwischen Bund und Ländern (FAG) ist geregelt, dass die Finanzkraft (Steuerkraftzahl) der Länder nicht nach ihrem tatsächlichen Aufkommen der Grunderwerbsteuer bemessen wird, sondern dass insofern das gesamte bundesweite Steueraufkommen den einzelnen Ländern nach dem Verhältnis der Bemessungsgrundlagen für die Grunderwerbsteuer zugeordnet wird. Dies hat zur Folge, dass die Bundesländer, in denen ein niedrigerer Steuersatz gilt als in den übrigen Bundesländern, mehr zu dem Länderfinanzausgleich beitragen, als es ihrem tatsächlichen Steueraufkommen entspricht. \r\nNeben einer generellen Absenkung der Grunderwerbsteuer sollte es Situationen geben, in denen es Ausnahmen von der Pflicht zur Entrichtung der Grunderwerbsteuer gibt. Hiermit könnten gleichzeitig auch politische Ziele verwirklicht werden. So sollte der Ersterwerb einer selbst genutzten oder vermieteten Immobilie begünstigt werden, indem auf die Grunderwerbsteuer verzichtet wird oder ein Freibetrag gewährt wird. Das im Koalitionsvertrag definierte Ziel, es mehr Menschen in Deutschland zu ermöglichen, im selbstgenutzten Eigentum zu wohnen, kann hierdurch erreicht werden. \r\nEine solche Regelung ist klar, mit wenig bürokratischem Aufwand umsetzbar und stellt eine besonders effektive staatliche Wohneigentumsförderung dar. Die Senkung von Erwerbsnebenkosten ist wichtige Grundlage, um den Zugang nicht nur für Schwellenhaushalte bei der Wohneigentumsbildung zukünftig sicherzustellen. \r\nDie Idee einer Länderöffnungsklausel zugunsten eines Freibetrages für bestimmte Personengruppen wie Familien ist ein guter Ansatz, aber in Zeiten eines Auftaktes in eine neue Ära der Wohnungspolitik zu kurz gesprungen und zu zaghaft. Der Bund sollte selbst Freibeträge ermöglichen.  \r\n\r\n\r\nBundesland\t2007 (Start: 3,5 %)\t1. Erhöhung\t2. Erhöhung\t3. Erhöhung\tAktueller Satz (%)\r\nBaden-Württemberg\t3,5 %\t2011: 5,0 %\t\t\t5,0 %\r\nBayern\t3,5 %\tKeine Erhöhung\t\t\t3,5 %\r\nBerlin\t3,5 %\t2011: 5,0 %\t2014: 6,0 %\t\t6,0 %\r\nBrandenburg\t3,5 %\t2011: 5,0 %\t2015: 6,5 %\t\t6,5 %\r\nBremen\t3,5 %\t2011: 4,5 %\t2014: 5,0 %\t\t5,0 %\r\nHamburg\t3,5 %\t2009: 4,5 %\t\t\t4,5 %\r\nHessen\t3,5 %\t2013: 5,0 %\t2014: 6,0 %\t\t6,0 %\r\nMecklenburg-Vorp.\t3,5 %\t2012: 5,0 %\t2014: 6,0 %\t\t6,0 %\r\nNiedersachsen\t3,5 %\t2011: 4,5 %\t2014: 5,0 %\t\t5,0 %\r\nNordrhein-Westfalen\t3,5 %\t2011: 5,0 %\t2015: 6,5 %\t\t6,5 %\r\nRheinland-Pfalz\t3,5 %\t2012: 5,0 %\t2014: 6,0 %\t\t6,0 %\r\nSaarland\t3,5 %\t2011: 4,0 %\t2015: 6,5 %\t\t6,5 %\r\nSachsen\t3,5 %\t2023: 5,5 %\t\t\t5,5 %\r\nSachsen-Anhalt\t3,5 %\t2010: 4,5 %\t2012: 5,0 %\t\t5,0 %\r\nSchleswig-Holstein\t3,5 %\t2012: 5,0 %\t2014: 6,5 %\t\t6,5 %\r\nThüringen\t3,5 %\t2011: 5,0 %\t2017: 6,5 %\t\t5,0 % (n. Absenkung)\r\n\r\n•\tBayern bleibt das einzige Bundesland mit einem unveränderten Satz von 3,5 %.\r\n•\tSachsen hat erst 2023 eine Erhöhung durchgeführt und liegt jetzt bei 5,5 %.\r\n•\tDer höchste Satz (6,5 %) gilt in mehreren Bundesländern: Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen.\r\n\r\n\r\nb)\tGrunderwerbsteuer mit Klimakomponente\r\nIm Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es enorme Energieeinsparpotenziale. Immerhin sind von 18,9 Mio. Wohngebäuden 15,7 Mio. Ein- und Zweifamilienhäuser. Rund 75 Prozent des Bestandes sind vor dem Inkrafttreten der ersten Wärmeschutzverordnung errichtet und bisher nicht ausreichend saniert worden. 30 Prozent sind der Energieeffizienzklasse G und H zuzuordnen. Sie benötigen etwa achtmal so viel Energie wie ein Neubau der Klasse A+. Wenn ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus zur Selbstnutzung verkauft wird, steht es vor dem Eigentümerwechsel zumindest für einen kurzen Zeitraum leer. Diese Zeit sollte für die energetische Sanierung genutzt werden, was sich aufgrund mangelnder Liquidität für viele Erwerber als schwierig erweisen dürfte. Um den neuen Eigentümer zur Sanierung zu motivieren, sollte dies besonders gefördert werden. Hierzu könnte beispielsweise ein Teil der Grunderwerbsteuer gestundet und dann zum Teil erlassen werden, wenn die Sanierung abgeschlossen ist. Dem Konzept der EU „Worst first“ folgend, könnte man die Grunderwerbsteuererleichterung auf energetisch schlecht beschaffene Gebäude beschränken (Energieeffizienzklassen F bis H), sofern es eine erhaltenswerte Substanz gibt.\r\n\r\nc)\tSchuldzinsen als Sonderausgaben anerkennen\r\nUm den Anstieg der Schuldzinsen abzufedern, sollten sie für den Erwerb der eigenen Wohnung in der Einkommensteuer als Sonderausgaben abgezogen werden können. \r\n\r\n2.\tBundesbauministerium mit Zuständigkeit für Neubau und Bestand\r\nUm den Herausforderungen der Wohnraumversorgung gerecht zu werden, benötigen ist ein starkes und umfassend ausgestattetes Bundesbauministerium nötig. Dieses Ministerium muss sowohl über die nötige fachliche Kompetenz als auch über ausreichende finanzielle Mittel verfügen, um eine ganzheitliche Steuerung der Baupolitik in Deutschland zu gewährleisten. Bisher ist die Zuständigkeit für Bau- und Wohnungsfragen auf zwei Ressorts aufgeteilt: das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) und das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK). Diese Trennung hat sich als ineffektiv erwiesen und behindert eine kohärente Politikgestaltung.\r\nDas BMWSB fokussiert sich ausschließlich auf den Neubau und die Stadtentwicklung, während das BMWK für die Bauwirtschaft, die Bestandssanierung sowie die Förderung von energetischen Sanierungen im Bestand verantwortlich ist. Diese Zuständigkeitsverteilung führt zu Doppelarbeit, mangelnder Abstimmung und einem Verlust von Synergien, die in einem so zentralen Bereich wie dem Bauwesen dringend nötig sind. Das hat die Arbeit des Bündnisses immer wieder gezeigt, auch wenn das BMWK formal zum Bündnis dazu gehört hat. \r\nEin starkes und einheitliches Bundesbauministerium würde diese Fragmentierung beenden. Es könnte alle Aspekte der Wohnungs- und Baupolitik bündeln. Dieses Ministerium sollte mit einer klaren Priorität behandelt werden – es muss zur Chefsache werden. \r\nNur so können die politischen Ziele in den Bereichen Wohnungsbau, Klimaschutz und Ressourceneffizienz erreicht werden.\r\n3.\tRunter von den Ansprüchen beim Bauen – Baustandards und damit -kosten absenken\r\nDie Bauwerkskosten für die Errichtung eines Quadratmeter Wohnraums in Deutschland haben sich in den letzten 25 Jahren verzweieinhalbfacht. Kostentreiber bleiben vor allem die technischen Gewerke (Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro), die sich nahezu verviereinhalbfacht haben. Zwischen 2020 und 2023 sind die Herstellungskosten um über 42 Prozent angestiegen. \r\n\r\nDer Median der Erstellungskosten inklusive Grundstückskosten (Investitionskosten) für Wohnraum in deutschen Großstädten liegt aktuell bei ca. 5.150 Euro. Eine frei finanzierte \r\nVermietung lässt eine monatliche Kaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche von unter ca. 17,50 Euro auf dem aktuellen Kosten- und Zinsniveau kaum mehr zu. Andere Berechnungen kommen unter differenziertem Ansatz von Eigenkapital und Tilgung/Tilgungsdauer zu noch höheren notwendigen Kaltmieten zwischen 23 und 25 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Die Kosten der CO2- und Energieeinsparung durch höhere Effizienzstandards im Wohnungsneubau zeigen, dass der erreichte Standard nach dem Gebäudeenergiegesetz 2020 das individuelle und volkswirtschaftliche Optimum darstellt. Der alte Glaubenssatz, nach dem nur solche Investitionen gefördert werden sollen, deren energetische Qualität über das übliche Maß hinausgeht, ist überholt. So kostet die Erstellung eines EH40-Wohngebäudes gegenüber dem EH70-Standard 238 Euro je Quadratmeter mehr (Stand 2022), die Kaltmiete steigt um 0,57 Euro, die Betriebskosten sinken aber nur um 0,12 Euro.\r\n\r\nEs braucht es einen mutigen Befreiungsschlag aus der festgefahrenen Situation. Alle müssen bereit sein, von ihren hohen Ansprüchen herunter zu kommen: der Bund, die Länder, die Kommunen, Immobilienwirtschaft und die Mieter, auch wenn jede Position für sich genommen berechtigt sein mag. Ansonsten herrscht Stillstand auf den Baustellen. Es geht um einen gesellschaftlichen Bewusstseinswandel, welche baulichen, technischen und funktionalen Standards wünschenswert und realisierbar, welche verzichtbar und über einen gemeinsam zu definierenden Qualitätsmaßstab hinausgehend überflüssig erscheinen. Der überwiegende Teil der baulichen Standards im Wohnungsbau, die in den letzten Jahren gebaut werden mussten, ist sowohl ökonomisch, in Bezug auf einen allgemeinen, angemessenen und guten Wohnstandard und auf tatsächlich wirksamen Klimaschutz hin verzichtbar. \r\n\r\nDie Komfortstandards sollten abgesenkt und der energetische Mindeststandard im Neubau EH 55 keinesfalls angehoben werden. Vielmehr sollte EH55 förderfähig werden. Die angefangene Diskussion um den Gebäudetyp e und insbesondere die zivilrechtliche Vereinbarung der anerkannten Regeln der Technik als Mindeststandard ist richtig. Der vorliegende Gesetzentwurf ist aber noch nicht ausgereift. Kaum ein Marktakteur würde von den vorgeschlagenen Regelungen Gebrauch machen. Der Gesetzentwurf bildet eine Diskussionsgrundlage, mehr aber nicht. \r\n4.\tHände weg vom Mietrecht \r\n2015 wurde die Mietpreisbremse eingeführt. 2019 und 2020 wurde sie verschärft. Zudem wurden die Modernisierungsmieterhöhung eingeschränkt und die Regeln der ortsüblichen Vergleichsmiete verändert, um der Preisdynamik etwas entgegenzusetzen. 2024 wurde die Modernisierungsmieterhöhung nochmals erheblich geändert und eingeschränkt. Zudem gab es viele Initiativen im Bundesrat und Diskussionen innerhalb der Bundesregierung um das Mietrecht. Diese Entwicklungen vergiften jede Bereitschaft, in den Wohnungsbau zu investieren. Der Bauherr von heute ist der Vermieter von morgen. Dieser Zusammenhang wird häufig übersehen, wenn in der Politik über neue Mietrechtsänderungen diskutiert wird. Diejenigen, die in den Mietwohnungsneubau investieren wollen, brauchen stabile Rahmenbedingungen. \r\na)\tKeine Verlängerung der Mietpreisbremse \r\nDie Mietpreisbremse sollte auslaufen und nicht verlängert werden. Damit könnte die neue Bundesegierung signaliseren, dass ein „Weiter so“ keine Option ist. Auch der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung hat kürzlich in seiner Analyse betont, dass temporäre Eingriffe in die Mietpreisentwicklung nur in Kombination mit einer aktiven Förderung des Wohnungsbaus sinnvoll sind. Eine restriktive Mietenregulierung sollte grundsätzlich nur als temporäre Maßnahme eingesetzt werden. Solche Regulierungen können kurzfristig entlasten, sollten jedoch zwingend mit gezielten und wirksamen Maßnahmen zur Schaffung von neuem Wohnraum einhergehen, um langfristige Lösungen für den Wohnungsmarkt zu bieten. Er hat sich ebenfalls gegen eine Verlängerung der Mietpreisbremse ausgesprichen, zumindest über 2028 hinaus.\r\n\r\nb)\tMit dem GEG geschaffene Mietrechtsänderungen zurückdrehen \r\nDie mit dem Gebäudeenergiegesetz 2024 in Kraft getretenen Änderungen im Mietrecht waren nicht unbeding notwendig. Mit der Neuregelung muss bei einer Mieterhöhung nach einer energetischen Sanierung mit Heizungstausch nun zwischen Erhaltungsmaßnahmen, Modernisierung der Heizungsanlage und Maßnahmen zur Steigerung der Gebäudeeffizienz (z.B. durch Dämmung) unterschieden werden. Bei den Erhaltungsmaßnahmen muss zudem zwischen solchen unterschieden werden, die den Heizungstausch betreffen, und solchen, die sich auf die übrigen Maßnahmen beziehen. Da insgesamt die gesetzlichen Vorgaben stärker auf die Klimaziele ausgerichtet werden müssen, sollten für die Modernisierungsmieterhöhung in Zukunft Maßnahmen zur Heizungsmodernisierung nach § 71 GEG und zur Steigerung der Gebäudeeffizienz gleich behandelt werden. So bräuchte es auch nur eine einhetliche Kappungsgrenze, die keinesfalls starr sein sollte, sondern indexiert. \r\n\r\nc)\tDiskussion um Mietrecht stigmatisiert Vermieter \r\nEtwas Anderes wird zudem übersehen. Vermietern wird durch die ständige Diskussion unterstellt, zumindest halbkriminell zu sein.  Das spaltet die Gesellschaft. Statt Vermieter zu verteufeln, sollten mehr Menschen in die Lage versetzt werden, selbst Vermieter zu sein. Das wäre gesamtgesellschaftlich die beste Option, zumal Amateuervermieter eher auf eine auskömmliche Miete und ein unproblematisches Mietverhältnis als auf eine hohe Rendite aus sind. \r\n\r\n5.\tFokussierung auf die Reduktion von Treibhausgasen\r\nRegulierungen und Fördermaßnahmen zur Verbesserung der energetischen Beschaffenheit von Gebäuden und ihrer Beheizung sollten konsequent auf die Reduktion von Treibhausgasemissionen ausgerichtet werden. Es sollten klare Emissionsminderungsziele vorgegeben werden, anstatt starre, jeweils separate Maßnahmenkataloge für Gebäudeeffizienz, Beheizung und Eigenerzeugung erneuerbaren Stroms zu erstellen.\r\nSo werden Kosteneffizienz, Flexibilität und Innovation ermöglicht. Das gesamte Gebäudeenergiegesetz, nicht nur die letzten Änderungen zur Beheizung, sollte insoweit auf den Prüfstand gestellt und in seiner Methodik grundsätzlich angepasst werden. Das Gebäudeenergiegesetz als Ganzes sollte konsequent auf die Reduzierung von Treibhausgasemissionen ausgerichtet werden. Energetische Vorgaben sind, wo immer möglich, in Emissionsvorgaben umzuwandeln. \r\nUm die Klimaziele im Gebäudebestand schnell und kosteneffizient zu erreichen, ist es notwendig, den Gebäudeeigentümern einen für das jeweilige Gebäude optimalen, individuellen Mix von Maßnahmen in den Bereichen Gebäudeeffizienz, Heizen mit erneuerbaren Energien und Eigenerzeugung erneuerbaren Stroms zu ermöglichen. In vielen Fällen ist z.B. die Umstellung der Wärmeversorgung auf erneuerbare Energien günstiger als eine weitergehende Gebäudesanierung. Ab einem gewissen Mindeststandard des Gebäudes (z. B. EH-100) sollte deshalb im Gebäudebestand der Eigentümer frei entscheiden können, in welchem Maße er die Energieeffizienz des Gebäudes weiter erhöhen will und in welchem Maße er erneuerbare Energien zur Dekarbonisierung nutzen will. Die Erzeugung von erneuerbarem Strom oder erneuerbarer Wärme am Gebäude sollte durchgehend mit dem Energieverbrauch des Gebäudes verrechnet werden können. Ebenso sollten selektive Einschränkungen einzelner Heizungsarten im GEG (z.B. für Stromheizungen) aufgehoben werden.\r\nAls weiterer Ansatz zur Kosteneffizienz sollte, wo immer möglich, die Erfüllung der Klimaziele im Gebäudebestand auch durch gebäudeübergreifende Lösungen (z.B. Quartierslösungen) ermöglicht werden, u.a. durch die Verrechenbarkeit der Eigenerzeugung von erneuerbaren Energien im Quartier.\r\nSanierungen in größerem Maßstab sollten grundsätzlich nur bei abgängigen Bauteilen erfolgen. Vorrangig sind geringinvestive Maßnahmen anzuregen und zu fördern, die direkt und kosteneffizient CO₂-Emissionen senken. Eine maßvolle Sanierung orientiert sich an der Lebensdauer der Bauteile und dem tatsächlichen Bedarf, vermeidet zusätzliche graue Emissionen und unnötige Kosten durch überzogene Effizienzmaßnahmen.\r\n\r\n6.\tKein Sanierungszwang bei Bestandswohnimmobilien\r\nInsgesamt sollte die EPBD zwar schnell umgesetzt werden, bei der Umsetzung in nationales Recht dürfen aber keine weiteren Auflagen und Anforderungen entstehen, die über die Forderungen der EPBD hinausgehen (so genanntes „Gold-Plating“).\r\nInsbesondere muss genau darauf geachtet werden, dass Wohnimmobilien keinem Sanierungszwang unterworfen werden, weder unmittelbar noch mittelbar. Dies wurde in der EU unter dem Stichwort MEPS (Minimum Energy Performance Standards) diskutiert und in Bezug auf Wohngebäude abgelehnt und bewusst nur für Nichtwohngebäude eingeführt. \r\nDie Umsetzung der EPBD sollte die bereits oben für das GEG angeführten Punkte unbedingt berücksichtigen: Wo immer möglich Ausrichtung auf Emissionsvorgaben statt auf andere technische Parameter, weitestgehende Nutzung der Freiheitsgrade beim Maßnahmenmix (Energieeffizienz, erneuerbare Eigenerzeugung am Gebäude, Heizen mit erneuerbaren Energien), die die EPBD zulässt und Ermöglichung der gebäudeübergreifenden Erfüllung der Vorgaben (z.B. durch Quartierslösungen).\r\nDie Umsetzungsmaßnahmen sollten sich primär auf die Gebäudeeffizienzklassen F, G und H konzentrieren, den dort können die größten Effekte mit den eingesetzten Mitteln erzielt werden. Insbesondere für EFH ist dabei die Finanzierung der Maßnahmen ein sehr kritischer Faktor und muss abgesichert werden, z.B. durch Bürgschaftsprogramme der Öffentlichen Hand oder die Entwicklung von „Pay-as-you-save“- Finanzierungsmodellen, die von der EPBD angeregt werden.\r\nBei der Umsetzung der Vorgaben der EPBD zur Elektromobilitäts-Infrastruktur in deutsches Recht sollten keine zusätzlichen Auflagen, z.B. zur Leistung von zu installierenden Ladesäulen eingeführt werden.\r\n\r\n7.\tBauplanungsrecht auf das Bauen ausrichten – Klimaschutz und soziale Resilienz zu dominant   \r\nSoziale Aspekte sind im Bauplanungsrecht maßgeblich zu berücksichtigen, da es nicht nur um bauliche Gestaltung, sondern auch um die Schaffung von lebenswerten und sozial gerechten Lebensräumen geht (§ 1 BauGB Verpflichtung zur Berücksichtigung sozialer, ökologischer und wirtschaftlicher Belange in der Bauleitplanung, § 3 BauGB - Öffentlichkeitsbeteiligung). Auch der Klimaschutz findet immer Beachtung im öffentlichen Baurecht, was seine Berechtigung hat. Klimaschutz und soziale Resilienz sind nach unserer Auffassung zu dominant geworden. Sie behindern das Bauen in gewissem Umfang. In Zeiten, in denen eine Versorgung mit Wohnraum gefährdet ist, müssen sie teilweise zurücktreten.    \r\n\r\na)\tBau-Turbo zünden\r\nUm den Wohnungsbau wirklich effektiv zu unterstützen, muss das Vorhaben zur Einführung einer befristeten Sonderregelung für den Wohnungsbau in das Baugesetzbuch (Einführung eines § 246e BauGB – „Bau-Turbo“) vorangetrieben werden. Auch wenn die Kommunen zur Umsetzung nicht verpflichtet sind, die Regelung anzuwenden, bietet sie jedoch noch ausreichend Potential für mehr Wohnungsbau.  \r\n\r\nb)\tNachverdichtung ermöglichen  \r\nNeubau benötigt viel Fläche. Dieser Flächenverbrauch beziehungsweise die Versiegelung von Böden ist aber nur in einem begrenzten Umfang hinnehmbar. Der Fokus der Politik sollte daher auf den Erhalt der Substanz sowie die Verdichtung und Aufstockung von Bestandsgebäuden gerichtet werden. Viele Bebauungspläne sind zu einem Zeitpunkt erstellt worden, als noch nicht absehbar war, wie sich die Umgebung entwickelt. Die Bebauungspläne sind daher häufig nicht mehr zeitgemäß. Anpassungen wären sehr aufwändig. Der Gesetzgeber sollte den Kommunen die Option geben, davon abzuweichen. In dem Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung der integrierten Stadtentwicklung ist ein guter Regelungsansatz enthalten (§ 31 Abs. 3 BauGB), der weiterverfolgt werden sollte. Hiernach kann zugunsten der Nachverdichtung (Aufstockung, Anbau oder Neubau) im Einzelfall von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Ein ähnlicher Ansatz befindet sich im Gesetzentwurf auch für den unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB), der ebenfalls weiterverfolgt werden sollte.  \r\n\r\n\r\n8.\tSteuer- und finanzpolitische Anreize für Investoren, Bauherren und Bestandserwerber\r\nMit den Aktivitäten der Wohnungsbaubranche sind Steuereffekte in Höhe von 140,8 Mrd. Euro verbunden. Das sind rund 17 Prozent der gesamten deutschen Steuereinnahmen. In der Krise des Wohnungsbaus ist es angemessen, einen kleinen Teil der hohen Steuereinnahmen der vergangenen Jahre zu nutzen, um private Investitionen anzuregen. Überdies gibt es bei der Besteuerung von Immobilien weiteren Handlungsbedarf, etwa bei der Erbschaftsteuer. \r\na)\tAusnahmeregelungen beim anschaffungsnahen Herstellungsaufwand\r\nViele Erwerber von Bestandsimmobilien würden das Gebäude mit dem Eigentumsübergang energetisch sanieren, wären sie aus steuerlichen Gründen nicht gezwungen, drei Jahre zu warten. Werden die Maßnahmen in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung der Immobilie durchgeführt, werden die Kosten in Herstellungskosten umqualifiziert und können nur in Höhe der für das Gebäude zulässigen AfA als Werbungskosten abgezogen werden. Ebenfalls hinderlich ist die Umqualifizierung von Aufwendungen für energetische Sanierungen als nachträgliche Herstellungskosten; auch hierbei können die Aufwendungen nur zeitlich gestreckt über die AfA geltend gemacht werden. \r\nDeshalb sollte die Vorschrift des § 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG gestrichen werden, zumindest aber eine Ausnahmeregelung für energetische Modernisierungen sowohl bei den anschaffungsnahen Anschaffungs-/Herstellungskosten sowie bei den nachträglichen Herstellungskosten geschaffen werden.\r\n\r\nb)\tSonderabschreibung für Verdichtungs- und Aufstockungsmaßnahmen\r\nDie Geschichte zeigt, dass Sonderabschreibungen am besten funktioniert haben, um staatliche Ziele in der Bau- und Wohnungspolitik zu realisieren. Mit einer Sonderabschreibung für Verdichtungs- oder Aufstockungsmaßnahmen wäre das nicht anders. Um die Haushaltsmittel besonders zielgerichtet einzusetzen, könnte man diese auf solche Vorhaben begrenzen, die im\r\nSinne einer hohen Flächeneffizienz eine bestimmte Fläche je Wohneinheit nicht überschreiten. Zudem könnte man die Sonderabschreibung auf Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten reduzieren und befristen.\r\n\r\n\r\n\r\na)\tSteuerfreiheit von Mieteinnahmen\r\nEine völlig neue Lösung wäre es, die Steuerfreiheit von Mieteinnahmen für einen bestimmten Zeitraum von beispielsweise 20 oder 30 Jahren zu gewähren. Die Steuerfreiheit könnte an die Bedingung geknüpft werden, dass die Wohnungen zu einer geringeren Miete als der Marktmiete vermietet werden. Gegebenenfalls könnte die Steuerfreiheit auch gestaffelt nach der Verbilligung der Miete gewährt werden.\r\n\r\nc)\tAnpassung der Freibeträge bei der Erbschaftsteuer\r\nDie Inflation, die lange Niedrigzinsphase und das Jahressteuergesetz 2022 haben zu einer höheren steuerlichen Bewertung geführt. Um Erben zu entlasten, sollten persönliche Freibeträge gemäß § 16 ErbStG um 50 % erhöht werden, da diese seit 2009 unverändert sind. Im Jahr 2008, als die Freibeträge festgelegt wurden, lag der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes bei 82,3 Punkten. 2021 lag er bei 153,9 Punkten. Das entspricht einer Steigerung von 87 Prozent. Dass das Thema eine gesamtgesellschaftliche Relevanz hat, zeigt die Anzahl der Erbfälle der letzten Jahre. So wurden nach einer aktuellen Untersuchung im Jahr 2021 rund 23 Prozent der 387.000 übertragenen Wohnimmobilien (Einfamilienhaus oder Wohnung) entweder vererbt oder verschenkt. 2017 waren es noch 16 Prozent.\r\n\r\nd)\tErhöhung des Bewertungsabschlags bei vererbten Mietwohnungen\r\n\r\nNach § 13d ErbStG wird derzeit bei Vererbung oder Verschenkung von Mietwohnungen ein Bewertungsabschlag von zehn Prozent gewährt. Würde man diesen auf 25 Prozent anheben, dürfte dies für viele Steuerpflichtige ein Anreiz darstellen, die Wohnungen zu behalten und in diese zu investieren. Eine Anhebung kann sich aber auch positiv auf den Neubau auswirken, wenn das Eigentum von vermieteten Mehrfamilienhäusern gegenüber anderen Vermögensanlagen privilegiert wird. Steuererleichterungen könnten gewährt werden, wenn Erben energetisch sanieren oder Mieten stabil halten, um Mieter zu schützen und Investitionen zu fördern.\r\n\r\na)\tLohnsteuerabzug auf „Deutschland baut“-Anleihen\r\nDer Staat könnte Anleihen für den Bau neuer Wohnungen in kleinen Stückelungen begeben. Die Bürger könnten sich mit kleinen Beträgen beteiligen, die von den Landesbanken gesammelt und an Wohnungsunternehmen/Bauträger/Projektentwickler zu einem Zinssatz, der unter dem Marktniveau liegt, zur Finanzierung von Wohnungsbauprojekten ausgereicht werden. Als Ausgleich für den geringeren Zinssatz, den der Anleger für die „Deutschland baut“-Anleihe erhält, wird ihm ein Abzug von der Steuerschuld im Jahr der Zeichnung der Anleihe gewährt. Wenn der Steuerabzug bereits auf der Lohnsteuerkarte eingetragen werden kann, würde dies einen großen Anreiz für breite Kreise der Bevölkerung darstellen, sich am Wohnungsneubau zu beteiligen. Als Vorbild könnte das sogenannte Berlindarlehen nach § 17 Berlin Förderungsgesetz (Berlin FG) dienen, mit dem der Wohnungsbau im Westteil Berlins in der Zeit bis zur Wiedervereinigung gefördert wurde. \r\n\r\nSozial wäre dies viel gerechter als eine Subvention des Neubaus durch Zuschüsse oder Abschreibungsvorteile, da diese nur dem Eigentümer der Immobilie zugutekommen. Außerdem verteilen sich die Mindereinnahmen bei der Einkommensteuer auf Bund, Länder und Kommunen. Der Staat würde zum Initiator eines zinsverbilligten Kredits für Wohnungsunternehmen, ohne dafür zusätzliche Haushaltsmittel einsetzen oder neue Schulden aufnehmen zu müssen.\r\n\r\n\r\nb)\tFinanzierungskostensenkung durch staatliche Bürgschaften\r\nWenn der Staat für Darlehen des Investors bürgt, entstehen weder zusätzliche Mehrausgaben noch Steuermindereinnahmen. Bisher wurde die Förderung des Wohnungsbaus durch Gewährung staatlicher Bürgschaften nur für den Bau der selbstgenutzten Wohnung diskutiert. In diesem Bereich ist das Ausfallrisiko besonders gering und liegt nach Auskunft der Bausparkassen deutlich unter einem Prozent. Man könnte derartige Bürgschaften auch für den Mietwohnungsbau gewähren. Der Vorteil für den Bauherrn besteht darin, dass er weniger Eigenkapital benötigt und die Zinskonditionen günstiger wären. Die Bürgschaft könnte auf einen Teil des Darlehens beschränkt werden.\r\n\r\n\r\n9.\tGeldwäscheprävention \r\nDie Immobilienwirtschaft wird von der organisierten Kriminalität missbraucht, entweder zur Geldwäsche oder zur Terrorismusfinanzierung. Das Geldwäschegesetz verpflichtet beispielsweise Immobilienmakler, bestimmte Pflichten zu erfüllen. Da diese auf das EU-Recht zurückgehen, sind diese für Deutschland häufig nicht passgenau, da der deutsche Immobilienmakler nicht an der eigentlichen Finanztransaktion beteiligt ist. Hierauf muss bei der Umsetzung aktuellen und den künftigen EU-Richtlinien geachtet werden. Auch die neue EU-Geldwäscheverordnung sollte nicht durch verschärfte Regelungen flankiert werden. Der Makler leistet professionell einen Beitrag zur Prävention von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung. Seine Verpflichtungen müssen aber verhältnismäßig sein.   \r\n\r\n10.\t Sachkundenachweis \r\nDie Makler- und Verwaltertätigkeit ist in den letzten Jahren zunehmend professionaler geworden, wozu auch in § 34c GewO eingeführte Weiterbildungsverpflichtung im Umfang von 20 Stunden in drei Jahren, die Zertifizierung nach § 26a WEG sowie die neue DIN SPEC 91462 beigetragen haben. Einen echten Sachkundenachweis in der Gewerbeordnung, der eine Berufszugangsregelung darstellt, vermögen diese Regelungen und Instrumente aber nicht zu ersetzen, da weiterhin jeder ohne den Nachweis einer bestimmten Qualifikation gewerblich Immobilien verwalten und vermitteln darf. Die Tätigkeit ist zwar erlaubnispflichtig. Die Erlaubnis wird aber nach § 34c Abs. 2 GewO nur versagt, wenn der Antragsteller nicht zuverlässig ist, nicht in geordneten Vermögensverhältnissen lebt und ein Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung nicht erbracht werden kann, wobei die letzte Voraussetzung auch nur für die Wohnimmobilienverwalter gilt. Das genügt aber nicht.\r\nIn Ansehung der hohen Vermögenswerte, die in den letzten Jahren weiter zugenommen haben, und der hohen Komplexität des Produktes Immobilie haben die Verbraucher einen Anspruch darauf, dass der Staat ausschließlich qualifizierten Verwaltern und Maklern den Zugang zum Markt eröffnet. \r\nSoweit es die Verwalter betrifft, resultiert die hohe Komplexität aus den rechtlichen und technischen Anforderungen, die bei der Verwaltung einer Immobilie zu beachten sind. Beispiel sind die Pflichten nach der Trinkwasserverordnung (vgl. § 14 TrinkwV), die eine turnusgemäße Untersuchung auf Legionellen vorsieht, oder die Betreiberpflichten bei Aufzugsanlagen nach der Betriebssicherheitsverordnung und weitere Verkehrssicherungspflichten, wie etwa für den baulichen Zustand oder des Brandschutzes. Ein weiteres herausforderndes Thema ist das neue Heizungsgesetz, was sehr kompliziert ist, insbesondere im Bereich der Mehrfamilienhäuser. Die Rechtsgebiete WEG-Recht und Mietrecht werden ebenfalls zunehmend komplexer. Soweit es das WEG-Recht betrifft, hat der Gesetzgeber dies mit der Schaffung der Zertifizierung nach § 26a WEG auch anerkannt (BT-Drs. 19/22634, S. 43). Es ist zudem wichtig, dass der Verwalter eine starke Rolle im Klimaschutz einnimmt. Er muss befähigt werden, Potenziale zu erkennen und den Eigentümer proaktiv zu beraten.     \r\nImmobilienmakler sind ebenfalls stark gefordert. Die Kunden erwarten, dass sie gut beraten werden, zumindest aber so, dass ihnen bei ihrer größten Investition ihres Lebens kein größerer Schaden entsteht oder sie den Kauf aufgrund von falschen Informationen bereuen. Zudem unterliegen Makler strengen gesetzlichen Anforderungen, etwa aus dem Bereich der Geldwäscheprävention, dem Datenschutz und dem Energierecht, wenn es um die Erfüllung der Pflichten rund um den Energieausweis geht (§ 87 Gebäudeenergiegesetz). \r\nImmobilienmakler haben ihre Auftraggeber über alle ihnen bekannten vertragsrelevanten Umstände tatsächlicher und rechtlicher Art richtig und vollständig aufzuklären. Die Reichweite bestimmt sich nach den Umständen im Einzelfall. Konkrete Nachforschungspflichten obliegen dem Makler nicht. Beim Immobilienverkauf treffen den Makler allerdings konkrete Aufklärungs- und Beratungspflichten, soweit sie sich ihm als Fachmann aufdrängen. Wenn sich der Makler als Fachmann geriert, etwa in Steuerfragen, dann muss er umfassend und richtig beraten.\r\nTrotz guter Gründe, die für die Einführung eines Sachkundenachweises sprechen, ist zu erwarten, dass in der politischen Diskussion auch die alten Gegenargumente bemüht werden, also beispielsweise die fehlende Rechtfertigung des mit dem Sachkundenachweis verbundenen Eingriffs in die Berufsfreiheit (Art. 12 GG) oder die fehlende Kausalität zwischen Sachkunde und Schadenrisiko (Stellungnahme NKR Anlage 2 zu BT-Drs. 18/10190). Diesem sind nicht nur die zuvor genannten Gründe entgegenzuhalten, die eine Einführung des Sachkundenachweises rechtfertigen, sondern auch der weite Beurteilungs- und Handlungsspielraum, der dem Gesetzgeber zur Verfügung steht. Er hat das Recht, über die Geeignetheit und Erforderlichkeit einer bestimmten gesetzlichen Regelung zur Erreichung eines legitimen Ziels letztverbindlich zu entscheiden. Die Entscheidung des Gesetzgebers ist dabei nur beschränkt durch das Bundesverfassungsgericht überprüfbar. Die Prüfung beschränkt sich aufgrund des Beurteilungs- und Einschätzungsvorrangs auf offensichtliche Verstöße. Das eingesetzte Mittel ist verfassungsrechtlich nur dann zu beanstanden, wenn es objektiv untauglich oder schlechthin ungeeignet wäre. Es ist vornehmlich Sache des Gesetzgebers, unter Beachtung der Sachgesetzlichkeiten des betreffenden Sachgebiets zu entscheiden, welche Maßnahmen er im Interesse des Gemeinwohls ergreifen will. Wenn der Gesetzgeber für den Bereich der Makler und Verwalter einen Sachkundenachweis will, was laut Koalitionsvertrag offensichtlich der Fall ist, spricht viel dafür, dass er dies auch umsetzen darf, zumal es auch bei anderen gewerblichen sachnahen Tätigkeiten einen Sachkundenachweis gibt, so etwa nach § 34i GewO für den Immobiliardarlehensvermittler. Es gibt jedenfalls keine Gründe, die evident dagegensprechen.\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\nImmobilienverband Deutschland IVD \r\nBundesverband der Immobilienberater, Makler, \r\nSachverständigen und Verwalter e.V.\r\nPräsident: Dirk Wohltorf\r\nBundesgeschäftsführerin: Carolin Hegenbarth\r\nGeschäftsführer: Dr. Christian Osthus\r\nLittenstraße 10 ● 10179 Berlin\r\nTel.: 030 – 27 57 26 0\r\ninfo@ivd.net\r\nwww.ivd.net\r\n\r\nLobbyregisternummer: R001210"},"recipientGroups":[{"recipients":{"parliament":[{"code":"RG_BT_MEMBERS_OF_PARLIAMENT","de":"Mitglieder des Bundestages","en":"Members of parliament"}],"federalGovernment":[]},"sendingDate":"2024-12-12"}]},{"regulatoryProjectNumber":"RV0013064","regulatoryProjectTitle":"Gesetz zur Stärkung der integrierten Stadtentwicklung","pdfUrl":"https://www.lobbyregister.bundestag.de/media/15/5f/369883/Stellungnahme-Gutachten-SG2411010005.pdf","pdfPageCount":10,"text":{"copyrightAcknowledgement":"Die grundlegenden Stellungnahmen und Gutachten können urheberrechtlich geschützte Werke enthalten. Eine Nutzung ist nur im urheberrechtlich zulässigen Rahmen erlaubt.","text":"Stellungnahme zum Referentenentwurf eines Gesetzes zur Stärkung der integrierten Stadtentwicklung\r\nAllgemein\r\nIn Deutschland wird zu wenig Wohnraum geschaffen, um den Bedarf zu decken. Mit dem vorliegenden Gesetzentwurf soll das Bauplanungsrecht geändert werden, um den vielfältigen Herausforderungen im Bereich der Wohnraumversorgung zu begegnen. Der vorliegende Gesetzentwurf enthält hierzu gute Ansätze. Das gilt insbesondere für die Vorschläge zur Nachverdichtung. Ohne sie wäre die Novelle im Sinne einer Unterstützung des Wohnungsbaus wenig hilfreich. Positiv sind aber auch die Aspekte der reduzierten Umweltprüfung und der Beschleunigung der Bauleitplanung.\r\nGleichzeitig enthält der Entwurf Regelungen, die mit dem Bauen nichts zu tun haben und geeignet sind, die Diskussion zugunsten des Bauens zu belasten. Das gilt insbesondere für die Ausweitung von Vorkaufsrechten und die Umwandlungsbeschränkung (§ 250 BauGB), die mit dem Gesetzentwurf zeitlich verlängert und inhaltlich verschärft werden soll.\r\nDer Gesetzentwurf enthält zudem zahlreiche Regelungen, die dem Klimawandel begegnen sollen oder zumindest eine Anpassung an den Klimawandel vorsehen. Dass es eine Notwendigkeit gibt, auch das Bauplanungsrecht an die Erfordernisse des Klimaschutzes anzupassen, ist unbestritten. Bereits nach aktueller Rechtslage muss das Bauplanungsrecht diesem bereits Rechnung tragen, wobei der Umfang aber im Ermessen der Gemeinde liegt. Es steht zu befürchten, dass die zahlreichen Vorgaben, die weniger Spielraum für eine Ermessungsausübung der Behörde bieten, zu einem Vollzugsdefizit und somit auch zu mehr Streit führen. Einige Regelungen sind gar nicht oder unzureichend begründet, was eine Rechtsanwendung erschwert. Hier muss sich zunächst eine Rechtsprechung und Meinung entwickeln, um eine Praxistauglichkeit zu ermöglichen. Wir bezweifeln, dass die Gemeinden – ungeachtet der Unbestimmtheit der Regelungen – bereits in der Lage sind, die Vorgaben entsprechend der Neureglung umzusetzen. Das gilt auch für das Pflanzgebot (§ 178 BauGB), dass in eine Sollvorschrift umgewandelt werden soll. Auch hier ist zweifelhaft, ob die Gemeinden auf genügend eigenen Sachverstand zurückgreifen können oder ob hier externe Sachverständige zu Rate gezogen werden müssen, was sich nicht nur auf die Dauer der Planungs- und Genehmigungsprozesse, sondern auch auf die Kosten auswirken würde. Sofern vertreten wird, dass diese Maßnahmen auch im Sinne der Eigentümer sind, weil sie das Bauwerk resilienter machen, stimmen wird diesem grundsätzlich zu. Gerade aus diesem Grund werden aber bereits heute – ohne gesetzliche Pflicht – entsprechende Maßnahmen ergriffen. Die Eigeninitiative der Bauherren wird offenbar unterschätzt.\r\nUm den Wohnungsbau wirklich effektiv zu unterstützen, muss das Vorhaben zur Einführung einer befristeten Sonderregelung für den Wohnungsbau in das Baugesetzbuch (Einführung eines § 246e BauGB – „Bau-Turbo“) vorangetrieben werden. Mit dem § 246e BauGB-E könnten tatsächlich die nötigen Impulse gesetzt werden. Es ist klar, dass der Regelungsvorschlag in seiner aktuellen Fassung ebenfalls geeignet ist, dieDiskussion um den vorliegenden Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung der integrierten Stadtentwicklung zu belasten und in die Länge zu ziehen. Um diesem Risiko zu begegnen, sollte der „Bau-Turbo“ - entgegen der Formulierungshilfe aus dem November 2023 - keine Anwendung im Außenbereich finden. Es gibt in den Großstädten und Ballungsgebieten noch zahlreiche Flächen, die entwickelt werden können.\r\nIm Nachfolgenden beschränken wir uns aufgrund der kurzen Stellungnahme-Frist auf ausgewählte Punkte des Gesetzentwurfs. Für eine umfassende Stellungnahme fehlt die Zeit.\r\n\r\nStellungnahme zu ausgewählten konkreten Punkten des Gesetzentwurfes\r\nFolgende Punkte erscheinen uns besonders wesentlich, weshalb wir uns in unserer Stellungnahme auf diese beschränken.\r\nI. Artikel 1\r\n1) Zu Nr. 2 – § 1a Abs. 3 BauGB-E – Digitalisierung der städtebaulichen Planung\r\nEs besteht Einigkeit darüber, dass die Prozesse in der Bauleitplanung digitaler werden müssen. Diesem soll mit dem § 1a Abs. 3 BauGB-E Rechnung getragen werden. Dieser ist wie folgt formuliert:\r\n„Bei der Erstellung von Planunterlagen für Bauleitpläne und sonstige städtebauliche Satzungen verwenden die Gemeinden den Standard XPlanung gemäß dem Beschluss 2017/37 des IT-Planungsrats vom 5. Oktober 2017 (BAnz AT 08.02.2018 B5).“\r\nAus unserer Sicht ist die Formulierung etwas missverständlich. Derzeit ist der Satz wie die Wiedergabe eines aktuellen Stands formuliert, nicht aber wie eine Verpflichtung. Hier sollte die Vorschrift in der Weise geändert werden, dass der Standard XPlanung ab einem bestimmten Tag zu nutzen ist. Zudem sollte noch klargestellt werden, zumindest in der Begründung, dass zu den Planunterlagen auch beispielsweise der Umweltbericht etc. gehört.\r\n2) Zu Nr. 11 – § 9 BauGB-E – Verstetigung des sektoralen Bebauungsplanes\r\n§ 9 BauGB regelt die Inhalte des Bebauungsplans. Er soll die Grundlage für die präzise Planung und Steuerung der baulichen Entwicklung in den Gemeinden sein und sicherstellen, dass eine geordnete städtebauliche Entwicklung und eine nachhaltige Nutzung der Flächen gewährleistet werden. Derzeit umfasst die Vorschrift eine Vielzahl von Vorgaben, die in einem Bebauungsplan aufgenommen werden können. Der Gesetzentwurf sieht eine Erweiterung des Kataloges in Abs. 1 vor. In Nr. 7 soll die Begrenzung auf sozialen Wohnungsbau präzisiert und erweitert werden. In lit. b) soll die Festlegung aufgenommen werden, wonach sich „ein Vorhabenträger hinsichtlich einzelner oder aller Wohnungen dazu verpflichten soll, die zum Zeitpunkt der Verpflichtung geltenden Förderbedingungen der sozialen Wohnraumförderung, insbesondere die Miet- und Belegungsbindung, einzuhalten und die Einhaltung dieser Verpflichtung in geeigneter Weise sichergestellt wird“.\r\nDamit soll die Figur des sektoralen Bebauungsplanes in den allgemeinen Festsetzungskatalog für beplante Gebiete überführt und entfristet werden. Aus unserer Sicht sollte hierauf verzichtet werden, weil dies zu einer unnötigen Verengung der Bauleitplanung führt. Bevor der sektorale Bebauungsplan verstetigt wird, sollte zunächst geprüft werden, ob dieser in der Praxis überhaupt eine Rolle spielt. Offenbar liegen der Bundesregierung keine Zahlen vor (BT-Drs. 20/9441).\r\n3) Zu Nr. 19 lit. b) bb) – § 13a Abs. 2 Nr. 5 BauGB-E – Klimaanpassung im Bereich der Innenentwicklung\r\nNach aktueller Rechtslage muss den Erfordernissen der Klimaanpassung bei der Aufstellung von Bauleitplänen Rechnung getragen werden. Daher soll in § 13a Abs. 2 BauGB-E eine neue Nummer 5 hinzugefügt werden, die die Bedeutung der Berücksichtigung der Auswirkungen des Klimawandels durch ein ausdrückliches Darlegungserfordernis in der Begründung hervorhebt. Die Vorgabe ist durch die Formulierung „ist darzulegen“ verbindlich.\r\nAus unserer Sicht sollte darauf verzichtet werden, weil es bei § 13a Abs. 2 BauGB um beschleunigte Verfahren geht. Durch das explizite Darlegungserfordernis kommt es voraussichtlich zu Verzögerungen und zu einem Mehraufwand. Ohnehin muss dem Umstand der Klimaanpassung bereits heute Rechnung getragen werden, was durch den neuen § 1b BauGB-E verstärkt wird, der die Klimaanpassung in den Grundsätzen der Abwägung bei der Erstellung von Bauleitplänen vorsieht. Zumindest sollte die Vorgabe nicht als verbindlich ausgestaltet werden. Das Wort „ist“ sollte durch das Wort „sollte“ ersetzt werden.\r\n4) Zu Nr. 23 – § 24 bauGB-E – Erweiterung des allgemeinen Vorkaufsrechts – nach WEG aufgeteilte Gebäude und sog. share deals –\r\nBeim Verkauf von nach WEG aufgeteilten Wohngebäuden oder bei Share Deals gibt es Unsicherheiten bezüglich der Anwendbarkeit des gemeindlichen Vorkaufsrechts. Die Neuregelung in § 24 Abs. 2 BauGB-E soll verhindern, dass durch die Teilung und Veräußerung von Immobilien das kommunale Vorkaufsrecht umgangen wird.\r\nDer Vorschlag reagiert zum einen auf eine Entscheidung des OVG Hamburg (Beschluss vom 12.05.2022, AZ. 2 Bs 50/22), die das Vorkaufsrecht bei einem insgesamt verkauften, nach WEG aufgeteilten Wohngebäude ausschließt. Der Gesetzgeber will die Umgehung einschränken, indem er den Verkauf von Eigentumseinheiten als wirtschaftlich gleichwertig mit dem Verkauf eines Grundstücks betrachtet, was sich auch in § 9 Abs. 1 Nr. 2 WEG widerspiegelt.\r\nZum anderen enthält der Gesetzentwurf eine neue Regelung in § 24 Absatz 2a BauGB, die eine Umgehung gemeindlicher Vorkaufsrechte durch Share Deals in den Anwendungsbereich aufnimmt, bei denen der Käufer Geschäftsanteile (shares) statt des Grundstücks (asset) erwirbt. Das soll aber nur gelten, wenn das Grundstück (insgesamt) in eine Gesellschaft eingebracht wird, nicht aber generell bei Übertragung von Gesellschaftsanteilen.\r\nNach unserer Auffassung besteht hier kein Regelungsbedürfnis, da in einigen Fällen das Vorkaufsrecht auch bei Share Deals bereits anerkannt wurde (z.B. OVG Hamburg, Urteil vom 21.03.2024, 2 Bf 61/23), wenn der Grundstückseigentümer das Grundstück zur Umgehung des Vorkaufsrechts in eine Gesellschaft einbringt und dann die Geschäftsanteile verkauft. Auch in dem WEG-Fall hat das OVG Hamburg zu erkennen gegeben, dass der Fall anders zu entscheiden gewesen wäre, wenn die Aufteilung zur Umgehung erfolgt wäre (OVG Hamburg, Beschluss vom 12.05.2022, AZ. 2 Bs 50/22, Rn. 5). Die aktuelle Rechtsprechung ist daher bereits ausreichend, um den Zweck des Gesetzentwurfes zu erfüllen, der ja insbesondere die Umgehungsfälle im Blick hat (S. 86 des GE). Die Share-Deal-Regelung in § 24 Abs. 2a BauGB-E wird dem Anspruch der Missbrauchsvermeidung auch nicht gerecht, da das Vorkaufsrecht bereits an die bloße Einbringung eines Grundstücks anknüpft, was alleine nicht missbräuchlich sein kann. Das kann so nicht gewollt sein.\r\nEine generelle Ausweitung, soweit es die WEG-Fälle betrifft, so wie sie im Gesetzentwurf vorgesehen ist, würde über das Ziel der Missbrauchsvermeidung ebenfalls hinausschießen (Abs. 2).\r\nDie Änderungen in § 24 BauGB-E und mithin in § 28 BauGB-E sind somit abzulehnen.\r\n5) Zu Nr. 26 lit. a) – Ausnahmen und Befreiungen – § 31 Abs. 3 BauGB\r\nAbweichungen vom Bebauungsplan sind in der Praxis schwierig. § 31 Abs. 3 BauGB sollte in der Weise geändert werden, dass Aufstockungen oder Umbauten, aber auch eine Hinterlandbebauung möglich ist. Entsprechende Befreiungen wären nach dem geltenden § 31 Absatz 3 BauGB aufgrund des Einzelfallerfordernisses nicht möglich. Aus diesem Grund soll mit dem vorgeschlagenen neuen § 31 Abs. 3 S. 2 BauGB die Möglichkeit geschaffen werden, in bestimmten Fällen vom Einzelfallerfordernis abzuweichen. Ein Absehen vom Einzelfallerfordernis ist unter der Voraussetzung möglich, dass entsprechende Befreiungen voraussichtlich auch in vergleichbaren Fällen erteilt werden sollen.\r\n\r\nDer Vorschlag wird unsererseits außerordentlich befürwortet. Er ist genauso wie die geplanten Regelungen in § 34 Absatz 3a BauGB (Nummer 27 lit. c)) und in § 7 Abs. 1 BauNVO (Artikel 2 Nr. 9 lit. a)) sinnvoll, da hierdurch eine Nachverdichtung möglich ist. Durch eine Nachverdichtung können enorme Potentiale gehoben werden. Etwas fraglich erscheint die Voraussetzung, dass „entsprechende Befreiungen voraussichtlich auch in vergleichbaren Fällen erteilt werden sollen“. Hier stellt sich die Frage, welche Anforderungen an eine solche Prognose zu stellen sind. Wir regen an, nochmals zu prüfen, ob dieses Erfordernis wirklich nötig ist.\r\n6) Zu Nr. 27 lit. a) – Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile – § 34 BauGB-E\r\nDer Gesetzentwurf sieht vor, dass die Baubehörde ergänzende, der Klimaanpassung dienende Anforderungen an ein Vorhaben stellen kann. Hierdurch sollen die Erfordernisse der Klimaanpassung im unbeplanten Innenbereich Berücksichtigung finden, ohne dass es hierzu der Aufstellung eines Bebauungsplans bedarf. Nach der Gesetzesbegründung sollen ergänzende Anforderungen die Vorhaben im Geltungsbereich des § 34 BauGB „zukunftsfest“ machen. Als zusätzliche Anforderungen kommen nach der Gesetzesbegründung beispielsweise die Schaffung von Versickerungsanlagen, Dachbegrünung, Baumpflanzungen oder die Verwendung hochwasserresistenter Baustoffe in Betracht. Die Gemeinden können den Inhalt der ergänzenden Anforderungen allgemein in einer Satzung regeln.\r\nWir befürworten sämtliche Maßnahmen, die der Klimaanpassung/Klimaschutz Rechnung tragen. Bei dem vorliegenden Regelungsvorschlag sehen wir aber dennoch erhebliche Schwierigkeiten in der praktischen Umsetzung, um dem Gebot der Verhältnismäßigkeit Rechnung zu tragen. Die Verwaltung könnte hier häufig überfordert sein. Zwar kann sie externen Sachverstand einholen. Hierdurch ist sie aber mit höheren Kosten belastet. Zudem verzögert sich das Verfahren. Vor allem aber wird der Vorhabenträger mit höheren Kosten belastet. Der Gesetzentwurf geht von 3.000 Euro je Baugenehmigung aus (S. 51). Dazu kommen höhere Baukosten, die zwar sinnvoll angelegt sind, letztlich aber vom Nutzer (z. B. Mieter) der Immobilie bezahlt werden müssen. Bereits heute tragen Bauherren den Klimaveränderungen Rechnung, indem sie entsprechende Baumaßnahmen ergreifen, soweit die Gesamtkalkulation dies zulässt. Es wird angeregt, auf die Regelung zu verzichten. Sofern dies nicht erfolgt, sollte zumindest die Satzung die Bedingung für eine solche Anordnung sein. Hier kann der Bund durch eine Mustersatzung unterstützen. Dabei können Klimarisiko-, Klimaanalyse-, Starkregen- und Hitzebelastungskarten herangezogen werden.\r\n7) Zu Nr. 27 lit. c) – § 34 Abs. 3a BauGB-E – Abweichungen zugunsten der Nachverdichtung\r\nBisher kann vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung in den Fällen der Erweiterung oder Nutzungsänderung abgewichen werden. Mit § 34 Abs. 3a lit. d) soll dies grundsätzlich auch für die Errichtung einer baulichen Anlage zu Wohnzwecken gelten, wenn sich das Vorhaben nach seiner Art einfügt. Damit soll eine Bebauung in zweiter Reihe oder Hinterhöfen in einer Wohnbebauung ermöglicht werden. Zudem soll bei Bestandsgebäuden, die nicht unbedingt zu Wohnzwecken dient, neuer Wohnraum geschaffen werden können, beispielsweise durch Aufstockung einer Gewerbeimmobilie (Abs. 3a lit. b)).\r\nBeide Regelungen sind ausdrücklich zu begrüßen, weil hierdurch eine Nachverdichtung ermöglicht wird. Die Deutschlandstudie der TU Darmstadt und des Pestel Instituts, 2019, weist ein Potenzial von 2,3 bis 2,7 Wohneinheiten auf bestehenden Gebäuden aus. Die Potenziale in der zweiten Reihe sind ebenfalls enorm. Aus unserer Sicht sind diese Regelungen ein essentieller Bestandteil dieser BauGB-Novelle. Ohne sie würde die Reform insgesamt abzulehnen sein.\r\n\r\n8) Zu Nr. 32 – § 58a BauGB-E – Sozialer Flächenbeitrag\r\nIn Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (§ 201a BauGB) soll die Gemeinde statt eines Wertausgleichs in Geld von den Eigentümern Flächen fordern können, sofern die Voraussetzungen für einen Vorteilsausgleichnach § 57 BauGB und 58 BauGB erfüllt sind. Diese Flächen soll die Gemeinde dann für den sozialen Wohnungsbau nutzen.\r\nAus unserer Sicht sollte darauf verzichtet werden. Das bisherige System, das bereits schon sehr komplex ist, hat sich bewährt und als ausreichend erwiesen.\r\n9) Zu Nr. 48 – § 178 BauGB-E – Änderung des Pflanzgebots in eine Sollvorschrift\r\nDas BauGB enthält bereits seit den 1970er Jahren ein Pflanzgebot. In seiner bisherigen Form ist das Pflanzgebot eine Maßnahme, die im Ermessen der Gemeinde liegt, um die Festsetzungen eines Bebauungsplans nach § 9 Absatz 1 Nummer 25 BauGB durchzusetzen. Ursprünglich diente es dazu, die gärtnerische Gestaltung von Baugebieten zu sichern. Mit der Einführung des § 1a und des § 9 Absatz 1a BauGB 1998 wurde es erweitert, um Ausgleichsmaßnahmen für Eingriffe in Natur und Landschaft zu berücksichtigen.\r\nDer Gesetzentwurf sieht nun eine Änderung des § 178 BauGB von einer Ermessensentscheidung zu einer Sollvorschrift vor. Nach § 135a Absatz 1 BauGB sind Ausgleichsmaßnahmen nun vom Vorhabenträger durchzuführen und nach dem vorliegenden Entwurf deren Durchführung anzuzeigen. Damit soll auch der Verwaltungsaufwand der Gemeinde verringert werden.\r\nDie Regelung sollte als Ermessensentscheidung beibehalten werden, da die Umsetzung als Sollvorschrift für die Verwaltung und den Vorhabenträger unter dem Strich einen höheren zeitlichen und finanziellen Aufwand bedeutet. Mit der vorliegenden BauGB-Novelle soll das Bauen beschleunigt und nicht verlangsamt werden. Es ist zudem fraglich, ob jede Gemeinde in der Lage ist, das Pflanzgebot auch inhaltlich auszufüllen.\r\n10) Zu Nr. 52 – § 201a BauGB – Entfristung und Ermächtigung der Kommunen\r\nMit dem Baulandmobilisierungsgesetz von 2021 wurden die Länder ermächtigt, Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt in einer Rechtsverordnung zu bestimmen. Dabei bestimmt § 201a BauGB, dass die entsprechenden Rechtsverordnungen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2026 außer Kraft treten müssen. Diese Regelung soll nun aufgrund des Koalitionsvertrages der Regierungskoalition entfristet werden. Zahlreiche Ausnahmeregelungen, die nur im Geltungsbereich der Rechtsverordnungen gelten, können verstetigt werden, wobei der Gesetzentwurf vorsieht, dass die Geltungsdauer einer Rechtsverordnung jeweils maximal fünf Jahre beträgt. Zu den Sonderregelungen zählen derzeit das erweiterte besondere Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 BauGB, Befreiungsmöglichkeiten von den Festsetzungen eines Bebauungsplans nach § 31 Abs. 3, das erweiterte Baugebot nach § 176 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 BauGB und grundsätzlich auch die Umwandlungsbeschränkung nach § 250 BauGB.\r\nZudem sieht der Referentenentwurf vor, dass die Länder ihrerseits ermächtigt werden, die Entscheidung den Gemeinden zu übertragen. Diese können durch Satzung eine inhalts- und wirkungsgleiche Bestimmung eines Gebietes mit angespanntem Wohnungsmarkt vornehmen.\r\nNach unserer Auffassung sollte die Kompetenz in der Hand der Länder bleiben. Eine Übertragung auf die Gemeinden ist auch nicht nötig, weil die Gemeinden an der Festlegung beteiligt werden (vgl. § 36 Abs. 2 BauGB). Im Gesetzgebungsverfahren zum Baulandmobilisierungsgesetz hat man sich damals zudem bewusst gegen eine Bestimmung der Gebiete durch gemeindliche Satzung entschieden (BT-19/29396, S. 60), weil dies verfassungsrechtlich aufgrund des Eingriffes in die Eigentumsgarantie nach Art. 14 GG geboten ist. Sollte es bei einer Entfristung bleiben, sollten die Länder aus unserer Sicht dazu verpflichtet werden, genau darzulegen, was sie bisher unternommen haben, um den Wohnungsmarkt zu entspannen, also welche konkreten Maßnahmen bisher ergriffen wurden. Zudem sollten die Stadtstaaten nicht pauschal ihr gesamtes Stadtgebiet zum angespannten Wohnungsmarkt bestimmen können. Dies ist auch verfassungsrechtlich notwendig. Mit der Befristung der Rechtsverordnung sollte sichergestellt werden, dass die Bestimmung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten nur so lange erfolgt, wie sie als Grundlage der baurechtlichen Instrumente zur Schaffung von Wohnraum und Mobilisierung von Bauland erforderlich ist (BT-Drs. 19/29396). Daraus folgt auch, dass die Regelungen einen Ausnahmecharakter haben. Dem damit verbundenen Eingriff sollte mit einem erhöhten Begründungserfordernis Rechnung getragen werden.\r\n11) Zu Nr. 64 - § 250 BauGB – Verlängerung der Umwandlungsbeschränkung\r\nDie Regelung zum Umwandlungsbeschränkung nach § 250 BauGB soll um zwei Jahre verlängert werden. Die Landesverordnungen nach § 250 Absatz 1 BauGB sollen spätestens zum 31. Dezember 2027 außer Kraft treten. Zudem soll den Ländern die Möglichkeit genommen werden, eine abweichende Anzahl von einem Mehrfamilienhaus festzulegen, das in den Anwendungsbereich der Regelung fällt. Damit soll die Regelung Anwendung finden bei Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten. Der abweichende Korridor von drei bis 15 Wohnungen (§ 250 Abs. 1 S. 6 BauGB) soll entfallen, was aus unserer Sicht abzulehnen ist. Den Ländern sollte weiterhin die Möglichkeit gegeben werden, den Korridor gemäß den Städteklassen und deren typischen Bebauung anzupassen. So wie sie es in der Hand haben, ob sie von der Regelung Gebrauch machen, sollten Sie auch bestimmen können, für welche Mehrfamilienhäuser die Umwandlungsbeschränkung gilt.\r\nAus unserer Sicht ist § 250 BauGB insgesamt abzulehnen, zumal sich seine Verlängerung auch nicht zwangsläufig aus dem Koalitionsvertag ergibt.\r\nDie Umwandlungsbeschränkung soll ein ausreichendes Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen sichern, indem sie die Verkehrsfähigkeit von Immobilien einschränkt, um der Verdrängungsgefahr durch Änderungen der Eigentümerstruktur entgegenzuwirken. Eine Studie aus Nordrhein-Westfalen ergab, dass Umwandlungen meist keine Folgen für Mieter haben, da die Aufteilung oft nur auf Vorrat erfolgt (Mantelgutachten zu den mietrechtlichen Verordnungen in Nordrhein-Westfalen, empirica AG, 2020).\r\na) Mieterschutz ausreichend vorhanden\r\nBereits vor der Neuregelung war der Mieter durch verschiedene Regelungen vor Verdrängung geschützt. Beispielsweise gewährt § 577 BGB ein Vorkaufsrecht, solange der Mietvertrag bereits bei der Aufteilung bestand. Ohne Aufteilung gibt es keinen Vorkaufsfall. Zudem schützt § 577a BGB Mieter für mindestens drei Jahre vor Kündigungen wegen Eigenbedarfs, was in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf bis zu zehn Jahre verlängert werden kann. Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB setzen ebenfalls Genehmigungsvorbehalte, wobei eine Genehmigung nur erteilt wird, wenn der Eigentümer zusagt, sieben Jahre lang nur an Mieter zu verkaufen. In Gebieten mit solchen Regelungen und Kündigungssperrverordnungen sind Mieter daher bis zu zwölf Jahre geschützt.\r\nMieterhöhungen sind ebenfalls stark reguliert. Nach § 558 BGB darf die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent steigen, und die Bundesländer können diese Kappungsgrenze auf 15 Prozent absenken. Seit dem Mietrechtsanpassungsgesetz 2018 sind auch Mieterhöhungen nach Modernisierungen begrenzt (§ 559 BGB begrenzt diese Erhöhungen auf zwei bzw. drei Euro).\r\nLetztlich bietet das Mietrecht bereits zahlreiche Schutzmechanismen. Die Beratungsstatistik des Deutschen Mieterbundes zeigt, dass Umwandlungen und Eigentümerwechsel nur 0,9 Prozent der Beratungsfälle im Jahr 2020 ausmachten.\r\n\r\nb) Eigentumsbildung erschwert\r\nDie Wohneigentumsquote in Deutschland ist im internationalen Vergleich niedrig. Die Wohnungspolitik ist stark auf Mieten ausgerichtet, während Selbstnutzer keine steuerlichen Vorteile wie Vermieter haben (z. B. können Vermieter Hypothekenzinsen und Grunderwerbsteuer absetzen). Trotz des Wunsches vieler Mieter, Wohneigentum zu erwerben, unternimmt die Politik wenig, um dies zu fördern. Die aktuellen Förderungen kommen ohne Klimaschutzkomponente nicht aus.\r\nDas Wohnungseigentumsgesetz (WEG) von 1950 sollte die Bildung von Wohneigentum erleichtern, um Mietern die Möglichkeit zu geben, eigenheimähnliche Teile eines größeren Hauses zu erwerben. Heute steht jedoch der Schutz von Mietern im Vordergrund, was zu einem Rückgang der Bildung von Wohneigentum führt. Die Umwandlungsbeschränkung erschwert es Kleinvermietern, Eigentum zu erwerben, und begünstigt große Vermieter, was die Wohnungskonzentration bei größeren Gesellschaften fördert. Mieter verlieren so nicht nur die Möglichkeit, ihre Wohnung selbst zu kaufen, sondern auch die Aussicht auf einen Kleinvermieter, mit dem ein Mietverhältnis möglicherweise mehr auf Augenhöhe bestünde.\r\nc) Weitere schädliche Nebeneffekte\r\nDie Umwandlungsbeschränkung hat negative Auswirkungen auf Investitionen in Immobilien. Aufteilungen führen oft zu Modernisierungen, die nun seltener werden könnten. Dies betrifft nicht nur energetische Modernisierungen, sondern auch notwendige Sanierungen, die durch den Verkauf einzelner Wohnungen finanziert werden könnten. Ältere Eigentümer haben oft Schwierigkeiten, Kredite zu erhalten (aufgrund der Wohnimmobilienkreditrichtlinie), weshalb eine Aufteilung eine wichtige Finanzierungsoption darstellt. Fehlt diese Möglichkeit, könnten Modernisierungen ausbleiben, was letztlich auch den Mietern schadet.\r\nd) Nachbesserungsbedarf an § 250 BauGB-E\r\naa) Kauf durch Mieter\r\nSofern die Regelung beibehalten wird, sollte sie in Teilen geändert werden. So ist die Ausnahmeregelung, wonach eine Erlaubnis zur Aufteilung zu erteilen ist, wenn das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden soll, in der Praxis nicht handhabbar. Es gibt keine Fälle, in denen die Regelung zur Anwendung gekommen ist. Denn selbst wenn zwei Drittel der Mieter kaufen wollten, stellt sich die Frage, wie das in der Praxis umgesetzt werden soll, insbesondere dann, wenn einer der bisher kaufwilligen Mieter aussteigt und so die Quote gerissen wird. Ein weiterer Dealbreaker, zumindest für die Finanzierung, dürfte darin liegen, dass nach § 250 Abs. 3 S. 2 BauGB die Aufteilungsgenehmigung grundsätzlich nur unter der Auflage erteilt wird, dass die Weiterveräußerung ausgeschlossen ist. Diese Einschränkung dürfte der finanzierenden Bank, aber auch dem kaufenden Mieter nicht entgegenkommen. Letztlich dürfte diese Ausnahme nur dann zur Anwendung kommen, wenn alle Mieter den Kauf aus Eigenmitteln finanzieren und der Verkäufer ebenfalls Verbraucher ist. Es sollte daher für die Aufteilung künftig ausreichen, dass der Mieter künftig gegenüber der Behörde schriftlich bestätigt, die Wohnung kaufen zu wollen. Zudem sollte die erforderliche Mehrheit auf die Hälfte der Mieterhaushalte reduziert werden.\r\nbb) Schaffung von neuem Wohnraum\r\nNach § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB gilt die Beschränkung nur für Gebäude, die bereits am Inkrafttreten der Rechtsverordnung bestanden haben. Neuer Wohnraum soll nicht betroffen sein. Es gibt aber Konstellationen, in denen auch neuer Wohnraum in den Anwendungsbereich fallen kann. Und zwar dann, wenn dieser durch Anbau oder Aufstockung entsteht. Zwar kann das Bestandsgebäude wohnungseigentumsrechtlich in einem Wohnungsgrundbuch als eine Einheit zusammengefasst werden, so dass hier die Ziele des Gesetzes weiter erreicht werden. Nach dem Wortlaut der Regelung des § 250 BauGB bedarf die Umwandlung aber dennoch der Erlaubnis. Diese ist grundsätzlich zu versagen, auch wenn der Bestand weiterhin im gleichen Umfang geschützt ist. An den neuen Einheiten kann nicht isoliert, also losgelöst vom Bestandsgebäude, Wohnungseigentum begründet werden. Hier bedarf es einer Klarstellung in § 250 BauGB, die das ermöglicht.\r\nB. Artikel 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO)\r\n1. Zu Nr. 9 – Kerngebiet – § 7 Abs. 1 BauNVO\r\nAus unserer Sicht ist es zu begrüßen, dass Kerngebiet nach Maßgabe des Bebauungsplans Kerngebiete auch dem Wohnen dienen können.\r\n2. Zu Nr. 20 – Versiegelungsfaktor – § 19a BauNVO\r\nIn § 19a BauNVO ist ein neuer Versiegelungsfaktor vorgesehen. Hier stellt sich die Frage nach der Zweckmäßigkeit, weil die Grundflächenzahl diesem Aspekt bereits Rechnung trägt.\r\n"},"recipientGroups":[{"recipients":{"parliament":[],"federalGovernment":[{"department":{"title":"Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB)","shortTitle":"BMWSB","url":"https://www.bmwsb.bund.de/Webs/BMWSB/DE/startseite/startseite-node.html","electionPeriod":20}}]},"sendingDate":"2024-07-29"}]},{"regulatoryProjectNumber":"RV0013064","regulatoryProjectTitle":"Gesetz zur Stärkung der integrierten Stadtentwicklung","pdfUrl":"https://www.lobbyregister.bundestag.de/media/e8/9e/394743/Stellungnahme-Gutachten-SG2501100010.pdf","pdfPageCount":22,"text":{"copyrightAcknowledgement":"Die grundlegenden Stellungnahmen und Gutachten können urheberrechtlich geschützte Werke enthalten. 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Ein „Weiter-so“ darf es – trotz einiger Erfolge – nicht geben.\r\n\r\nDer Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen – Die Immobilienunternehmer e. V. appelliert an alle Parteien, die Immobilienwirtschaft nicht als Teil des Problems in der Wohnraumversorgung zu betrachten, sondern als Teil der Lösung. Ohne die Immobilienwirtschaft wird es nicht gehen. Damit die Branche ihre Potenziale entfalten kann, braucht sie jedoch mehr Handlungsfreiheit und stabile Rahmenbedingungen. Ständige Diskussionen über neue energetische Anforderungen – wie zuletzt durch das „Heizungsgesetz“ –, über das Mietrecht oder das öffentliche Bauplanungsrecht sind Gift für die Bereitschaft, sich im Mietwohnungsbau zu engagieren.\r\n\r\n\r\n\r\n\r\nInhalt\r\nI.\tDie Kernforderungen und -vorschläge des IVD:\t3\r\nII.\tPositionen im Detail\t7\r\n1.\tEigentumsbildung für mehr Unabhängigkeit\t7\r\na)\tAbsenkung der Grunderwerbsteuer\t8\r\nb)\tGrunderwerbsteuer mit Klimakomponente\t10\r\nc)\tSchuldzinsen als Sonderausgaben anerkennen\t10\r\n2.\tBundesbauministerium mit Zuständigkeit für Neubau und Bestand\t10\r\n3.\tRunter von den Ansprüchen beim Bauen – Baustandards und damit -kosten absenken\t11\r\n4.\tHände weg vom Mietrecht\t12\r\na)\tKeine Verlängerung der Mietpreisbremse\t12\r\nb)\tMit dem GEG geschaffene Mietrechtsänderungen zurückdrehen\t13\r\nc)\tDiskussion um Mietrecht stigmatisert Vermieter\t13\r\n5.\tFokussierung auf die Reduktion von Treibhausgase\t14\r\n6.\tKein Sanierungszwang bei Bestandswohnimmobilien\t15\r\n7.\tBauplanungsrecht auf das Bauen ausrichten – Klimaschutz und soziale Resilienz zu dominant\t15\r\na)\tBau-Turbo zünden\t16\r\nb)\tNachverdichtung ermöglichen\t16\r\n8.\tSteuer- und finanzpolitische Anreize für Investoren, Bauherren und Bestandserwerber\t17\r\na)\tAusnahmeregelungen beim anschaffungsnahen Herstellungsaufwand\t17\r\nb)\tSonderabschreibung für Verdichtungs- und Aufstockungsmaßnahmen\t17\r\na)\tSteuerfreiheit von Mieteinnahmen\t18\r\nc)\tAnpassung der Freibeträge bei der Erbschaftsteuer\t18\r\nd)\tErhöhung des Bewertungsabschlags bei vererbten Mietwohnungen\t18\r\na)\tLohnsteuerabzug auf „Deutschland baut“-Anleihen\t18\r\nb)\tFinanzierungskostensenkung durch staatliche Bürgschaften\t19\r\n9.\tGeldwäscheprävention\t19\r\n10.\tSachkundenachweis\t20\r\n\r\n\r\n\r\nI.\tDie Kernforderungen und -vorschläge des IVD:\r\n\r\n1.\tMehr Wohneigentum ermöglichen\r\nDeutschland braucht eine tragfähige Strategie, wie sie die Bürger wirtschaftlich unabhängig macht. Immobilieneigentum ist dabei ein wichtiger Baustein. Ob vermietet oder selbstgenutzt, spielt keine Rolle. Die beste Sozialbestimmung des Eigentums liegt darin, dass möglichst viele Bürger Eigentum haben, zumal bekannt ist, dass private Vermieter nicht in erster Linie renditeorientiert und -verpflichtet sind. Was ist daran falsch, wenn möglichst viele Menschen an der Wertentwicklung partizipieren können?! Eigentum ist überdies eine gute Altersvorsorge, was die Rentendiskussion entschärfen könnte. Um möglichst viele in Eigentum zu bringen, muss die Grunderwerbsteuerlast gesenkt werden. Die bisherige Eigentumsförderung, die immer auch hohe Klimaschutzanforderungen gestellt hat, hat sich im Gegensatz zum Baukindergeld nicht bewährt.  \r\n \r\n2.\tBundesbauministerium mit Zuständigkeit für Neubau und Bestand\r\nWir brauchen ein starkes Bundesbauministerium, das mit der nötigen Kompetenz und finanziellen Mitteln ausgestattet ist. Zur Zuständigkeit müssen auch alle Maßnahmen gehören, die den Wohnungsbestand betreffen, inklusive Förderung. Die bisherige Trennung der Zuständigkeit zwischen Bau- und Wirtschaftsministerium hat sich nicht bewährt. \r\n\r\n3.\tRunter von den Ansprüchen beim Bauen \r\nVor 20 Jahren wurde auch solide gebaut. Dennoch haben sich die Standards erhöht, was zu einer Verteuerung des Bauens geführt hat. Daher sollten die Komfortstandards abgesenkt und der energetische Mindeststandard EH 55 keinesfalls angehoben werden. Vielmehr sollte EH55 förderfähig werden. Die angefangene Diskussion um den Gebäudetyp e und insbesondere die zivilrechtliche Vereinbarung der anerkannten Regeln der Technik als Mindeststandard ist richtig. Der vorliegende Gesetzentwurf ist aber noch nicht ausgereift. Kaum ein Marktakteur würde von den vorgeschlagenen Regelungen Gebrauch machen. Der Gesetzentwurf bildet eine Diskussionsgrundlage, mehr aber nicht. \r\n\r\n4.\tHände weg vom Mietrecht \r\nWohnungspolitik ist mehr als Mietenpolitik. Die ständigen Diskussionen um das Mietrecht zerstören jede Investitionsbereitschaft. Sie sind Gift für ein Investitionsklima. Die Mietpreisbremse sollte nicht verlängert werden. Eine restriktive Mietenregulierung mit abgesenkten Kappungsgrenzen und Mietpreisbremse sollte grundsätzlich nur temporär angewendet werden und stets durch effektive Maßnahmen zur Schaffung von neuem Wohnraum ergänzt werden. Zu diesem Ergebnis ist auch kürzlich der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung gekommen (Pressemitteilung vom 13.11.24). Das Mietrecht sollte entschlackt werden. Ein Anfang könnte in der weitgehenden Abschaffung der mit dem GEG eingeführten Regelungen gemacht werden. Diese Regelungen braucht es in dieser Tiefe grundsätzlich nicht. Sie machen das Mietrecht nur komplizierter und nicht gerechter. \r\n\r\n5.\tFokussierung auf die Reduktion von Treibhausgasen\r\nRegulierungen und Fördermaßnahmen zur Verbesserung des energetischen Zustands von Gebäuden sollten konsequent auf die Reduktion von Treibhausgasemissionen ausgerichtet werden. Es sollten klare Emissionsminderungsziele vorgegeben werden, anstatt starre, jeweils separate Maßnahmenkataloge für Gebäudeeffizienz, Beheizung und Eigenerzeugung erneuerbaren Stroms zu erstellen. So werden Kosteneffizienz, Flexibilität und Innovation ermöglicht. Das gesamte Gebäudeenergiegesetz, nicht nur die letzten Änderungen zur Beheizung von Gebäuden, sollte auf den Prüfstand gestellt und in seiner Methodik insoweit grundsätzlich angepasst werden. Vorrangig sind geringinvestive Maßnahmen anzuregen und zu fördern, die direkt und kosteneffizient CO₂-Emissionen senken. Sanierungen in größerem Maßstab sollten nur bei abgängigen Bauteilen erfolgen.  Eine maßvolle Sanierung orientiert sich an der Lebensdauer der Bauteile und dem tatsächlichen Bedarf, vermeidet zusätzliche graue Emissionen und unnötige Kosten durch überzogene Effizienzmaßnahmen. Für die Beschleunigung der Dekarbonisierung der Wärmeversorgung ist eine Regulierung der Fernwärme durch die Netzagentur notwendig. Mit dieser können im Gegenzug die Wärmelieferverordnung und § 556c BGB entfallen.\r\n\r\n6.\tKein Sanierungszwang bei Bestandswohnimmobilien\r\nInsgesamt sollte die EPBD zwar schnell umgesetzt werden, bei der Umsetzung in nationales Recht dürfen aber keine weiteren Auflagen und Anforderungen entstehen, die über die Forderungen der EPBD hinausgehen (sogenanntes „Gold-Plating“). \r\nInsbesondere muss genau darauf geachtet werden, dass Wohnimmobilien keinem Sanierungszwang unterworfen werden, weder unmittelbar noch mittelbar. Dies wurde in der EU unter dem Stichwort MEPS (Minimum Energy Performance Standards) diskutiert und in Bezug auf Wohngebäude abgelehnt. Auch die Vorgaben der EPBD zur Elektromobilitäts-Infrastruktur sollten nicht weiter ergänzt oder verschärft werden.\r\n\r\n7.\tBauplanungsrecht auf das Bauen ausrichten – Klimaschutz und soziale Resilienz zu dominant   \r\nDie Ideen des Bauturbos (§ 246e BauGB-E) und der Nachverdichtung (§§ 31, 34 BauGB-E) sind rasch umzusetzen. Das Bauplanungsrecht muss insgesamt mehr auf das Bauen als auf die soziale Gerechtigkeit ausgerichtet sein. Eine bevorzugte Behandlung bei der Vergabe von Grundstücken an gemeinnützige Player hat nichts mit dem Baurecht zu tun. Es kommt nicht auf die Rechtsform, sondern auf das Konzept an, welches soziale Elemente haben kann. Mit Erhaltungsgebieten wird ein hoher Preis gezahlt. Sie schränken nicht nur den Eigentümer ein, sondern verhindern sinnvolle Maßnahmen in den Klimaschutz und den altengerechten Umbau, was widersinnig ist, weil die Bewohner immer älter werden. Dieser Zielkonflikt muss aufgelöst werden. Eine Umwandlungsbeschränkung hat im Baurecht genauso wenig etwas zu suchen, wie ein kommunales Vorkaufsrecht, das ausgeübt werden soll, wenn der Käufer die Miete erhöhen könnte. Um den Mieter zu schützen, gibt es ausreichend Instrumente im Mietrecht.    \r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n8.\tSteuer- und finanzpolitische Anreize für Investoren, Bauherren und Bestandserwerber\r\nDie Grunderwerbsteuer ist eines der größten Hemmnisse, die einem Erwerb von Immobilien entgegenstehen. Das gilt für gewerbliche und private Akteure gleichermaßen. Sie wurde in den vergangenen Jahren rund 30mal erhöht, aber nur ein einziges Mal wieder gesenkt. Egal, ob Freibetrag zugunsten von Familien/Erstkäufern oder generelle Absenkung, hier muss etwas innerhalb der ersten 100 Tage einer Regierung etwas geschehen. Die Abschreibungsregelungen für den Wohnungsbau müssen zugunsten von Investitionen geändert werden. Das gilt auch für den anschaffungsnahen Herstellungsaufwand, der in der Gebäudeabschreibung zu berücksichtigen ist. Die Regelung in § 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG steht energetischen Sanierungen im Weg und sollte daher gestrichen werden. Die Freibeträge bei der Erbschaftsteuer sind seit 2009 unverändert. Die Immobilienpreise sind dagegen enorm gestiegen. Das muss angeglichen werden.  Bei der Grundsteuer deutet sich ein Chaos an. In vielen Bundesländern wurden bereits die Bescheide über den finalen Grundsteuerbetrag verschickt – mit erheblichen Anhebungen gegenüber dem bisherigen Betrag. Die Grundsteuer gehört auf den Prüfstand. \r\n  \r\n9.\tGeldwäscheprävention an nationale Gepflogenheiten anpassen\r\nDie Immobilienwirtschaft wird von der organisierten Kriminalität missbraucht, entweder zur Geldwäsche oder zur Terrorismusfinanzierung. Das Geldwäschegesetz verpflichtet beispielsweise Immobilienmakler, bestimmte Pflichten zu erfüllen. Da diese auf das EU-Recht zurückgehen, sind diese für Deutschland häufig nicht passgenau, da der deutsche Immobilienmakler nicht an der eigentlichen Finanztransaktion beteiligt ist. Hierauf muss bei der Umsetzung aktuellen und den künftigen EU-Richtlinien geachtet werden. Auch die neue EU-Geldwäscheverordnung sollte nicht durch verschärfte Regelungen flankiert werden. Der Makler leistet professionell einen Beitrag zur Prävention von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung. Seine Verpflichtungen müssen aber verhältnismäßig sein.   \r\n\r\n10.\tEinführung eines Sachkundenachweises für Makler und Verwalter\r\nDas Produkt Immobilie ist in den letzten Jahren komplizierter geworden, sei es durch die Anforderungen an Energieeffizienz, anspruchsvolle Finanzierungkonditionen oder rechtliche Einschränkungen. Deswegen haben die Kunden einen höheren Beratungsbedarf. Die Anzahl der Transaktionen, an denen ein Makler beteiligt ist, ist signifikant gestiegen. Dem höheren Beratungsbedarf und Ansprüchen müssen Makler und Verwalter trotz des enormen Haftungsrisikos gerecht werden. Es ist deswegen unerlässlich sicherzustellen, dass diese Berufsgruppen ein Mindestmaß an Sachkunde besitzt. Die Gewerbeordnung stellt, soweit es den Zugang zu diesen Berufen betrifft, keine Anforderungen. Die bisherige gesetzliche Weiterbildungsverpflichtung reicht nicht aus.\r\n\r\nII.\tPositionen im Detail \r\n1.\tEigentumsbildung für mehr Unabhängigkeit \r\nDie Eigentumsquote in Deutschland gehört zu den niedrigsten in der Europäischen Union. Die neue Bundesregierung sollte das Wohneigentum deutlich effektiver fördern, als es bisher der Fall war – nicht nur, um die rote Laterne in der EU abzugeben, sondern vor allem, um dem Wunsch der Bürger gerecht zu werden. Denn die Mehrheit der Deutschen will Wohneigentum und betrachtet es als wichtigen Baustein für Sicherheit, Altersvorsorge und Lebensqualität. \r\n\r\nBis auf das Baukindergeld waren die Instrumente in den letzten Jahren zu zögerlich. Das gilt etwa für die aktuellen Programme „jung kauft alt“ und WEF, zumal diese energetischen Voraussetzungen beinhalten. Die Ergebnisse einer Forsa-Umfrage aus dem Jahr 2021 verdeutlichen eindrucksvoll die zentrale Bedeutung von Wohneigentum für die Menschen in Deutschland. Fast drei Viertel der derzeitigen Mieterinnen und Mieter (73 %) äußern den Wunsch, in einer eigenen Immobilie zu wohnen. Besonders stark ist dieser Wunsch bei den unter 45-Jährigen ausgeprägt, die sich nach Stabilität und langfristiger Sicherheit sehnen.\r\nDoch es geht nicht nur um das selbst genutzte Wohneigentum: Eigentum in Form vermieteter Wohnungen spielt ebenfalls eine entscheidende Rolle – sei es als Altersvorsorge oder als Beitrag zur Stabilisierung des Wohnungsmarktes. Zwei Drittel der Befragten (69 %) sind der Meinung, dass der Staat deutlich mehr unternehmen sollte, um den Erwerb von Wohneigentum zu fördern. Dieser Wunsch ist besonders ausgeprägt bei den unter 30-Jährigen, die häufig noch kein Eigentum besitzen, jedoch eine sichere Basis für die Zukunft suchen.\r\nAuch im Hinblick auf die Altersvorsorge zeigt sich die immense Bedeutung von Wohneigentum: 50 % der Befragten nennen es als die beste Möglichkeit, für das Alter vorzusorgen. Hier zeigt sich, dass Eigentum nicht nur als Statussymbol, sondern als unverzichtbare Form der sozialen und wirtschaftlichen Absicherung wahrgenommen wird.\r\nParteipräferenzen der potenziellen Käufer verdeutlichen zudem die politische Dimension: Wähler von CDU/CSU und FDP befürworten überdurchschnittlich oft die Eigentumsbildung, während Grüne-Wähler mit einem Fokus auf Mietwohnungen und nachhaltigem Wohnen eher zurückhaltend sind. Doch unabhängig von Parteizugehörigkeiten ist der Wunsch nach Wohneigentum ein übergreifendes Anliegen. \r\n\r\na)\tAbsenkung der Grunderwerbsteuer \r\nDie Grunderwerbsteuer ist ein wesentliches Hindernis beim Eigentumserwerb. Seit der Föderalismusreform 2006 wurde diese rund 30-mal erhöht. Die Grunderwerbsteuer sollte insgesamt wieder auf das damalige Niveau abgesenkt werden, zumindest sollte der Steuererhöhungswettbewerb der Länder aufhören, was schon einmal durch eine Änderung der Regelungen des Länderfinanzausgleichs erfolgen könnte. Denn in § 7 Abs. 1 des Gesetzes über den Finanzausgleich zwischen Bund und Ländern (FAG) ist geregelt, dass die Finanzkraft (Steuerkraftzahl) der Länder nicht nach ihrem tatsächlichen Aufkommen der Grunderwerbsteuer bemessen wird, sondern dass insofern das gesamte bundesweite Steueraufkommen den einzelnen Ländern nach dem Verhältnis der Bemessungsgrundlagen für die Grunderwerbsteuer zugeordnet wird. Dies hat zur Folge, dass die Bundesländer, in denen ein niedrigerer Steuersatz gilt als in den übrigen Bundesländern, mehr zu dem Länderfinanzausgleich beitragen, als es ihrem tatsächlichen Steueraufkommen entspricht. \r\nNeben einer generellen Absenkung der Grunderwerbsteuer sollte es Situationen geben, in denen es Ausnahmen von der Pflicht zur Entrichtung der Grunderwerbsteuer gibt. Hiermit könnten gleichzeitig auch politische Ziele verwirklicht werden. So sollte der Ersterwerb einer selbst genutzten oder vermieteten Immobilie begünstigt werden, indem auf die Grunderwerbsteuer verzichtet wird oder ein Freibetrag gewährt wird. Das im Koalitionsvertrag definierte Ziel, es mehr Menschen in Deutschland zu ermöglichen, im selbstgenutzten Eigentum zu wohnen, kann hierdurch erreicht werden. \r\nEine solche Regelung ist klar, mit wenig bürokratischem Aufwand umsetzbar und stellt eine besonders effektive staatliche Wohneigentumsförderung dar. Die Senkung von Erwerbsnebenkosten ist wichtige Grundlage, um den Zugang nicht nur für Schwellenhaushalte bei der Wohneigentumsbildung zukünftig sicherzustellen. \r\nDie Idee einer Länderöffnungsklausel zugunsten eines Freibetrages für bestimmte Personengruppen wie Familien ist ein guter Ansatz, aber in Zeiten eines Auftaktes in eine neue Ära der Wohnungspolitik zu kurz gesprungen und zu zaghaft. Der Bund sollte selbst Freibeträge ermöglichen.  \r\n\r\n\r\nBundesland\t2007 (Start: 3,5 %)\t1. Erhöhung\t2. Erhöhung\t3. Erhöhung\tAktueller Satz (%)\r\nBaden-Württemberg\t3,5 %\t2011: 5,0 %\t\t\t5,0 %\r\nBayern\t3,5 %\tKeine Erhöhung\t\t\t3,5 %\r\nBerlin\t3,5 %\t2011: 5,0 %\t2014: 6,0 %\t\t6,0 %\r\nBrandenburg\t3,5 %\t2011: 5,0 %\t2015: 6,5 %\t\t6,5 %\r\nBremen\t3,5 %\t2011: 4,5 %\t2014: 5,0 %\t\t5,0 %\r\nHamburg\t3,5 %\t2009: 4,5 %\t\t\t4,5 %\r\nHessen\t3,5 %\t2013: 5,0 %\t2014: 6,0 %\t\t6,0 %\r\nMecklenburg-Vorp.\t3,5 %\t2012: 5,0 %\t2014: 6,0 %\t\t6,0 %\r\nNiedersachsen\t3,5 %\t2011: 4,5 %\t2014: 5,0 %\t\t5,0 %\r\nNordrhein-Westfalen\t3,5 %\t2011: 5,0 %\t2015: 6,5 %\t\t6,5 %\r\nRheinland-Pfalz\t3,5 %\t2012: 5,0 %\t2014: 6,0 %\t\t6,0 %\r\nSaarland\t3,5 %\t2011: 4,0 %\t2015: 6,5 %\t\t6,5 %\r\nSachsen\t3,5 %\t2023: 5,5 %\t\t\t5,5 %\r\nSachsen-Anhalt\t3,5 %\t2010: 4,5 %\t2012: 5,0 %\t\t5,0 %\r\nSchleswig-Holstein\t3,5 %\t2012: 5,0 %\t2014: 6,5 %\t\t6,5 %\r\nThüringen\t3,5 %\t2011: 5,0 %\t2017: 6,5 %\t\t5,0 % (n. Absenkung)\r\n\r\n•\tBayern bleibt das einzige Bundesland mit einem unveränderten Satz von 3,5 %.\r\n•\tSachsen hat erst 2023 eine Erhöhung durchgeführt und liegt jetzt bei 5,5 %.\r\n•\tDer höchste Satz (6,5 %) gilt in mehreren Bundesländern: Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen.\r\n\r\n\r\nb)\tGrunderwerbsteuer mit Klimakomponente\r\nIm Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es enorme Energieeinsparpotenziale. Immerhin sind von 18,9 Mio. Wohngebäuden 15,7 Mio. Ein- und Zweifamilienhäuser. Rund 75 Prozent des Bestandes sind vor dem Inkrafttreten der ersten Wärmeschutzverordnung errichtet und bisher nicht ausreichend saniert worden. 30 Prozent sind der Energieeffizienzklasse G und H zuzuordnen. Sie benötigen etwa achtmal so viel Energie wie ein Neubau der Klasse A+. Wenn ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus zur Selbstnutzung verkauft wird, steht es vor dem Eigentümerwechsel zumindest für einen kurzen Zeitraum leer. Diese Zeit sollte für die energetische Sanierung genutzt werden, was sich aufgrund mangelnder Liquidität für viele Erwerber als schwierig erweisen dürfte. Um den neuen Eigentümer zur Sanierung zu motivieren, sollte dies besonders gefördert werden. Hierzu könnte beispielsweise ein Teil der Grunderwerbsteuer gestundet und dann zum Teil erlassen werden, wenn die Sanierung abgeschlossen ist. Dem Konzept der EU „Worst first“ folgend, könnte man die Grunderwerbsteuererleichterung auf energetisch schlecht beschaffene Gebäude beschränken (Energieeffizienzklassen F bis H), sofern es eine erhaltenswerte Substanz gibt.\r\n\r\nc)\tSchuldzinsen als Sonderausgaben anerkennen\r\nUm den Anstieg der Schuldzinsen abzufedern, sollten sie für den Erwerb der eigenen Wohnung in der Einkommensteuer als Sonderausgaben abgezogen werden können. \r\n\r\n2.\tBundesbauministerium mit Zuständigkeit für Neubau und Bestand\r\nUm den Herausforderungen der Wohnraumversorgung gerecht zu werden, benötigen ist ein starkes und umfassend ausgestattetes Bundesbauministerium nötig. Dieses Ministerium muss sowohl über die nötige fachliche Kompetenz als auch über ausreichende finanzielle Mittel verfügen, um eine ganzheitliche Steuerung der Baupolitik in Deutschland zu gewährleisten. Bisher ist die Zuständigkeit für Bau- und Wohnungsfragen auf zwei Ressorts aufgeteilt: das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) und das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK). Diese Trennung hat sich als ineffektiv erwiesen und behindert eine kohärente Politikgestaltung.\r\nDas BMWSB fokussiert sich ausschließlich auf den Neubau und die Stadtentwicklung, während das BMWK für die Bauwirtschaft, die Bestandssanierung sowie die Förderung von energetischen Sanierungen im Bestand verantwortlich ist. Diese Zuständigkeitsverteilung führt zu Doppelarbeit, mangelnder Abstimmung und einem Verlust von Synergien, die in einem so zentralen Bereich wie dem Bauwesen dringend nötig sind. Das hat die Arbeit des Bündnisses immer wieder gezeigt, auch wenn das BMWK formal zum Bündnis dazu gehört hat. \r\nEin starkes und einheitliches Bundesbauministerium würde diese Fragmentierung beenden. Es könnte alle Aspekte der Wohnungs- und Baupolitik bündeln. Dieses Ministerium sollte mit einer klaren Priorität behandelt werden – es muss zur Chefsache werden. \r\nNur so können die politischen Ziele in den Bereichen Wohnungsbau, Klimaschutz und Ressourceneffizienz erreicht werden.\r\n3.\tRunter von den Ansprüchen beim Bauen – Baustandards und damit -kosten absenken\r\nDie Bauwerkskosten für die Errichtung eines Quadratmeter Wohnraums in Deutschland haben sich in den letzten 25 Jahren verzweieinhalbfacht. Kostentreiber bleiben vor allem die technischen Gewerke (Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro), die sich nahezu verviereinhalbfacht haben. Zwischen 2020 und 2023 sind die Herstellungskosten um über 42 Prozent angestiegen. \r\n\r\nDer Median der Erstellungskosten inklusive Grundstückskosten (Investitionskosten) für Wohnraum in deutschen Großstädten liegt aktuell bei ca. 5.150 Euro. Eine frei finanzierte \r\nVermietung lässt eine monatliche Kaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche von unter ca. 17,50 Euro auf dem aktuellen Kosten- und Zinsniveau kaum mehr zu. Andere Berechnungen kommen unter differenziertem Ansatz von Eigenkapital und Tilgung/Tilgungsdauer zu noch höheren notwendigen Kaltmieten zwischen 23 und 25 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Die Kosten der CO2- und Energieeinsparung durch höhere Effizienzstandards im Wohnungsneubau zeigen, dass der erreichte Standard nach dem Gebäudeenergiegesetz 2020 das individuelle und volkswirtschaftliche Optimum darstellt. Der alte Glaubenssatz, nach dem nur solche Investitionen gefördert werden sollen, deren energetische Qualität über das übliche Maß hinausgeht, ist überholt. So kostet die Erstellung eines EH40-Wohngebäudes gegenüber dem EH70-Standard 238 Euro je Quadratmeter mehr (Stand 2022), die Kaltmiete steigt um 0,57 Euro, die Betriebskosten sinken aber nur um 0,12 Euro.\r\n\r\nEs braucht es einen mutigen Befreiungsschlag aus der festgefahrenen Situation. Alle müssen bereit sein, von ihren hohen Ansprüchen herunter zu kommen: der Bund, die Länder, die Kommunen, Immobilienwirtschaft und die Mieter, auch wenn jede Position für sich genommen berechtigt sein mag. Ansonsten herrscht Stillstand auf den Baustellen. Es geht um einen gesellschaftlichen Bewusstseinswandel, welche baulichen, technischen und funktionalen Standards wünschenswert und realisierbar, welche verzichtbar und über einen gemeinsam zu definierenden Qualitätsmaßstab hinausgehend überflüssig erscheinen. Der überwiegende Teil der baulichen Standards im Wohnungsbau, die in den letzten Jahren gebaut werden mussten, ist sowohl ökonomisch, in Bezug auf einen allgemeinen, angemessenen und guten Wohnstandard und auf tatsächlich wirksamen Klimaschutz hin verzichtbar. \r\n\r\nDie Komfortstandards sollten abgesenkt und der energetische Mindeststandard im Neubau EH 55 keinesfalls angehoben werden. Vielmehr sollte EH55 förderfähig werden. Die angefangene Diskussion um den Gebäudetyp e und insbesondere die zivilrechtliche Vereinbarung der anerkannten Regeln der Technik als Mindeststandard ist richtig. Der vorliegende Gesetzentwurf ist aber noch nicht ausgereift. Kaum ein Marktakteur würde von den vorgeschlagenen Regelungen Gebrauch machen. Der Gesetzentwurf bildet eine Diskussionsgrundlage, mehr aber nicht. \r\n4.\tHände weg vom Mietrecht \r\n2015 wurde die Mietpreisbremse eingeführt. 2019 und 2020 wurde sie verschärft. Zudem wurden die Modernisierungsmieterhöhung eingeschränkt und die Regeln der ortsüblichen Vergleichsmiete verändert, um der Preisdynamik etwas entgegenzusetzen. 2024 wurde die Modernisierungsmieterhöhung nochmals erheblich geändert und eingeschränkt. Zudem gab es viele Initiativen im Bundesrat und Diskussionen innerhalb der Bundesregierung um das Mietrecht. Diese Entwicklungen vergiften jede Bereitschaft, in den Wohnungsbau zu investieren. Der Bauherr von heute ist der Vermieter von morgen. Dieser Zusammenhang wird häufig übersehen, wenn in der Politik über neue Mietrechtsänderungen diskutiert wird. Diejenigen, die in den Mietwohnungsneubau investieren wollen, brauchen stabile Rahmenbedingungen. \r\na)\tKeine Verlängerung der Mietpreisbremse \r\nDie Mietpreisbremse sollte auslaufen und nicht verlängert werden. Damit könnte die neue Bundesegierung signaliseren, dass ein „Weiter so“ keine Option ist. Auch der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung hat kürzlich in seiner Analyse betont, dass temporäre Eingriffe in die Mietpreisentwicklung nur in Kombination mit einer aktiven Förderung des Wohnungsbaus sinnvoll sind. Eine restriktive Mietenregulierung sollte grundsätzlich nur als temporäre Maßnahme eingesetzt werden. Solche Regulierungen können kurzfristig entlasten, sollten jedoch zwingend mit gezielten und wirksamen Maßnahmen zur Schaffung von neuem Wohnraum einhergehen, um langfristige Lösungen für den Wohnungsmarkt zu bieten. Er hat sich ebenfalls gegen eine Verlängerung der Mietpreisbremse ausgesprichen, zumindest über 2028 hinaus.\r\n\r\nb)\tMit dem GEG geschaffene Mietrechtsänderungen zurückdrehen \r\nDie mit dem Gebäudeenergiegesetz 2024 in Kraft getretenen Änderungen im Mietrecht waren nicht unbeding notwendig. Mit der Neuregelung muss bei einer Mieterhöhung nach einer energetischen Sanierung mit Heizungstausch nun zwischen Erhaltungsmaßnahmen, Modernisierung der Heizungsanlage und Maßnahmen zur Steigerung der Gebäudeeffizienz (z.B. durch Dämmung) unterschieden werden. Bei den Erhaltungsmaßnahmen muss zudem zwischen solchen unterschieden werden, die den Heizungstausch betreffen, und solchen, die sich auf die übrigen Maßnahmen beziehen. Da insgesamt die gesetzlichen Vorgaben stärker auf die Klimaziele ausgerichtet werden müssen, sollten für die Modernisierungsmieterhöhung in Zukunft Maßnahmen zur Heizungsmodernisierung nach § 71 GEG und zur Steigerung der Gebäudeeffizienz gleich behandelt werden. So bräuchte es auch nur eine einhetliche Kappungsgrenze, die keinesfalls starr sein sollte, sondern indexiert. \r\n\r\nc)\tDiskussion um Mietrecht stigmatisiert Vermieter \r\nEtwas Anderes wird zudem übersehen. Vermietern wird durch die ständige Diskussion unterstellt, zumindest halbkriminell zu sein.  Das spaltet die Gesellschaft. Statt Vermieter zu verteufeln, sollten mehr Menschen in die Lage versetzt werden, selbst Vermieter zu sein. Das wäre gesamtgesellschaftlich die beste Option, zumal Amateuervermieter eher auf eine auskömmliche Miete und ein unproblematisches Mietverhältnis als auf eine hohe Rendite aus sind. \r\n\r\n5.\tFokussierung auf die Reduktion von Treibhausgasen\r\nRegulierungen und Fördermaßnahmen zur Verbesserung der energetischen Beschaffenheit von Gebäuden und ihrer Beheizung sollten konsequent auf die Reduktion von Treibhausgasemissionen ausgerichtet werden. Es sollten klare Emissionsminderungsziele vorgegeben werden, anstatt starre, jeweils separate Maßnahmenkataloge für Gebäudeeffizienz, Beheizung und Eigenerzeugung erneuerbaren Stroms zu erstellen.\r\nSo werden Kosteneffizienz, Flexibilität und Innovation ermöglicht. Das gesamte Gebäudeenergiegesetz, nicht nur die letzten Änderungen zur Beheizung, sollte insoweit auf den Prüfstand gestellt und in seiner Methodik grundsätzlich angepasst werden. Das Gebäudeenergiegesetz als Ganzes sollte konsequent auf die Reduzierung von Treibhausgasemissionen ausgerichtet werden. Energetische Vorgaben sind, wo immer möglich, in Emissionsvorgaben umzuwandeln. \r\nUm die Klimaziele im Gebäudebestand schnell und kosteneffizient zu erreichen, ist es notwendig, den Gebäudeeigentümern einen für das jeweilige Gebäude optimalen, individuellen Mix von Maßnahmen in den Bereichen Gebäudeeffizienz, Heizen mit erneuerbaren Energien und Eigenerzeugung erneuerbaren Stroms zu ermöglichen. In vielen Fällen ist z.B. die Umstellung der Wärmeversorgung auf erneuerbare Energien günstiger als eine weitergehende Gebäudesanierung. Ab einem gewissen Mindeststandard des Gebäudes (z. B. EH-100) sollte deshalb im Gebäudebestand der Eigentümer frei entscheiden können, in welchem Maße er die Energieeffizienz des Gebäudes weiter erhöhen will und in welchem Maße er erneuerbare Energien zur Dekarbonisierung nutzen will. Die Erzeugung von erneuerbarem Strom oder erneuerbarer Wärme am Gebäude sollte durchgehend mit dem Energieverbrauch des Gebäudes verrechnet werden können. Ebenso sollten selektive Einschränkungen einzelner Heizungsarten im GEG (z.B. für Stromheizungen) aufgehoben werden.\r\nAls weiterer Ansatz zur Kosteneffizienz sollte, wo immer möglich, die Erfüllung der Klimaziele im Gebäudebestand auch durch gebäudeübergreifende Lösungen (z.B. Quartierslösungen) ermöglicht werden, u.a. durch die Verrechenbarkeit der Eigenerzeugung von erneuerbaren Energien im Quartier.\r\nSanierungen in größerem Maßstab sollten grundsätzlich nur bei abgängigen Bauteilen erfolgen. Vorrangig sind geringinvestive Maßnahmen anzuregen und zu fördern, die direkt und kosteneffizient CO₂-Emissionen senken. Eine maßvolle Sanierung orientiert sich an der Lebensdauer der Bauteile und dem tatsächlichen Bedarf, vermeidet zusätzliche graue Emissionen und unnötige Kosten durch überzogene Effizienzmaßnahmen.\r\n\r\n6.\tKein Sanierungszwang bei Bestandswohnimmobilien\r\nInsgesamt sollte die EPBD zwar schnell umgesetzt werden, bei der Umsetzung in nationales Recht dürfen aber keine weiteren Auflagen und Anforderungen entstehen, die über die Forderungen der EPBD hinausgehen (so genanntes „Gold-Plating“).\r\nInsbesondere muss genau darauf geachtet werden, dass Wohnimmobilien keinem Sanierungszwang unterworfen werden, weder unmittelbar noch mittelbar. Dies wurde in der EU unter dem Stichwort MEPS (Minimum Energy Performance Standards) diskutiert und in Bezug auf Wohngebäude abgelehnt und bewusst nur für Nichtwohngebäude eingeführt. \r\nDie Umsetzung der EPBD sollte die bereits oben für das GEG angeführten Punkte unbedingt berücksichtigen: Wo immer möglich Ausrichtung auf Emissionsvorgaben statt auf andere technische Parameter, weitestgehende Nutzung der Freiheitsgrade beim Maßnahmenmix (Energieeffizienz, erneuerbare Eigenerzeugung am Gebäude, Heizen mit erneuerbaren Energien), die die EPBD zulässt und Ermöglichung der gebäudeübergreifenden Erfüllung der Vorgaben (z.B. durch Quartierslösungen).\r\nDie Umsetzungsmaßnahmen sollten sich primär auf die Gebäudeeffizienzklassen F, G und H konzentrieren, den dort können die größten Effekte mit den eingesetzten Mitteln erzielt werden. Insbesondere für EFH ist dabei die Finanzierung der Maßnahmen ein sehr kritischer Faktor und muss abgesichert werden, z.B. durch Bürgschaftsprogramme der Öffentlichen Hand oder die Entwicklung von „Pay-as-you-save“- Finanzierungsmodellen, die von der EPBD angeregt werden.\r\nBei der Umsetzung der Vorgaben der EPBD zur Elektromobilitäts-Infrastruktur in deutsches Recht sollten keine zusätzlichen Auflagen, z.B. zur Leistung von zu installierenden Ladesäulen eingeführt werden.\r\n\r\n7.\tBauplanungsrecht auf das Bauen ausrichten – Klimaschutz und soziale Resilienz zu dominant   \r\nSoziale Aspekte sind im Bauplanungsrecht maßgeblich zu berücksichtigen, da es nicht nur um bauliche Gestaltung, sondern auch um die Schaffung von lebenswerten und sozial gerechten Lebensräumen geht (§ 1 BauGB Verpflichtung zur Berücksichtigung sozialer, ökologischer und wirtschaftlicher Belange in der Bauleitplanung, § 3 BauGB - Öffentlichkeitsbeteiligung). Auch der Klimaschutz findet immer Beachtung im öffentlichen Baurecht, was seine Berechtigung hat. Klimaschutz und soziale Resilienz sind nach unserer Auffassung zu dominant geworden. Sie behindern das Bauen in gewissem Umfang. In Zeiten, in denen eine Versorgung mit Wohnraum gefährdet ist, müssen sie teilweise zurücktreten.    \r\n\r\na)\tBau-Turbo zünden\r\nUm den Wohnungsbau wirklich effektiv zu unterstützen, muss das Vorhaben zur Einführung einer befristeten Sonderregelung für den Wohnungsbau in das Baugesetzbuch (Einführung eines § 246e BauGB – „Bau-Turbo“) vorangetrieben werden. Auch wenn die Kommunen zur Umsetzung nicht verpflichtet sind, die Regelung anzuwenden, bietet sie jedoch noch ausreichend Potential für mehr Wohnungsbau.  \r\n\r\nb)\tNachverdichtung ermöglichen  \r\nNeubau benötigt viel Fläche. Dieser Flächenverbrauch beziehungsweise die Versiegelung von Böden ist aber nur in einem begrenzten Umfang hinnehmbar. Der Fokus der Politik sollte daher auf den Erhalt der Substanz sowie die Verdichtung und Aufstockung von Bestandsgebäuden gerichtet werden. Viele Bebauungspläne sind zu einem Zeitpunkt erstellt worden, als noch nicht absehbar war, wie sich die Umgebung entwickelt. Die Bebauungspläne sind daher häufig nicht mehr zeitgemäß. Anpassungen wären sehr aufwändig. Der Gesetzgeber sollte den Kommunen die Option geben, davon abzuweichen. In dem Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung der integrierten Stadtentwicklung ist ein guter Regelungsansatz enthalten (§ 31 Abs. 3 BauGB), der weiterverfolgt werden sollte. Hiernach kann zugunsten der Nachverdichtung (Aufstockung, Anbau oder Neubau) im Einzelfall von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Ein ähnlicher Ansatz befindet sich im Gesetzentwurf auch für den unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB), der ebenfalls weiterverfolgt werden sollte.  \r\n\r\n\r\n8.\tSteuer- und finanzpolitische Anreize für Investoren, Bauherren und Bestandserwerber\r\nMit den Aktivitäten der Wohnungsbaubranche sind Steuereffekte in Höhe von 140,8 Mrd. Euro verbunden. Das sind rund 17 Prozent der gesamten deutschen Steuereinnahmen. In der Krise des Wohnungsbaus ist es angemessen, einen kleinen Teil der hohen Steuereinnahmen der vergangenen Jahre zu nutzen, um private Investitionen anzuregen. Überdies gibt es bei der Besteuerung von Immobilien weiteren Handlungsbedarf, etwa bei der Erbschaftsteuer. \r\na)\tAusnahmeregelungen beim anschaffungsnahen Herstellungsaufwand\r\nViele Erwerber von Bestandsimmobilien würden das Gebäude mit dem Eigentumsübergang energetisch sanieren, wären sie aus steuerlichen Gründen nicht gezwungen, drei Jahre zu warten. Werden die Maßnahmen in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung der Immobilie durchgeführt, werden die Kosten in Herstellungskosten umqualifiziert und können nur in Höhe der für das Gebäude zulässigen AfA als Werbungskosten abgezogen werden. Ebenfalls hinderlich ist die Umqualifizierung von Aufwendungen für energetische Sanierungen als nachträgliche Herstellungskosten; auch hierbei können die Aufwendungen nur zeitlich gestreckt über die AfA geltend gemacht werden. \r\nDeshalb sollte die Vorschrift des § 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG gestrichen werden, zumindest aber eine Ausnahmeregelung für energetische Modernisierungen sowohl bei den anschaffungsnahen Anschaffungs-/Herstellungskosten sowie bei den nachträglichen Herstellungskosten geschaffen werden.\r\n\r\nb)\tSonderabschreibung für Verdichtungs- und Aufstockungsmaßnahmen\r\nDie Geschichte zeigt, dass Sonderabschreibungen am besten funktioniert haben, um staatliche Ziele in der Bau- und Wohnungspolitik zu realisieren. Mit einer Sonderabschreibung für Verdichtungs- oder Aufstockungsmaßnahmen wäre das nicht anders. Um die Haushaltsmittel besonders zielgerichtet einzusetzen, könnte man diese auf solche Vorhaben begrenzen, die im\r\nSinne einer hohen Flächeneffizienz eine bestimmte Fläche je Wohneinheit nicht überschreiten. Zudem könnte man die Sonderabschreibung auf Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten reduzieren und befristen.\r\n\r\n\r\n\r\na)\tSteuerfreiheit von Mieteinnahmen\r\nEine völlig neue Lösung wäre es, die Steuerfreiheit von Mieteinnahmen für einen bestimmten Zeitraum von beispielsweise 20 oder 30 Jahren zu gewähren. Die Steuerfreiheit könnte an die Bedingung geknüpft werden, dass die Wohnungen zu einer geringeren Miete als der Marktmiete vermietet werden. Gegebenenfalls könnte die Steuerfreiheit auch gestaffelt nach der Verbilligung der Miete gewährt werden.\r\n\r\nc)\tAnpassung der Freibeträge bei der Erbschaftsteuer\r\nDie Inflation, die lange Niedrigzinsphase und das Jahressteuergesetz 2022 haben zu einer höheren steuerlichen Bewertung geführt. Um Erben zu entlasten, sollten persönliche Freibeträge gemäß § 16 ErbStG um 50 % erhöht werden, da diese seit 2009 unverändert sind. Im Jahr 2008, als die Freibeträge festgelegt wurden, lag der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes bei 82,3 Punkten. 2021 lag er bei 153,9 Punkten. Das entspricht einer Steigerung von 87 Prozent. Dass das Thema eine gesamtgesellschaftliche Relevanz hat, zeigt die Anzahl der Erbfälle der letzten Jahre. So wurden nach einer aktuellen Untersuchung im Jahr 2021 rund 23 Prozent der 387.000 übertragenen Wohnimmobilien (Einfamilienhaus oder Wohnung) entweder vererbt oder verschenkt. 2017 waren es noch 16 Prozent.\r\n\r\nd)\tErhöhung des Bewertungsabschlags bei vererbten Mietwohnungen\r\n\r\nNach § 13d ErbStG wird derzeit bei Vererbung oder Verschenkung von Mietwohnungen ein Bewertungsabschlag von zehn Prozent gewährt. Würde man diesen auf 25 Prozent anheben, dürfte dies für viele Steuerpflichtige ein Anreiz darstellen, die Wohnungen zu behalten und in diese zu investieren. Eine Anhebung kann sich aber auch positiv auf den Neubau auswirken, wenn das Eigentum von vermieteten Mehrfamilienhäusern gegenüber anderen Vermögensanlagen privilegiert wird. Steuererleichterungen könnten gewährt werden, wenn Erben energetisch sanieren oder Mieten stabil halten, um Mieter zu schützen und Investitionen zu fördern.\r\n\r\na)\tLohnsteuerabzug auf „Deutschland baut“-Anleihen\r\nDer Staat könnte Anleihen für den Bau neuer Wohnungen in kleinen Stückelungen begeben. Die Bürger könnten sich mit kleinen Beträgen beteiligen, die von den Landesbanken gesammelt und an Wohnungsunternehmen/Bauträger/Projektentwickler zu einem Zinssatz, der unter dem Marktniveau liegt, zur Finanzierung von Wohnungsbauprojekten ausgereicht werden. Als Ausgleich für den geringeren Zinssatz, den der Anleger für die „Deutschland baut“-Anleihe erhält, wird ihm ein Abzug von der Steuerschuld im Jahr der Zeichnung der Anleihe gewährt. Wenn der Steuerabzug bereits auf der Lohnsteuerkarte eingetragen werden kann, würde dies einen großen Anreiz für breite Kreise der Bevölkerung darstellen, sich am Wohnungsneubau zu beteiligen. Als Vorbild könnte das sogenannte Berlindarlehen nach § 17 Berlin Förderungsgesetz (Berlin FG) dienen, mit dem der Wohnungsbau im Westteil Berlins in der Zeit bis zur Wiedervereinigung gefördert wurde. \r\n\r\nSozial wäre dies viel gerechter als eine Subvention des Neubaus durch Zuschüsse oder Abschreibungsvorteile, da diese nur dem Eigentümer der Immobilie zugutekommen. Außerdem verteilen sich die Mindereinnahmen bei der Einkommensteuer auf Bund, Länder und Kommunen. Der Staat würde zum Initiator eines zinsverbilligten Kredits für Wohnungsunternehmen, ohne dafür zusätzliche Haushaltsmittel einsetzen oder neue Schulden aufnehmen zu müssen.\r\n\r\n\r\nb)\tFinanzierungskostensenkung durch staatliche Bürgschaften\r\nWenn der Staat für Darlehen des Investors bürgt, entstehen weder zusätzliche Mehrausgaben noch Steuermindereinnahmen. Bisher wurde die Förderung des Wohnungsbaus durch Gewährung staatlicher Bürgschaften nur für den Bau der selbstgenutzten Wohnung diskutiert. In diesem Bereich ist das Ausfallrisiko besonders gering und liegt nach Auskunft der Bausparkassen deutlich unter einem Prozent. Man könnte derartige Bürgschaften auch für den Mietwohnungsbau gewähren. Der Vorteil für den Bauherrn besteht darin, dass er weniger Eigenkapital benötigt und die Zinskonditionen günstiger wären. Die Bürgschaft könnte auf einen Teil des Darlehens beschränkt werden.\r\n\r\n\r\n9.\tGeldwäscheprävention \r\nDie Immobilienwirtschaft wird von der organisierten Kriminalität missbraucht, entweder zur Geldwäsche oder zur Terrorismusfinanzierung. Das Geldwäschegesetz verpflichtet beispielsweise Immobilienmakler, bestimmte Pflichten zu erfüllen. Da diese auf das EU-Recht zurückgehen, sind diese für Deutschland häufig nicht passgenau, da der deutsche Immobilienmakler nicht an der eigentlichen Finanztransaktion beteiligt ist. Hierauf muss bei der Umsetzung aktuellen und den künftigen EU-Richtlinien geachtet werden. Auch die neue EU-Geldwäscheverordnung sollte nicht durch verschärfte Regelungen flankiert werden. Der Makler leistet professionell einen Beitrag zur Prävention von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung. Seine Verpflichtungen müssen aber verhältnismäßig sein.   \r\n\r\n10.\t Sachkundenachweis \r\nDie Makler- und Verwaltertätigkeit ist in den letzten Jahren zunehmend professionaler geworden, wozu auch in § 34c GewO eingeführte Weiterbildungsverpflichtung im Umfang von 20 Stunden in drei Jahren, die Zertifizierung nach § 26a WEG sowie die neue DIN SPEC 91462 beigetragen haben. Einen echten Sachkundenachweis in der Gewerbeordnung, der eine Berufszugangsregelung darstellt, vermögen diese Regelungen und Instrumente aber nicht zu ersetzen, da weiterhin jeder ohne den Nachweis einer bestimmten Qualifikation gewerblich Immobilien verwalten und vermitteln darf. Die Tätigkeit ist zwar erlaubnispflichtig. Die Erlaubnis wird aber nach § 34c Abs. 2 GewO nur versagt, wenn der Antragsteller nicht zuverlässig ist, nicht in geordneten Vermögensverhältnissen lebt und ein Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung nicht erbracht werden kann, wobei die letzte Voraussetzung auch nur für die Wohnimmobilienverwalter gilt. Das genügt aber nicht.\r\nIn Ansehung der hohen Vermögenswerte, die in den letzten Jahren weiter zugenommen haben, und der hohen Komplexität des Produktes Immobilie haben die Verbraucher einen Anspruch darauf, dass der Staat ausschließlich qualifizierten Verwaltern und Maklern den Zugang zum Markt eröffnet. \r\nSoweit es die Verwalter betrifft, resultiert die hohe Komplexität aus den rechtlichen und technischen Anforderungen, die bei der Verwaltung einer Immobilie zu beachten sind. Beispiel sind die Pflichten nach der Trinkwasserverordnung (vgl. § 14 TrinkwV), die eine turnusgemäße Untersuchung auf Legionellen vorsieht, oder die Betreiberpflichten bei Aufzugsanlagen nach der Betriebssicherheitsverordnung und weitere Verkehrssicherungspflichten, wie etwa für den baulichen Zustand oder des Brandschutzes. Ein weiteres herausforderndes Thema ist das neue Heizungsgesetz, was sehr kompliziert ist, insbesondere im Bereich der Mehrfamilienhäuser. Die Rechtsgebiete WEG-Recht und Mietrecht werden ebenfalls zunehmend komplexer. Soweit es das WEG-Recht betrifft, hat der Gesetzgeber dies mit der Schaffung der Zertifizierung nach § 26a WEG auch anerkannt (BT-Drs. 19/22634, S. 43). Es ist zudem wichtig, dass der Verwalter eine starke Rolle im Klimaschutz einnimmt. Er muss befähigt werden, Potenziale zu erkennen und den Eigentümer proaktiv zu beraten.     \r\nImmobilienmakler sind ebenfalls stark gefordert. Die Kunden erwarten, dass sie gut beraten werden, zumindest aber so, dass ihnen bei ihrer größten Investition ihres Lebens kein größerer Schaden entsteht oder sie den Kauf aufgrund von falschen Informationen bereuen. Zudem unterliegen Makler strengen gesetzlichen Anforderungen, etwa aus dem Bereich der Geldwäscheprävention, dem Datenschutz und dem Energierecht, wenn es um die Erfüllung der Pflichten rund um den Energieausweis geht (§ 87 Gebäudeenergiegesetz). \r\nImmobilienmakler haben ihre Auftraggeber über alle ihnen bekannten vertragsrelevanten Umstände tatsächlicher und rechtlicher Art richtig und vollständig aufzuklären. Die Reichweite bestimmt sich nach den Umständen im Einzelfall. Konkrete Nachforschungspflichten obliegen dem Makler nicht. Beim Immobilienverkauf treffen den Makler allerdings konkrete Aufklärungs- und Beratungspflichten, soweit sie sich ihm als Fachmann aufdrängen. Wenn sich der Makler als Fachmann geriert, etwa in Steuerfragen, dann muss er umfassend und richtig beraten.\r\nTrotz guter Gründe, die für die Einführung eines Sachkundenachweises sprechen, ist zu erwarten, dass in der politischen Diskussion auch die alten Gegenargumente bemüht werden, also beispielsweise die fehlende Rechtfertigung des mit dem Sachkundenachweis verbundenen Eingriffs in die Berufsfreiheit (Art. 12 GG) oder die fehlende Kausalität zwischen Sachkunde und Schadenrisiko (Stellungnahme NKR Anlage 2 zu BT-Drs. 18/10190). Diesem sind nicht nur die zuvor genannten Gründe entgegenzuhalten, die eine Einführung des Sachkundenachweises rechtfertigen, sondern auch der weite Beurteilungs- und Handlungsspielraum, der dem Gesetzgeber zur Verfügung steht. Er hat das Recht, über die Geeignetheit und Erforderlichkeit einer bestimmten gesetzlichen Regelung zur Erreichung eines legitimen Ziels letztverbindlich zu entscheiden. Die Entscheidung des Gesetzgebers ist dabei nur beschränkt durch das Bundesverfassungsgericht überprüfbar. Die Prüfung beschränkt sich aufgrund des Beurteilungs- und Einschätzungsvorrangs auf offensichtliche Verstöße. Das eingesetzte Mittel ist verfassungsrechtlich nur dann zu beanstanden, wenn es objektiv untauglich oder schlechthin ungeeignet wäre. Es ist vornehmlich Sache des Gesetzgebers, unter Beachtung der Sachgesetzlichkeiten des betreffenden Sachgebiets zu entscheiden, welche Maßnahmen er im Interesse des Gemeinwohls ergreifen will. Wenn der Gesetzgeber für den Bereich der Makler und Verwalter einen Sachkundenachweis will, was laut Koalitionsvertrag offensichtlich der Fall ist, spricht viel dafür, dass er dies auch umsetzen darf, zumal es auch bei anderen gewerblichen sachnahen Tätigkeiten einen Sachkundenachweis gibt, so etwa nach § 34i GewO für den Immobiliardarlehensvermittler. Es gibt jedenfalls keine Gründe, die evident dagegensprechen.\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\nImmobilienverband Deutschland IVD \r\nBundesverband der Immobilienberater, Makler, \r\nSachverständigen und Verwalter e.V.\r\nPräsident: Dirk Wohltorf\r\nBundesgeschäftsführerin: Carolin Hegenbarth\r\nGeschäftsführer: Dr. Christian Osthus\r\nLittenstraße 10 ● 10179 Berlin\r\nTel.: 030 – 27 57 26 0\r\ninfo@ivd.net\r\nwww.ivd.net\r\n\r\nLobbyregisternummer: R001210"},"recipientGroups":[{"recipients":{"parliament":[{"code":"RG_BT_MEMBERS_OF_PARLIAMENT","de":"Mitglieder des Bundestages","en":"Members of parliament"}],"federalGovernment":[]},"sendingDate":"2024-12-12"}]},{"regulatoryProjectNumber":"RV0017119","regulatoryProjectTitle":"Ablehnung der Verlängerung/Ausweitung der Mietpreisbremse zum Schutz von Investitionen, Rechtssicherheit und Wohnraumschaffung","pdfUrl":"https://www.lobbyregister.bundestag.de/media/1b/01/546252/Stellungnahme-Gutachten-SG2506230024.pdf","pdfPageCount":6,"text":{"copyrightAcknowledgement":"Die grundlegenden Stellungnahmen und Gutachten können urheberrechtlich geschützte Werke enthalten. Eine Nutzung ist nur im urheberrechtlich zulässigen Rahmen erlaubt.","text":"Stellungnahme des IVD zum Entwurf eines Gesetzes zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn – BT.-Drs. 21/322\r\nDer Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband e.V. lehnt – bei allem Verständnis für die Schwierigkeiten der Länder und Kommunen bei der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum – die Verlängerung der Mietpreisbremse ab. Es bedarf anderer Ansätze zur Beseitigung des Wohnraummangels.\r\nI.\r\nMietpreisbremse hat sich nicht bewährt\r\nDie Mietpreisbremse hat sich nicht bewährt. Es gibt kaum wissenschaftliche Belege dafür, dass sie den Anstieg der Mieten wirksam verlangsamt hat. Der vorliegende Gesetzentwurf verweist insoweit lediglich auf eine Erhebung des DIW Berlin aus dem Jahr 2019 („Evaluierung der Mietpreisbremse – Untersuchung der Wirksamkeit der im Jahr 2015 eingeführten Regelungen zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“). Vielmehr ist davon auszugehen, dass die Regelung die Situation verschärft hat. Im Zusammenspiel mit gestiegenen Baukosten und erhöhten Neubaustandards hat sie zu einer Zurückhaltung bei Investitionen in den Mietwohnungsbau geführt. Bereits die andauernde Diskussion über das Mietrecht wirkt abschreckend. Die Zahlen der Baugenehmigungen und Baufertigstellungen sind seit 2022 rückläufig – nicht allein wegen des gestiegenen Zinsniveaus.\r\nZwar ist der Neubau von der Mietpreisbremse ausgenommen, jedoch wirkt sich die wiederkehrende Diskussion über mögliche Änderungen auch in diesem Bereich negativ auf die Investitionsbereitschaft aus. Bauherren und Vermieter brauchen verlässliche Rahmenbedingungen.\r\nII.\r\nMietpreisbremse ist sozial ungerecht\r\nZudem ist die Mietpreisbremse sozial ungerecht, da sie keine zielgenaue Wirkung entfaltet. Sie gilt für einkommensschwache Haushalte ebenso wie für einkommensstarke – ohne Differenzierung. Eine Verlängerung in der derzeitigen Form wäre daher ein Bärendienst für Wohnungssuchende mit geringerer Bonität und darüber hinaus verfassungsrechtlich höchst fraglich.\r\nIII.\r\nVerfassungsrechtliche Zweifel stärker denn je\r\nIm Lichte der Anforderungen aus dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 18. Juli 2019 (Az. 1 BvL 1/18) bestehen erhebliche verfassungsrechtliche Bedenken gegen\r\nSeite 2 von 5\r\neine erneute Verlängerung. Das Gericht hat die Mietpreisbremse damals nur unter folgenden Voraussetzungen als zulässig bewertet:\r\n•\r\nsie ist zeitlich befristet,\r\n•\r\nsie enthält Ausnahmeregelungen (Bestandsschutz der Vormiete nach § 556e BGB, Neubauausnahme nach § 556f Satz 1 BGB, umfassende Modernisierung nach § 556f Satz 2 BGB),\r\n•\r\nsie lässt eine marktorientierte Neuvertragsmiete sowie einen Ausgleich für Kostensteigerungen und Inflation zu.\r\nEine zweite Verlängerung würde das ursprünglich als Interimsmaßnahme konzipierte Instrument dauerhaft verankern. Der Marktbezug der Neuvertragsmieten ginge damit verloren. Zudem sind die Ausnahmeregelungen – infolge der restriktiven Rechtsprechung der Zivilgerichte – in der Praxis kaum mehr nutzbar. Eine umfassende Modernisierung liegt in der Regel nur bei energetischer Sanierung vor, was bei Eigentumswohnungen oft am fehlenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft scheitert.\r\nUnabhängig davon fordert das Bundesverfassungsgericht, dass bei jeder Anpassung des sozialen Mietrechts Mieter- und Vermieterinteressen angemessen berücksichtigt und in einen gerechten Ausgleich gebracht werden müssen. Dieses Gleichgewicht ist gestört. In den letzten Jahren sind zusätzliche Einschränkungen hinzugekommen – etwa bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete (Verlängerung des Betrachtungszeitraums von vier auf sechs Jahre) oder bei der Modernisierungsmieterhöhung (Kappungsgrenze und Reduzierung des Umlagesatzes).\r\nIV.\r\nDiskussion um Änderung der Neubauausnahme nach § 556f Satz 1 BGB\r\nEine rückwirkende Einbeziehung von Neubauten aus den Jahren 2015 bis 2019 in die Mietpreisbremse wäre ein gravierender Eingriff in bestehende Investitionsentscheidungen – mit weitreichenden negativen Folgen für Vertrauen, Bauaktivität und Wohnraumschaffung.\r\n1.\r\nVertrauensschutz und Rechtssicherheit\r\nInvestoren haben zwischen 2015 und 2019 in der Erwartung gebaut, dass Neubauten dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen bleiben. Eine rückwirkende Änderung bricht dieses Versprechen und beschädigt das Vertrauen in politische Verlässlichkeit – besonders bei langfristigen Projekten mit Planungshorizonten von zehn Jahren und mehr.\r\n2.\r\nGefährdung der Wirtschaftlichkeit\r\nViele dieser Projekte wurden nur realisiert, weil marktübliche Mieten kalkuliert werden konnten. Eine nachträgliche Mietbegrenzung gefährdet die Tragfähigkeit, schränkt Rücklagenbildung und Anschlussprojekte ein und erhöht das Risiko von Investitionsausfällen.\r\nSeite 3 von 5\r\n3.\r\nAbschreckung neuer Investitionen\r\nDie Botschaft an den Markt lautet: „Regeln gelten nur solange, wie es politisch opportun ist.“ Das schreckt insbesondere private und mittelständische Akteure ab, deren Investitionen für den Wohnungsbau dringend benötigt werden.\r\n4.\r\nTechnisch keine klare Abgrenzung\r\nNeubauten aus 2015 bis 2019 unterscheiden sich kaum von späteren. Eine Einbeziehung dieser Baujahre wirkt willkürlich und unterläuft die bisherige Logik der Regelung.\r\n5.\r\nEingriff in bestehende Vermietungskonzept\r\nAuch wenn die Mietpreisbremse bei Neuvermietung greift, verändert sie die künftige Ertragslage der Immobilie. Damit werden getätigte Investitionen entwertet – ohne Übergangsfrist oder Ausgleich.\r\n6.\r\nBelastung für Kleinanleger\r\nBetroffen wären nicht große Konzerne, sondern viele private Kleinvermieter, die ihre Altersvorsorge auf der gesetzlichen Ausnahmeregelung aufgebaut haben.\r\n7.\r\nKontraproduktiv für den Wohnungsbau\r\nDie Änderung entwertet die wohnungsbaupolitischen Ziele der Bundesregierung. Wenn selbst Neubauten rückwirkend gedeckelt werden, sinkt der Anreiz, in neue Wohnungen zu investieren – insbesondere in angespannten Märkten.\r\n8.\r\nMietpreisbremse wird dauerhaft verankert\r\nDie Ausweitung der Regelung erweckt den Eindruck, dass die Mietpreisbremse entgegen ihrer ursprünglichen Zielsetzung dauerhaft etabliert werden soll – und senkt damit den Druck auf Länder und Kommunen, durch eigene Maßnahmen Wohnraum zu schaffen.\r\n9.\r\nKeine Grundlage im Koalitionsvertrag\r\nDer Koalitionsvertrag sieht zwar eine Verlängerung der Mietpreisbremse und eine Sanktionierung von Verstößen vor – eine Änderung der Neubauausnahme ist hingegen nicht enthalten. Wer an dieser Stelle eingreift, muss auch offen über andere Punkte sprechen, etwa höhere Mietgrenzen oder realistische Modernisierungsregeln.\r\n10.\r\nGeringe Wirkung – großer Schaden\r\nSelbst bei großzügiger Schätzung wären nur rund 25.000 Wohnungen betroffen. Dem\r\nSeite 4 von 5\r\nsteht ein erheblicher Schaden für Vertrauen, Investitionsklima und Wohnraumschaffung gegenüber.\r\nV.\r\nAnpassungen im Falle einer Verlängerung\r\nSollte die Mietpreisbremse dennoch verlängert werden, dann nur unter der Maßgabe, dass die Länder in ihren Rechtsverordnungen darlegen müssen, welche konkreten Maßnahmen sie zur Behebung des Wohnungsmangels ergreifen. Die Mietpreisbremse sollte den Ländern ursprünglich eine „Verschnaufpause“ verschaffen – dies darf aber nur denjenigen zugutekommen, die aktiv gegen die angespannte Wohnraumsituation vorgehen.\r\nZudem sollte die Anwendung der Mietpreisbremse nicht mehr pauschal auf ganze Stadtstaaten ausgedehnt werden können. Eine Begrenzung auf tatsächliche Teilmärkte wäre sachgerechter und notwendig."},"recipientGroups":[{"recipients":{"parliament":[],"federalGovernment":[{"department":{"title":"Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV)","shortTitle":"BMJV","url":"https://www.bmj.de/DE/Startseite/Startseite_node.html","electionPeriod":21}}]},"sendingDate":"2025-06-20"}]}]},"contracts":{"contractsPresent":false,"contractsCount":0,"contracts":[]},"codeOfConduct":{"ownCodeOfConduct":false}}